Points clés à retenir :
Les taux hypothécaires américains ont inversé une brève baisse printanière, repassant au-dessus de 6,6 % alors que les chocs géopolitiques et une Réserve fédérale hawkish anéantissent les espoirs de reprise du marché immobilier.
La quatrième année consécutive de baisse des ventes sur le marché immobilier américain s’aggrave après que les taux hypothécaires ont inversé une brève accalmie printanière, remontant au-dessus de 6,6 % alors que la Fed signale un nouveau resserrement et que les turbulences géopolitiques ravivent les craintes d’inflation.
« Il n’y avait pas grand-chose dans son message qui laisse entrevoir un soulagement immédiat pour les acheteurs », a déclaré Jeff DerGurahian, directeur des investissements et économiste en chef chez LoanDepot, en référence à la conférence de presse du président de la Fed, Kevin Warsh, la semaine dernière.
Le taux fixe sur 30 ans est monté à 6,66 % lundi, selon Mortgage News Daily, après avoir touché 6,47 % la semaine dernière à la suite d’un cessez-le-feu qui a brièvement rouvert le détroit d’Ormuz. Ce répit s’est évaporé lorsque de nouvelles escalades régionales ont de nouveau restreint la voie maritime ce week-end. Les taux étaient tombés sous la barre des 6 % fin février — une première depuis 2022 — avant de bondir au-dessus de 6,5 % en mai après que des actions militaires conjointes américano-israéliennes contre l’Iran ont fait grimper les prix du pétrole.
Alors que les prix à la consommation ont augmenté de 4,2 % en mai, un sommet de trois ans, et que neuf des 18 membres du FOMC prévoient au moins une hausse des taux cette année, la trajectoire des taux hypothécaires est orientée à la hausse. Bank of America s’attend à un resserrement de 75 points de base sur septembre, octobre et décembre, portant le taux des fonds fédéraux vers 4,25 % à 4,50 %. Deutsche Bank prévoit deux hausses supplémentaires d’un quart de point en septembre et décembre. Pour un marché immobilier dans sa quatrième année consécutive de ventes déprimées, ces perspectives menacent de prolonger le gel.
Le paiement mensuel typique pour un acheteur acquérant un logement au prix médian avec un apport de 20 % a atteint 2 647 $ au cours des quatre semaines terminées le 14 juin, le plus élevé depuis environ un an, selon les données de Redfin. Les coûts d’accession à la propriété, y compris l’assurance et l’entretien, ont également augmenté. La Mortgage Bankers Association et la National Association of Realtors prévoient toutes deux des taux hypothécaires moyens de 6,5 % cette année.
« Nous sommes toujours dans une situation pire qu’en février, du point de vue de l’inflation », a déclaré Brad Case, économiste résidentiel en chef chez Homes.com. « Je ne vois aucune raison de penser que les taux hypothécaires baisseront de manière significative. »
Le virage hawkish de la Fed expose le secteur immobilier
Le président Warsh a déclaré que les taux actuels sont restrictifs pour le logement, mais a ajouté que la politique de la Fed n’est pas le seul facteur à déterminer les conditions du marché. L’économiste de Bank of America, Aditya Bhave, a qualifié le ton de Warsh de « stratégiquement hawkish », notant qu’une hausse des taux en juillet « est envisageable ». La patience de la banque centrale s’est érodée alors que les chocs d’offre viennent aggraver une inflation persistante, Bhave projetant les prix PCE de base à un taux annualisé de 3,5 %.
La dernière fois que la Fed a signalé un cycle de resserrement alors que le marché immobilier était en baisse pluriannuelle, c’était en 2018, lorsque quatre hausses d’un quart de point ont poussé le taux hypothécaire sur 30 ans au-dessus de 5 % et que les ventes de logements existants ont chuté pendant neuf mois consécutifs. L’environnement actuel est plus aigu : les taux hypothécaires sont environ 150 points de base plus élevés que ce pic, et les prix des logements ont continué de grimper.
Acheteurs et propriétaires face à un jeu d’attente
Les conseillers financiers déconseillent de tenter de chronométrer le marché. « Concentrez-vous sur les échéances personnelles plutôt que sur les fluctuations macroéconomiques », a déclaré Skee Orr, planificateur financier à Knoxville, dans le Tennessee. Il recommande de prioriser les contraintes budgétaires plutôt que d’attendre une baisse d’un quart de point qui pourrait s’inverser.
Pour les propriétaires actuels, la fourchette de 6,5 % a ouvert une fenêtre de refinancement pour ceux qui ont verrouillé des taux hypothécaires au-dessus de 7,5 %. Mais James Mayo, planificateur financier à Lakewood, dans le Colorado, a déclaré que le refinancement n’a de sens que si le nouveau taux est au moins un demi-point inférieur et que l’emprunteur prévoit de rester assez longtemps pour récupérer les frais. Réinitialiser un prêt hypothécaire sur 30 ans après cinq ans pourrait coûter des milliers de dollars de plus en intérêts totaux.
La trajectoire du marché immobilier dépend de la capacité de l’inflation à se modérer suffisamment pour empêcher la Fed de donner suite à ses signaux hawkish. Le détroit d’Ormuz restant une zone de tension et l’inflation sous-jacente dépassant l’objectif de 2 % de la banque centrale, un allègement des taux à court terme semble peu probable.
Cet article est fourni à titre d’information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
