Puntos clave:
Las tasas hipotecarias en EE.UU. han revertido un breve descenso primaveral, volviendo a superar el 6.6% mientras los choques geopolíticos y una Reserva Federal hawkish desvanecen las esperanzas de una recuperación del mercado inmobiliario.
El cuarto año consecutivo de caída en las ventas del mercado inmobiliario estadounidense se está profundizando después de que las tasas hipotecarias revirtieran un breve descenso primaveral, volviendo a superar el 6.6% mientras la Fed señala un mayor endurecimiento y la agitación geopolítica reaviva los temores inflacionarios.
"No hubo mucho en su mensaje que apunte a un alivio inmediato para los compradores de vivienda", dijo Jeff DerGurahian, director de inversiones y economista jefe de LoanDepot, refiriéndose a la conferencia de prensa del presidente de la Fed, Kevin Warsh, la semana pasada.
La tasa fija a 30 años subió al 6.66% el lunes, según Mortgage News Daily, después de tocar el 6.47% la semana pasada tras un alto el fuego que reabrió brevemente el estrecho de Ormuz. Ese respiro se desvaneció cuando las renovadas escaladas regionales restringieron nuevamente la ruta marítima durante el fin de semana. Las tasas habían caído por debajo del 6% a finales de febrero —la primera vez desde 2022— solo para dispararse por encima del 6.5% en mayo después de que las acciones militares conjuntas de EE.UU. e Israel contra Irán elevaran los precios del petróleo.
Con los precios al consumidor subiendo un 4.2% en mayo, un máximo de tres años, y nueve de los 18 miembros del FOMC proyectando al menos un aumento de tasas este año, el camino para las tasas hipotecarias apunta al alza. Bank of America espera 75 puntos básicos de endurecimiento entre septiembre, octubre y diciembre, elevando la tasa de los fondos federales hacia el 4.25% al 4.50%. Deutsche Bank proyecta dos aumentos adicionales de un cuarto de punto en septiembre y diciembre. Para un mercado inmobiliario en su cuarto año consecutivo de ventas deprimidas, ese panorama amenaza con prolongar el congelamiento.
El pago mensual típico para un comprador que adquiere una vivienda de precio mediano con un pago inicial del 20% alcanzó los $2,647 en las cuatro semanas finalizadas el 14 de junio, el nivel más alto en aproximadamente un año, según datos de Redfin. Los costos de propiedad de vivienda, incluidos seguros y mantenimiento, también han aumentado. La Asociación de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios pronostican que las tasas hipotecarias promediarán el 6.5% este año.
"Todavía estamos en una situación peor que en febrero, en términos de inflación", dijo Brad Case, economista jefe residencial de Homes.com. "No veo ninguna razón para pensar que las tasas hipotecarias bajarán de manera sustancial".
El giro hawkish de la Fed deja expuesto al sector inmobiliario
El presidente Warsh dijo que las tasas actuales son restrictivas para la vivienda, pero agregó que la política de la Fed no es el único factor que impulsa las condiciones. El economista de Bank of America, Aditya Bhave, describió el tono de Warsh como "estratégicamente hawkish", señalando que un aumento de tasas en julio "está sobre la mesa". La paciencia del banco central se ha erosionado a medida que los choques de oferta agravan la inflación persistente, con Bhave proyectando los precios PCE subyacentes a una tasa anual del 3.5%.
La última vez que la Fed señaló un ciclo de endurecimiento mientras el sector inmobiliario estaba en una crisis de varios años fue en 2018, cuando cuatro aumentos de un cuarto de punto elevaron la tasa hipotecaria a 30 años por encima del 5% y las ventas de viviendas existentes cayeron durante nueve meses consecutivos. El entorno actual es más agudo: las tasas hipotecarias son aproximadamente 150 puntos básicos más altas que ese pico, y los precios de las viviendas han seguido subiendo.
Compradores y propietarios se enfrentan a un juego de espera
Los asesores financieros recomiendan no intentar cronometrar el mercado. "Concéntrese en los plazos personales en lugar de en las oscilaciones macroeconómicas", dijo Skee Orr, asesor financiero en Knoxville, Tennessee. Recomienda priorizar las restricciones presupuestarias en lugar de esperar una caída de un cuarto de punto que podría revertirse.
Para los propietarios actuales, el rango del 6% medio ha abierto una ventana de refinanciamiento para quienes fijaron hipotecas por encima del 7.5%. Pero James Mayo, asesor financiero en Lakewood, Colorado, dijo que refinanciar tiene sentido solo si la nueva tasa es al menos medio punto más baja y el prestatario planea quedarse el tiempo suficiente para recuperar los costos. Reiniciar una hipoteca a 30 años cinco años después podría costar miles de dólares más en intereses totales.
El camino del mercado inmobiliario depende de si la inflación se modera lo suficiente como para impedir que la Fed materialice sus señales hawkish. Con el estrecho de Ormuz siendo un punto crítico y la inflación subyacente por encima del objetivo del 2% del banco central, un alivio de las tasas a corto plazo parece improbable.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
