Puntos clave:
La guerra con Irán ha revertido el difícil avance logrado en la asequibilidad de la vivienda en EE.UU., elevando las tasas hipotecarias a un máximo de nueve meses y congelando lo que había sido un gradual deshielo primaveral en el mercado.
La guerra con Irán ha elevado las tasas hipotecarias en EE.UU. al 6,51%, el nivel más alto en nueve meses, frenando una mejora gradual en la asequibilidad de la vivienda que se venía gestando desde finales de 2023. La tasa media de una hipoteca a 30 años subió a ese nivel, según Freddie Mac, mientras que el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años se situó en el 4,49% ante la preocupación de que la crisis energética avive la inflación.
"La mejora que estábamos viendo efectivamente se detiene aquí", afirmó Jim Egan, estratega de vivienda estadounidense de Morgan Stanley. A principios de enero, esperaba que las tasas hipotecarias cayeran al 5,75% más adelante este año.
Los compradores destinan ahora el 42% de sus ingresos a los costes de la vivienda, según el Índice de Asequibilidad Burns, que se calcula sobre la base de un pago inicial del 10% sobre una vivienda existente de precio mediano. Sigue siendo extremadamente inasequible, pero mejor que el pico del 48% registrado a finales de 2023. Los principales factores que habían impulsado la mejora —la caída de las tasas hipotecarias, la desaceleración de la apreciación del precio de la vivienda y el aumento de los ingresos— han cambiado de dirección desde que la guerra comenzó el 28 de febrero.
Este retroceso amenaza con condenar al mercado inmobiliario a un cuarto año consecutivo de estancamiento. La revisión de perspectivas de Morgan Stanley ya no prevé que las tasas hipotecarias caigan por debajo del 6% antes de que finalice 2027, relegando cualquier recuperación significativa a un futuro más lejano. Alrededor de la mitad de los préstamos hipotecarios en circulación aún tienen un tipo de interés inferior al 4%, según el banco, lo que significa que los propietarios siguen siendo reacios a vender y renunciar a su financiación ultrabarata.
Ganancias de asequibilidad borradas
La vivienda estaba experimentando una mejora "glacial" en la asequibilidad, según Rick Palacios, director de investigación de John Burns Research & Consulting. Medido por la relación entre los costes de la vivienda y los ingresos, la falta de asequibilidad alcanzó su punto máximo hace dos años y medio y había ido reduciéndose lentamente. La apreciación nacional del precio de la vivienda se desaceleró, con los precios subiendo por debajo de la tasa general de inflación durante nueve meses consecutivos. La oferta de viviendas unifamiliares en el mercado volvió a los niveles previos a la pandemia, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Todo eso estaba ayudando hasta que las tasas comenzaron a moverse en la dirección equivocada. Las tasas hipotecarias cayeron brevemente por debajo del 6% en vísperas de la guerra —la primera vez desde 2022 que las tasas comenzaban con un cinco. Se espera que el Índice Nacional de Precios de la Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller, publicado el martes, muestre que los valores de las viviendas continúan sin cambios significativos.
El impacto de la guerra en la demanda de vivienda
La guerra también ha perturbado el suministro energético mundial, elevando los precios de la gasolina y la inflación en general. El crudo Brent subió un 3,3% hasta los 99,4 dólares por barril el martes, después de que EE.UU. llevara a cabo lo que calificó como "ataques de autodefensa" contra plataformas de lanzamiento de misiles iraníes y embarcaciones en torno al estrecho de Ormuz. Los ataques se produjeron horas después de que los negociadores iraníes se reunieran con mediadores cataríes en Doha, y el secretario de Estado de EE.UU., Marco Rubio, declaró que las conversaciones estaban estancadas por "desacuerdos sobre una palabra, una frase".
El aumento del precio del petróleo se traslada directamente a las tasas hipotecarias a través del mercado de bonos. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, al que están vinculadas las tasas hipotecarias, sube cuando los inversores descuentan expectativas de inflación más altas. La guerra ya le ha costado a Estados Unidos al menos 29.000 millones de dólares, según la Casa Blanca, y ha sacudido las economías a nivel mundial. La DIHK alemana redujo su previsión de crecimiento para 2026 del 1% al 0,3%, citando las consecuencias económicas de la guerra.
De cara a la crucial temporada de ventas de primavera, los agentes inmobiliarios y los promotores esperaban que las tasas hipotecarias más bajas hicieran que los compradores salieran de la banca. En lugar de ello, 2026 se perfila como el cuarto año consecutivo en que el mercado de la vivienda en EE.UU. está efectivamente congelado. Cuándo se producirá el deshielo dependerá del resultado de la guerra, del precio del petróleo y, en última instancia, del mercado de bonos.
Este artículo es únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
