La asequibilidad del alquiler alcanza un máximo de cuatro años
La asequibilidad del alquiler en EE. UU. ha mejorado a su mejor nivel en cuatro años, con el ingreso medio del hogar requerido para el alquiler a nivel nacional cayendo al 28.4%. Esto marca una ligera disminución del 28.8% hace un año y lo posiciona por debajo del umbral del 30% a menudo considerado una carga financiera para la vivienda, según un informe de Zillow publicado el 17 de octubre de 2025. Esta mayor asequibilidad es una consecuencia directa de un enfriamiento en el crecimiento del alquiler y un nivel sin precedentes de concesiones de los propietarios.
Los propietarios están ofreciendo actualmente concesiones en el 37.3% de los alquileres listados en Zillow, un aumento significativo del 14.4% en 2019 y un máximo histórico para septiembre. El crecimiento nacional del alquiler para unidades multifamiliares se redujo al 1.7% durante el último año en septiembre, lo que representa el segundo crecimiento anual más bajo registrado desde 2021. De manera similar, los alquileres de viviendas unifamiliares observaron un aumento del 3.2% interanual, que es el crecimiento anual más pequeño en los registros de Zillow que se remontan a 2016. Esta tendencia sigue a un aumento sustancial en la construcción de apartamentos nuevos en 2024, con más unidades multifamiliares completadas que en cualquier año durante el último medio siglo, ya que los constructores respondieron a una mayor demanda de vivienda durante la pandemia.
Análisis de la dinámica del mercado y el impacto económico
El cambio en la dinámica del mercado de alquiler tiene implicaciones significativas para los mercados financieros y la economía en general. El aumento de la oferta de unidades de alquiler, particularmente en regiones con menos restricciones de zonificación como el Sur, ha sido un factor fundamental para moderar los aumentos de alquiler. Desde un punto de vista macroeconómico, la mejora de la asequibilidad del alquiler podría traducirse en un aumento del ingreso disponible para los hogares, lo que podría estimular el gasto del consumidor en varios sectores.
Crucialmente, la desaceleración del crecimiento del alquiler contribuye a una moderación más amplia de la inflación, una preocupación clave para los bancos centrales. Stephen Brown, economista de Capital Economics, destacó la importancia de esta tendencia, afirmando:
"El alquiler fue uno de los factores clave que mantuvieron la inflación elevada. Eso es obviamente una muy buena señal de que la inflación general probablemente ahora se está dirigiendo de nuevo hacia el 2%."
La medida de la inflación de la vivienda del Índice de Precios al Consumidor (IPC) ha disminuido de un pico del 8.3% a principios de 2023 al 5.2%, una tendencia que Capital Economics anticipa que continuará, pronosticando que el crecimiento anualizado del alquiler caerá por debajo del 3% para finales de 2025. Esta relajación de las presiones inflacionarias podría reforzar la confianza de la Reserva Federal a medida que considera futuros ajustes de política monetaria, lo que podría conducir a reducciones de las tasas de interés por primera vez desde marzo de 2020.
Para el Sector Inmobiliario, particularmente los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REITs) y las empresas de gestión de propiedades, el crecimiento moderado del alquiler y el aumento de las concesiones podrían ejercer presión sobre los flujos de ingresos y la rentabilidad. Empresas como Paramount Group (PGRE), un REIT de oficinas, ya están navegando desafíos como la disminución de las tasas de ocupación y los alquileres solicitados más bajos. Sin embargo, un informe de J.P. Morgan del 17 de octubre de 2025, sugiere que el mercado de alquiler, especialmente los alquileres de viviendas unifamiliares (SFRs), presenta una oportunidad resiliente para los inversores debido a la demanda duradera y las tendencias demográficas favorables, particularmente a medida que la propiedad de vivienda se vuelve menos alcanzable.
Contexto más amplio y variaciones regionales
Esta reciente mejora en la asequibilidad contrasta con los informes de principios de 2025 que destacaron la continua presión financiera de los inquilinos y los desequilibrios entre el alquiler y los ingresos. La tendencia actual subraya un mercado donde el aumento de la oferta está comenzando a satisfacer la demanda, ofreciendo alivio a los inquilinos y reequilibrando el mercado de la vivienda. Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, enfatizó esto, señalando:
"Los mercados que construyeron más —y más rápido— están viendo que esa inversión rinde frutos, con más inquilinos capaces de pagar cómodamente un apartamento. Es un recordatorio de que los costos de la vivienda se pueden controlar cuando la política permite que la oferta se mantenga al día con la demanda."
Las variaciones regionales en el crecimiento del alquiler son evidentes. Los datos de Zillow indican que los alquileres de apartamentos están cayendo más rápido año tras año en las regiones del Sun Belt y Mountain West, incluyendo Austin (-4.7%), Denver (-3.4%), Phoenix (-2.2%) y Orlando (-0.8%). Por el contrario, las áreas con regulaciones de construcción más estrictas o alta demanda, como Chicago (6%), San Francisco (5.6%) y Nueva York (5.3%), están experimentando un mayor crecimiento del alquiler.
Perspectivas futuras
Mirando hacia el futuro, el mercado de alquiler puede enfrentar un cambio. CoStar Group, una firma líder en análisis de bienes raíces, pronostica que a medida que se absorba la afluencia actual de nuevas ofertas de apartamentos, se espera que los alquileres aumenten en 2025 y 2026. Esta predicción se basa en una disminución proyectada en las finalizaciones de propiedades multifamiliares, de 533,000 unidades en 2024 a un total anticipado de 250,000 unidades en 2026, junto con una fuerte disminución en los inicios de construcción. Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de CoStar, observó que "Después de disminuir desde el primer trimestre de 2022, los alquileres nacionales están aumentando una vez más, lo que refleja el fin de las condiciones de exceso de oferta en la mayoría de los mercados." Si la demanda se mantiene constante, el mercado podría pasar de un exceso de oferta a una escasez de oferta, lo que podría hacer que las tasas de vacantes caigan y el crecimiento del alquiler se acelere por encima de los promedios históricos. Los largos plazos de construcción sugieren que el mercado podría no adaptarse rápidamente a una posible escasez de oferta, lo que podría exacerbar los futuros aumentos de precios para los inquilinos.
Edgen Stock·Oct 17 2025, 17:05