Una Reserva Federal agresiva y los cambios demográficos están tirando del mercado inmobiliario estadounidense en direcciones opuestas, dejando a compradores y vendedores en un punto muerto.
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Los precios de las viviendas subirán solo un 1% mientras la congelación hipotecaria se extiende durante el verano
Una Reserva Federal agresiva y los cambios demográficos están tirando del mercado inmobiliario estadounidense en direcciones opuestas, dejando a compradores y vendedores en un punto muerto.
El mercado inmobiliario estadounidense se enfrenta a una congelación extendida durante el verano, ya que una Reserva Federal agresiva mantiene las tasas hipotecarias elevadas, incluso cuando los cambios demográficos amenazan con desbaratar la narrativa de largo plazo sobre una escasez estructural de vivienda.
"Sostenemos que la narrativa posterior a la crisis financiera de una escasez persistente de vivienda ya no describe con precisión las condiciones del mercado durante la próxima década", afirmó Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA).
La MBA proyecta que los precios de las viviendas subirán solo un 1% este año y se mantendrán prácticamente planos durante los próximos dos años, ya que el crecimiento de la oferta de entre 10.6 y 14.6 millones de unidades hasta 2035 supera la demanda estimada en 1.13 millones de unidades anuales. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, referencia para las tasas hipotecarias, cotizaba al 4.51% el martes, incluso cuando los precios del petróleo cayeron por debajo de los 74 dólares por barril tras la conclusión del conflicto en Irán.
Si la Fed lleva a cabo las subidas de tasas —Bank of America pronostica tres aumentos de un cuarto de punto en 2026, elevando la tasa de los fondos federales al rango del 4.25%-4.5% desde el actual 3.5%-3.75%— las tasas hipotecarias se mantendrían elevadas hasta fin de año, suprimiendo tanto la compra de viviendas como la actividad de refinanciación y profundizando lo que ya ha sido una temporada primaveral estancada.
Las fuerzas demográficas que están remodelando la demanda de vivienda son amplias y, según la MBA, probablemente persistentes. Se proyecta que la tasa de fertilidad en EE. UU. caiga a 1.56 hijos por mujer en la próxima década, frente a 1.6 el año pasado, mientras que se espera que las muertes superen a los nacimientos anualmente para 2030, antes de lo previsto anteriormente por la Oficina de Presupuesto del Congreso. La migración internacional neta cayó a 1.3 millones en julio del año pasado, frente a un máximo de 2.7 millones, reduciendo aún más la formación de hogares.
Mientras tanto, se espera que los baby boomers agreguen gradualmente oferta de vivienda a medida que envejecen. La MBA citó un informe que estima 250,000 unidades de vivienda adicionales por año en la década posterior a 2025, a medida que los estadounidenses de mayor edad abandonen sus hogares. La asociación advirtió contra las expectativas de un "tsunami plateado" que inundaría el mercado, pero el efecto neto apunta hacia un reequilibrio entre oferta y demanda.
La oferta supera a la demanda
La aritmética es sencilla: la MBA espera que la oferta de vivienda crezca entre 10.6 y 14.6 millones de unidades hasta 2035, mientras que la demanda se proyecta en 1.13 millones de unidades por año entre 2025 y 2035, cayendo a 802,000 unidades anuales a partir de entonces. "Esa aritmética simple tiene implicaciones profundas sobre cómo pensamos acerca de la suficiencia de la oferta de vivienda", señaló la MBA, destacando los posibles efectos dominó en toda la industria hipotecaria, ya que los estadounidenses solicitan menos préstamos para financiar la compra de viviendas.
La trayectoria de las tasas sigue siendo el comodín
La trayectoria política de la Fed complica las perspectivas. El pronóstico de Bank of America de tres subidas de tasas en 2026 se basa en la mejora de los datos laborales y una inflación que se mantiene por encima del objetivo, condiciones que existían antes de que el conflicto en Irán nublara temporalmente el debate sobre los recortes de tasas. El mercado laboral ha mejorado, con un crecimiento del empleo consistentemente por encima del umbral de 33,000 puestos mensuales que la Fed considera suficiente, y la inflación subyacente había estado repuntando antes del conflicto.
El nuevo presidente de la Fed, Kevin Warsh, se enfrenta a perspectivas divididas. Algunos funcionarios de la Fed han indicado que su reciente postura agresiva dependía de que el conflicto en Irán durara más de lo esperado. Con el conflicto ahora resuelto y los precios del petróleo a la baja, los argumentos a favor de un endurecimiento agresivo se debilitan. El mercado no ha descontado tres subidas de tasas, y algunos economistas abogan por entre cero y un aumento en 2026.
La última vez que la Fed pasó de recortar a subir tasas en un mismo año fue en 2022, cuando elevó las tasas en 425 puntos básicos para combatir la inflación. Una repetición de ese giro —incluso a menor escala— mantendría las tasas hipotecarias elevadas y extendería la congelación del mercado inmobiliario hasta la segunda mitad de 2026.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
[1] El mercado hipotecario de EE.UU. está atrapado en un tira y afloja, dejando a compradores y refinanciadores entre un breve respiro en las tensiones geopolíticas y una Fed agresiva[2] La 'aritmética simple' muestra cómo los precios de las viviendas en EE.UU. se dirigen a una caída[3] Estados Unidos[4] Las tasas hipotecarias de hoy suben: 23 de junio de 2026[5] ¿Realmente subirá la Fed las tasas 3 veces en 2026, según Bank of America?
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