La politique de Trump ouvre la porte aux prêts hypothécaires en Bitcoin avec une contrainte de garantie de 250 %

L'administration Trump a donné son feu vert à Fannie Mae, entreprise parrainée par le gouvernement, pour accepter les crypto-monnaies comme garantie pour les prêts immobiliers, un changement de politique qui intègre les actifs numériques dans le marché du logement américain à partir de juin.

« Il ne s'agit pas seulement d'évaluer vos avoirs. C'est aussi dire, hé, que diriez-vous d'un prêt sans apport ? », a déclaré Joel Larsgaard, co-animateur du podcast « How to Money », qui a qualifié la structure de « château de cartes ».

Selon les nouvelles règles, le prêteur Better sera le premier à proposer des prêts hypothécaires où l'apport est financé par un prêt sur les avoirs en Bitcoin ou en stablecoins de l'emprunteur. En raison de la volatilité des prix des crypto-monnaies, le programme exige une garantie valant au moins 250 % du prêt d'apport, une exigence stricte conçue pour protéger le prêteur des fluctuations du marché.

La politique crée un canal direct entre le marché volatil des cryptos et la stabilité du secteur du logement, exposant les propriétaires au risque d'appels de marge sur leur résidence principale. Un ralentissement important du marché des cryptos pourrait forcer les emprunteurs soit à vendre leurs actifs numériques sur un marché en baisse, soit à ajouter des liquidités, soit à faire face à une saisie.

Le problème de la garantie de 200 000 $

L'exigence de garantie élevée introduit une nouvelle forme de risque permanent pour les acheteurs de maisons. Pour une maison typique de 400 000 $ avec un apport de 20 % de 80 000 $, un emprunteur devrait mettre en gage environ 200 000 $ en Bitcoin comme garantie. Compte tenu de l'historique de fortes baisses du Bitcoin — y compris une chute de 28 % au cours de l'année écoulée — une correction de marché standard pourrait avoir des conséquences graves.

Une baisse de 60 % de la valeur du Bitcoin mis en gage effacerait 120 000 $ de la valeur de la garantie, ne laissant que 80 000 $ pour garantir le prêt de 80 000 $. Cet événement déclencherait un appel de marge immédiat, forçant le propriétaire à liquider d'autres actifs ou à risquer de perdre à la fois sa crypto et sa maison. Cela contraste fortement avec les prêts traditionnels garantis par des titres comme les actions Amazon (AMZN), qui sont adossés à des actifs d'entreprise tangibles.

Un échange de commodité contre du risque

Les commentateurs financiers suggèrent que le produit échange la difficulté ponctuelle d'épargner pour un apport en espèces contre un risque de solvabilité persistant. Les taux d'intérêt de ces prêts hypothécaires garantis par des cryptos peuvent également être plus élevés que ceux des prêts conventionnels, augmentant encore le coût pour l'emprunteur.

Pour la plupart des acheteurs potentiels, une voie plus prudente reste de vendre la quantité nécessaire de crypto-monnaies, de payer l'impôt sur les plus-values associé et d'utiliser l'argent liquide résultant pour un apport traditionnel. Cette stratégie transforme le risque de volatilité permanent en un événement fiscal unique et prévisible. Le nouveau programme n'est potentiellement viable que pour les investisseurs dont les avoirs en crypto représentent une petite fraction de leur valeur nette liquide totale, leur permettant d'absorber un appel de marge sans risquer leur maison.

Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.