Resumen del Mercado
La deuda hipotecaria comercial y multifamiliar pendiente en EE. UU. avanzó un 1,0% en el segundo trimestre de 2025, lo que representa un aumento de 47.100 millones de dólares hasta un total de 4,88 billones de dólares. Este crecimiento, según informó la Mortgage Bankers Association (MBA), señala una liquidez continua y una perspectiva optimista dentro del panorama de préstamos inmobiliarios comerciales (CRE), caracterizado por algunos analistas como una "era dorada" para el sector.
Dinámica Sectorial y Motores Clave
La expansión de la deuda hipotecaria fue generalizada en las principales fuentes de capital, con contribuciones significativas de las compañías de seguros de vida y los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT). Solo la deuda hipotecaria multifamiliar aumentó en 27.700 millones de dólares (1,3%) hasta alcanzar los 2,19 billones de dólares durante el trimestre. Las compañías de seguros de vida demostraron una actividad robusta, aumentando sus tenencias totales de deuda hipotecaria comercial/multifamiliar en un 2,4%, lo que equivale a una ganancia de 17.700 millones de dólares. Sus tenencias de hipotecas multifamiliares experimentaron un aumento aún más sustancial del 5,8%, o 14.200 millones de dólares. Los REIT también aumentaron significativamente sus tenencias, contribuyendo a la expansión general del mercado con un aumento del 2,2% trimestre a trimestre en la deuda hipotecaria comercial/multifamiliar total pendiente.
Reggie Booker, vicepresidente asociado de investigación comercial de la MBA, señaló: "Cada fuente de capital importante aumentó sus tenencias, pero el crecimiento varió, con las compañías de seguros de vida aumentando sus tenencias en un 2,4 por ciento y los bancos en un 0,9 por ciento". Los cuatro grupos de inversores más grandes siguen siendo los bancos y cajas de ahorro, las carteras de agencias federales y empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y valores respaldados por hipotecas (MBS), las compañías de seguros de vida, y los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), obligaciones de deuda colateralizadas (CDO) y otras emisiones de valores respaldados por activos (ABS).
Si bien el mercado general de deuda CRE mostró fortaleza, el sector REIT exhibió un rendimiento divergente en el tercer trimestre de 2025, lo que subraya cambios fundamentales en la demanda de propiedades. Los REIT de centros de datos, impulsados por un "Superciclo impulsado por la IA", surgieron como los de mejor desempeño con un crecimiento de los Fondos de Operaciones (FFO) del 21,3% interanual. Digital Realty Trust (DLR), por ejemplo, informó un FFO por acción en el tercer trimestre de 1,89 dólares, un aumento del 18,2% interanual, y anunció planes para duplicar su capacidad para 2029. Los REIT industriales también demostraron resiliencia con un crecimiento del FFO del 8,0%, ejemplificado por Prologis (PLD), que registró un crecimiento del FFO básico del 10,9% hasta 1,42 dólares por acción. Por el contrario, los REIT de oficinas continuaron luchando, experimentando un crecimiento del FFO del -5,5% y rendimientos del -19,7% en lo que va del año, atribuidos en gran medida al "Impacto persistente del trabajo híbrido".
Análisis del Sentimiento de los Inversores y los Flujos de Capital
El aumento de la deuda hipotecaria pendiente se alinea con las tendencias más amplias de mayor liquidez y una sólida actividad de originación en los mercados de deuda CRE. La Encuesta de Originaciones de Banqueros Hipotecarios Comerciales/Multifamiliares del segundo trimestre de 2025 de la MBA indicó un aumento sustancial del 48% trimestre a trimestre y del 66% interanual en las originaciones. Este aumento se evidencia aún más por un retorno significativo de los REIT hipotecarios al mercado de Obligaciones de Préstamos Colateralizados de Bienes Raíces Comerciales (CRE CLO). La emisión de CRE CLO en el primer semestre de 2025 fue casi cinco veces mayor que en el mismo período de 2024, impulsada por el rendimiento constante de esta clase de activos, la demanda de los inversores de renta fija y la necesidad de refinanciación.
Los REIT hipotecarios se sienten particularmente atraídos por los CRE CLO por sus beneficios no económicos, como la ausencia de recurso, las facilidades que no se ajustan al valor de mercado y las estructuras de financiación con plazos coincidentes. Stephen Buschbom, director de investigación de Trepp, destacó la importancia de la financiación con plazos coincidentes de los CLO para los REIT hipotecarios que originan préstamos puente a dos o tres años con posibles extensiones de cinco años.
Implicaciones Más Amplias y Contexto Histórico
Los recientes ajustes de la política monetaria también están contribuyendo a la mejora de las perspectivas del CRE. El recorte de 25 puntos básicos en la tasa de interés por parte de la Reserva Federal está proporcionando un alivio inmediato, particularmente para la refinanciación de propiedades de oficinas y multifamiliares en dificultades. Hessam Nadji, CEO de Marcus & Millichap, describió el recorte de tasas como un "gran alivio" para un mercado que experimentó un congelamiento en 2023. Están surgiendo señales de estabilización, con los precios de las oficinas en los distritos comerciales centrales subiendo casi un 2% interanual en julio, una reversión notable de una disminución del 25% un año antes.
Aunque el impulso es positivo, el mercado enfrenta un desafío sustancial con aproximadamente 2 billones de dólares en vencimientos de deuda en los próximos dos años. Se estima que 591.000 millones de dólares de estos préstamos, en gran parte originados durante períodos de tasas de interés ultrabajas (por debajo del 0,25% en comparación con el 4,33% actual), se proyectan como "potencialmente problemáticos", siendo la deuda de oficinas la que enfrenta el riesgo más significativo.
Perspectivas de Expertos y Previsiones
Rich Hill, director global de investigación y estrategia inmobiliaria, observó la coherencia de las cifras de deuda pendiente con los sólidos resultados de la encuesta de originación, lo que refuerza la narrativa de un entorno de préstamos robusto. La dinámica actual del mercado sugiere una "era dorada" continua para los préstamos CRE, caracterizada por rendimientos atractivos y estructuras conservadoras, particularmente dentro de sectores como los centros de datos y las propiedades industriales.
De cara al futuro, el mercado seguirá de cerca el éxito de los esfuerzos de refinanciación de la deuda que vence, particularmente en sectores vulnerables como las propiedades de oficinas. Los futuros movimientos de las tasas de interés y la continua divergencia en el rendimiento de los diversos submercados del CRE serán factores clave que influirán en la trayectoria del sector en los próximos trimestres. Se espera que la entrada de capital a través de las compañías de seguros de vida y el resurgimiento de los CRE CLO mantengan la liquidez, pero el desafío de volver a valorar la deuda antigua con bajas tasas de interés sigue siendo un punto de atención crítico para inversores y prestamistas.
Edgen Stock·Sep 27 2025, 06:10