El impuesto a las mansiones en Los Ángeles provoca una caída del 46 % en los permisos para apartamentos

Un 'impuesto a las mansiones' de 2022 destinado a financiar viviendas asequibles ha provocado, en cambio, que el desarrollo multifamiliar se paralice, y los permisos han caído a su nivel más bajo en una década.

Un impuesto de Los Ángeles sobre las ventas de propiedades de lujo, destinado a financiar viviendas asequibles, ha ido seguido de un colapso del 46 por ciento en los permisos para nuevos edificios multifamiliares, lo que plantea dudas sobre las consecuencias imprevistas de la política. El gravamen, conocido como Medida ULA, ha frenado la actividad de desarrollo desde que entró en vigor en 2023, y las ventas de grandes parcelas listas para el desarrollo han caído casi dos tercios.

“Ha habido algunas consecuencias imprevistas”, dijo Miguel Santana, director ejecutivo de la California Community Foundation, una organización sin fines de lucro que inicialmente apoyó el impuesto. Los desarrolladores dicen que el impuesto sobre el valor bruto de las ventas, que se aplica independientemente de la rentabilidad de un proyecto, ha hecho que construir en la ciudad sea inviable.

La ciudad emitió permisos para solo 7,363 unidades multifamiliares el año pasado, por debajo de las más de 13,600 en 2022 y la cifra anual más baja desde 2013. El impuesto impone un cargo del 4 por ciento sobre las ventas superiores a $5.3 millones y del 5.5 por ciento sobre aquellas superiores a $10.6 millones, afectando no solo a las mansiones sino también a los edificios de apartamentos y terrenos baldíos necesarios para aliviar la escasez de viviendas en la ciudad.

Las repercusiones han colocado una medida de derogación en la boleta electoral de noviembre, respaldada por $14 millones de inversores inmobiliarios y multimillonarios tecnológicos. El debate enfrenta la urgente necesidad de construcción de viviendas con el objetivo progresista de gravar las propiedades de alto valor para abordar una crisis de sinhogarismo en espiral, con el futuro del desarrollo de la ciudad pendiendo de un hilo.

El impuesto no hace distinción entre una mansión de Bel-Air y un edificio de apartamentos a precio de mercado. Si bien los defensores lo vendieron como un “pequeño impuesto a las megamansiones”, los datos de la ciudad muestran que el 39 por ciento de los ingresos ha provenido de ventas comerciales, multifamiliares y de terrenos baldíos, precisamente las propiedades cruciales para expandir la oferta de viviendas.

“No hemos iniciado ninguna vivienda multifamiliar en la ciudad de Los Ángeles desde la aprobación” del impuesto, dijo Chris Tourtellotte, director gerente de LaTerra Development. Su firma, que anteriormente construía de 500 a 1,000 unidades al año en la ciudad, ahora se está centrando en otras ciudades de California y estados como Texas.

Déficit de ingresos y problemas de gasto

Los defensores de la Medida ULA proyectaron que generaría entre $600 millones y $1,100 millones anuales. Sin embargo, las recaudaciones han quedado drásticamente por debajo de lo previsto. Si bien las cifras totales de recaudación del artículo original no están claras, es evidente que solo se habían pagado $119.4 millones de los fondos recaudados hasta el 30 de abril, principalmente para asistencia con el alquiler y defensa contra desalojos.

Cientos de millones más están comprometidos para construir o rehabilitar unidades asequibles, pero el proceso es lento y costoso. Se espera que los 1,790 nuevos apartamentos programados actualmente para recibir financiación del impuesto cuesten un promedio de $779,955 cada uno (aproximadamente $780 mil), una cifra que resalta las ineficiencias del programa.

“Es un clásico cuento de advertencia sobre este tipo de legislación por urna”, dijo Michael Manville, profesor de planificación urbana en la Universidad de California, Los Ángeles. Un estudio de la Harvard Business School estimó que la caída en el volumen de ventas reducirá los ingresos tradicionales por impuestos a la propiedad en una cantidad igual al 80 por ciento del dinero que recauda el impuesto a las mansiones.

Se avecina una batalla a nivel estatal

La disputa local de Los Ángeles está a punto de volverse estatal. Una iniciativa liderada por la Howard Jarvis Taxpayers Association calificó para la boleta electoral de noviembre que no solo derogaría la Medida ULA, sino también impuestos de transferencia de propiedad similares en otras ciudades de California como San Francisco y Oakland.

Los partidarios han recaudado $14 millones, con contribuciones significativas de los multimillonarios tecnológicos Peter Thiel, Eric Schmidt y Chris Larsen. Mientras tanto, un comité ad hoc del Concejo Municipal está estudiando posibles modificaciones al impuesto, aunque cualquier cambio requeriría otra votación pública.

“Fue un movimiento audaz que fue una iniciativa popular, y realmente dijeron lo que querían con ella”, dijo la concejal de Los Ángeles Ysabel Jurado, quien preside el comité. Los defensores argumentan que las altas tasas de interés son la causa principal de la desaceleración de la construcción, un fenómeno a nivel nacional, y que los desarrolladores están utilizando el impuesto como chivo expiatorio.

“Lo que se ha propuesto son cambios drásticos basados en investigaciones defectuosas y grandes narrativas articuladas por la industria inmobiliaria”, dijo Joe Donlin, director ejecutivo de United to House LA, la coalición que hizo campaña por la medida. Calificó el impuesto como “un activo esencial para la ciudad”.

Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.