Puntos clave:
La mayoría de los propietarios estadounidenses están pagando miles de dólares más de lo necesario en sus hipotecas porque nunca comparan las ofertas de los prestamistas, según una nueva investigación.
Los compradores y propietarios de viviendas en Estados Unidos han pagado un estimado de 65 mil millones de dólares anuales en costos hipotecarios evitables desde 2022, y el 87% de los prestatarios probablemente paga por encima de las tasas competitivas del mercado, según un nuevo estudio de Bankrate.
"El sueño de ser propietario de una vivienda parece cada vez más fuera del alcance de millones de estadounidenses, por lo que vale la pena preguntarse si el problema es el mercado o el proceso", dijo Matt Fellowes, director ejecutivo de Bankrate y autor principal del estudio. "Nuestra investigación sugiere que, para la mayoría de los prestatarios, existen tasas competitivas; los prestatarios simplemente nunca las ven".
El estudio, que analizó 3.2 millones de originaciones hipotecarias a partir de datos federales de vivienda frente al mercado digital de préstamos de Bankrate, encontró que los prestatarios que compararon ofertas podrían ahorrar 279 dólares al mes en promedio. Para el prestatario típico, eso se acumula a 78,186 dólares durante la vida de un préstamo a 30 años, más que el total de ahorros para la jubilación del hogar estadounidense medio. La hipoteca fija a 30 años promedió 6.49% el jueves, según Freddie Mac, estancada en el rango medio-alto del 6% mientras la inflación se ha resistido a una caída rápida.
Los hallazgos desafían la suposición de que ser propietario de una vivienda genera riqueza para la clase media, ya que la deuda que sustenta esa riqueza conlleva un "impuesto oculto a la propiedad" que la mayoría de los prestatarios nunca ven. Fellowes y el coautor Jack O'Connor estiman que solo los prestatarios que compraron viviendas en 2025 pagarán aproximadamente 11 mil millones de dólares anuales en pagos excesivos, totalizando cerca de 247 mil millones de dólares durante la vida de esos préstamos.
Los resultados se producen en un momento en que la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en una preocupación económica central. Las tasas hipotecarias cercanas al 6.5% han elevado el pago mensual medio de una vivienda nueva a niveles récord, excluyendo a los compradores primerizos y reduciendo las ventas de viviendas existentes a su ritmo más bajo en décadas. La trayectoria de las tasas de la Reserva Federal sigue siendo la variable dominante: los mercados de swaps actualmente valoran aproximadamente dos recortes de un cuarto de punto para fin de año, aunque la inflación persistente ha retrasado repetidamente esas expectativas.
La paradoja de la riqueza: quienes ganan más pagan más
Los prestatarios de ingresos más altos son los más propensos a pagar de más, según la investigación. Entre los hogares que ganan entre 100,000 y 200,000 dólares anuales, el 90% paga de más, cediendo un estimado del 23% del saldo total de su préstamo a costos hipotecarios evitables en 30 años. En contraste, el 82% de los prestatarios de bajos ingresos que ganan menos de 49,000 dólares pagan de más, perdiendo aproximadamente 1,472 dólares al año.
El patrón se extiende a la calidad crediticia. Los prestatarios en el cuartil más bajo de deuda respecto a ingresos — aquellos con un DTI inferior al 33% — pagan de más el 91% de las veces, mientras que los del segundo cuartil más bajo registran la tasa más alta de todo el conjunto de datos, con un 92%. Los prestatarios convencionales, típicamente los más solventes, pagan de más el 89% de las veces, con un costo excesivo de por vida equivalente al 23% del saldo de su préstamo. Eso se compara con el 83% para los prestatarios de la Administración Federal de Vivienda y el 81% para los prestatarios de la Administración de Veteranos, ambos con protecciones al consumidor estandarizadas que limitan la discreción de precios de los prestamistas.
El impuesto de la antigüedad en la refinanciación
La edad crea un tipo diferente de penalización. Si bien todos los grupos de edad pagan de más aproximadamente al mismo ritmo en el mercado de compra, el mercado de refinanciación cuenta una historia diferente. Los prestatarios menores de 35 años soportan un impuesto vitalicio equivalente al 14% del saldo de su préstamo refinanciado. Esa cifra crece de manera constante con la edad, alcanzando el 20% para los prestatarios en edad de prejubilación de 55 a 64 años, según el estudio.
Geográficamente, los prestatarios tienen más probabilidades de pagar de más en Pensilvania (90.2%), Oregón (90.1%) y Nuevo Hampshire (89.8%). Pero los porcentajes de impuestos vitalicios más altos — el pago excesivo en relación con el saldo del préstamo — corresponden a Nuevo Hampshire (23%), Illinois (23%), Nueva Jersey (22.9%) y Florida (22.6%), donde el mismo diferencial de tasas de interés afecta más a los principales de préstamos más pequeños.
Fellowes y O'Connor proponen dos respuestas de política basadas en el mercado: un requisito de que los prestamistas revelen una tasa de referencia para prestatarios con calificaciones similares junto con cualquier oferta hipotecaria, y un marco de certificación voluntaria para prestamistas que compitan en mercados transparentes con múltiples prestamistas. Ninguna de las dos requiere nuevos programas gubernamentales, según los autores.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
