La Cámara de Representantes aprueba proyecto de vivienda 396-13 con reformas regulatorias clave

La Cámara de Representantes aprobó la Ley 21st Century ROAD to Housing Act por 396-13 el 27 de mayo, modernizando por primera vez desde la década de 1970 los códigos de viviendas fabricadas y eliminando revisiones ambientales duplicadas que añaden meses a los plazos de los proyectos.

"El proyecto de ley no es una bala de plata, pero legislar se trata de progreso, no de perfección", declaró el representante J. French Hill, republicano de Arkansas que ayudó a redactar la legislación. "Estas reformas del lado de la oferta tendrán un efecto significativo, aumentando la construcción de viviendas en todo el país".

La legislación actualiza el Programa de Asociación de Inversión en Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), la mayor subvención en bloque federal dedicada exclusivamente a vivienda asequible, que no se ha renovado desde 1992. También elimina el mandato federal del chasis permanente para viviendas fabricadas, un requisito que data de la década de 1970 y que añadía costos innecesarios a la vivienda construida en fábrica. Las disposiciones para la banca comunitaria modernizan el tratamiento regulatorio de los depósitos fiduciarios y recíprocos, permitiendo a los prestamistas locales retener más capital para hipotecas y financiamiento de construcción.

El proyecto de ley regresa ahora al Senado, que aprobó una versión anterior que contenía una disposición que exigía a los inversores en construcciones para alquiler que poseyeran más de 350 unidades venderlas en un plazo de siete años. La Cámara eliminó esa cláusula, lo que generó alivio en una industria que había paralizado nuevas inversiones en el segmento. Phoenix, líder nacional en crecimiento de construcción para alquiler con 30,000 unidades en toda la ciudad, había visto cómo el capital se desplazaba hacia comunidades de viviendas unifamiliares pareadas mientras los desarrolladores buscaban evitar el requisito de venta forzosa, según Adam Baugh, abogado de uso de suelo en Withey Morris Baugh PLC.

Respiro para la construcción para alquiler

El requisito original de desinversión en siete años del Senado había congelado efectivamente la nueva inversión en construcción para alquiler, dijo Baugh. Los inversores dejaron de comprometer capital en comunidades de viviendas unifamiliares de alquiler —desarrollos que cuentan con casas estilo cottage destinadas al arrendamiento a largo plazo en lugar de la propiedad— y redirigieron los fondos hacia proyectos de viviendas pareadas con tres o más unidades por estructura para eludir la regulación.

"La capacidad de atraer inversores hacia esa clase de activos cesó de inmediato", dijo Baugh. La versión enmendada de la Cámara "mejora las perspectivas para la industria de construcción para alquiler en el área de Phoenix", añadió, aunque los participantes del sector permanecen en "modo de espera" hasta que el proyecto de ley se convierta en ley.

La divergencia entre las versiones de la Cámara y el Senado significa que la forma final de la legislación sigue siendo incierta. El presidente de la Cámara, Mike Johnson, describió el proyecto de ley como "legislación transformadora que abordará de inmediato el problema de asequibilidad de la vivienda", mientras que la representante Maxine Waters, demócrata de California, lo calificó como "un gran paso hacia finalmente abordar las crisis de vivienda asequible y las personas sin hogar".

Simplificación regulatoria e impacto en la banca comunitaria

Más allá de la disputa sobre la construcción para alquiler, los efectos más duraderos del proyecto de ley podrían provenir de sus disposiciones de simplificación regulatoria. La eliminación de las revisiones ambientales duplicadas en el marco del programa HOME apunta a un cuello de botella específico: los proyectos que requieren múltiples aprobaciones federales a menudo enfrentan revisiones secuenciales en lugar de simultáneas, lo que añade meses de retrasos y millones en costos de tenencia. La actualización del código de viviendas fabricadas —la primera desde la década de 1970— aborda un sector que representa aproximadamente el 10 % de las nuevas viviendas unifamiliares, pero que ha estado limitado por mandatos federales obsoletos que encarecían las unidades construidas en fábrica en comparación con las alternativas construidas en el lugar.

Las disposiciones para la banca comunitaria abordan una restricción separada en la oferta de vivienda. Al modernizar la forma en que se tratan los depósitos fiduciarios y recíprocos a efectos regulatorios, el proyecto de ley busca mantener los depósitos a nivel local en lugar de obligar a los bancos comunitarios a depositar fondos en instituciones más grandes. Ese cambio podría aumentar el conjunto de capital disponible para préstamos de construcción e hipotecas en mercados donde los grandes bancos nacionales tienen una presencia limitada.

La crisis de asequibilidad de la vivienda —impulsada por un déficit acumulado estimado en 3.8 millones de unidades a nivel nacional— se ha convertido en un área poco común de acuerdo bipartidista en el Congreso. El margen de votación de 396-13 en la Cámara reflejó ese consenso, aunque la respuesta del Senado al proyecto de ley enmendado determinará si las reformas se convierten en ley o se estancan en negociaciones bicamerales.

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