Fannie Mae procede a la ejecución hipotecaria de activos multifamiliares en el Bronx
Fannie Mae ha iniciado procedimientos de ejecución hipotecaria contra una hipoteca comercial de 61,5 millones de dólares garantizada por dos importantes propiedades multifamiliares en el Bronx, Fordham Tower y Fulton Towers. La acción se deriva de alleged defaults por parte del prestatario, Fordham Fulton Realty Corp., y el garante Rajmattie Persaud, sobre un préstamo ejecutado en diciembre de 2018 con Greystone Servicing Corporation Inc., y posteriormente asignado a Fannie Mae.
Detalles del incumplimiento
La demanda, presentada el 23 de septiembre de 2025, en el tribunal federal de Manhattan, afirma que los pagos mensuales requeridos se omitieron constantemente desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de mayo de 2022, un período de 26 meses. Durante este tiempo, Greystone Servicing Corporation, Inc., actuando como administrador del préstamo, celebró siete acuerdos de indulgencia separados con el prestatario. Estos acuerdos detuvieron temporalmente el ejercicio de los derechos de Fannie Mae a cambio del reconocimiento del incumplimiento por parte del prestatario y el compromiso con términos de reembolso específicos y la remesa mensual de los ingresos operativos netos.
A pesar de estas medidas, Fannie Mae sostiene que Fordham Fulton Realty Corp. no subsanó múltiples eventos de incumplimiento. Los pagos adeudados a partir de octubre de 2024 en adelante, según se informa, siguen pendientes. Otros incumplimientos incluyen la supuesta falta de presentación de los informes financieros requeridos para el tercer trimestre y el cierre del año 2024, y la obstrucción de las inspecciones de la propiedad exigidas por los documentos del préstamo.
Agravando el incumplimiento de la hipoteca, existen cargos municipales y gravámenes importantes impagos. Al momento de la presentación de la demanda, Fordham Tower y Fulton Towers supuestamente deben 1.669.439,13 dólares y 3.161.069 dólares, respectivamente, en cargos por residuos y aguas residuales. Consolidated Edison Company of New York, Inc. también ha obtenido una sentencia de 2.942.654,21 dólares contra el prestatario, registrada como gravamen. Además, Approved Oil Co. ha presentado gravámenes, y el prestatario celebró planes de pago con la Junta de Agua de la Ciudad de Nueva York por 3.916,279.54 dólares en concepto de principal por cargos pendientes de agua y aguas residuales.
Estas dificultades financieras se exacerban por problemas significativos de mantenimiento de la propiedad. La Junta de Control Ambiental ha impuesto casi 705.000 dólares en multas por cientos de violaciones en ambas propiedades. La Sociedad de Ayuda Legal presentó una demanda en abril de 2024 en nombre de los inquilinos de Fulton Towers, citando más de 600 violaciones abiertas y alegando que el propietario estaba "falsificando certificaciones en un intento de ocultar la naturaleza grave de la negligencia de los edificios". Los inquilinos han informado de cortes de calefacción y agua, y ascensores esporádicamente fuera de servicio, con condiciones reportedly worsening desde que Fordham Fulton Realty asumió el control en 2009. Sentencias previas de la Preservación y Desarrollo de Viviendas (HPD), incluido un fallo de 8.500 dólares en 2023 por falta de calefacción y agua caliente, subrayan aún más la neglect.
Reacción del mercado y contexto más amplio
Esta acción de ejecución hipotecaria por parte de Fannie Mae ocurre en un período turbulento para el mercado inmobiliario multifamiliar de la ciudad de Nueva York, particularmente para las propiedades con alquiler estabilizado. El sentimiento general del mercado es bajista, con una alta volatilidad anticipada para los vehículos de inversión relacionados, especialmente en los centros urbanos.
La angustia se atribuye en gran medida a la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección del Inquilino de 2019 (HSTPA), junto con una alta inflación y el aumento de los gastos operativos que superan los aumentos de alquiler permitidos. Estos factores han afectado gravemente la rentabilidad y el valor de los activos con alquiler estabilizado, con valores de propiedad que disminuyeron entre un 35% y un 60% desde 2017-2018. Esta tensión financiera a menudo conduce a un mantenimiento diferido y al deterioro de las condiciones de vida de los inquilinos, como se observa en las propiedades del Bronx.
La morosidad de los préstamos multifamiliares en la ciudad de Nueva York ha aumentado, con algunas instituciones informando un asombroso aumento del 990% en los préstamos no productivos, predominantemente de propiedades con alquiler regulado. La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) informó que la morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) para propiedades multifamiliares en la ciudad de Nueva York aumentó del 7% a fines de 2023 al 14,4% en 2024. Si bien la tasa de morosidad general de Fannie Mae para préstamos con 60 días o más de retraso se situó en 0,61% en el segundo trimestre de 2025, esta ejecución hipotecaria específica destaca los desafíos continuos que enfrentan las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y otros prestamistas con exposición a activos multifamiliares en dificultades.
Esta situación no es aislada. Más de 5.100 apartamentos con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York se están comercializando para una posible subasta de quiebra, con Flagstar Bank poseyendo más de 564 millones de dólares en deuda sobre estos edificios. Flagstar Bank misma ha enfrentado importantes desafíos de rentabilidad y se ha embarcado en una estrategia de desriesgo de su cartera, incluida la venta de activos en dificultades y el inicio de acciones previas a la ejecución hipotecaria contra préstamos que superan los 600 millones de dólares.
"Los datos de inflación alimentaron el optimismo de los inversores de que la Fed podría pausar las subidas de tipos de interés, una medida que aliviaría la presión sobre los costes de endeudamiento corporativos."
Mirando hacia el futuro
La continua angustia financiera en el sector multifamiliar de la ciudad de Nueva York, ejemplificada por la acción de ejecución hipotecaria de Fannie Mae, señala un mayor escrutinio sobre los préstamos inmobiliarios comerciales y posibles efectos dominó en el Mercado de Valores Respaldados por Hipotecas Comerciales (CMBS). Las implicaciones a largo plazo pueden incluir una desaceleración más amplia para las propiedades con infraestructuras envejecidas y problemas de gestión, lo que podría exponer a otros prestamistas a riesgos similares. Este entorno también podría conducir a una mayor intervención gubernamental o ajustes de políticas con respecto a la vivienda asequible y la gestión de propiedades.
El entorno macroeconómico, caracterizado por altas tasas de interés y perspectivas limitadas de recortes significativos de tasas en 2025, continúa exacerbando la tensión financiera tanto para los propietarios como para los prestamistas. Si bien presenta riesgos sustanciales, el clima actual también puede crear oportunidades para que los inversores en dificultades adquieran activos a valoraciones históricamente bajas, aunque con una fragilidad financiera inherente y vientos en contra regulatorios continuos. Se espera que los prestamistas continúen ajustando los criterios de suscripción y reevaluando los modelos de riesgo para estos activos cada vez más de alto riesgo.
Edgen Stock·Oct 06 2025, 00:12