La Réserve fédérale assouplit sa politique face à la baisse des taux hypothécaires
Le 17 septembre 2025, le Comité fédéral de l'Open Market (FOMC) a procédé à une réduction de 25 points de base du taux des fonds fédéraux, abaissant le taux de référence à une fourchette de 4,00 % à 4,25 %. Cette décision, la première baisse de taux en neuf mois, a été principalement motivée par des inquiétudes concernant un affaiblissement du marché du travail et un ralentissement de la croissance de l'emploi. Le FOMC a en outre signalé la possibilité de deux réductions supplémentaires avant la fin de l'année.
Parallèlement à l'évolution de la politique de la Réserve fédérale, les taux hypothécaires américains ont poursuivi leur trajectoire descendante, atteignant leur point le plus bas en près d'un an. Le taux moyen pour un prêt fixe sur 30 ans est passé à 6,26 % au 17 septembre 2025, selon Freddie Mac, contre 6,91 % au début de l'année. Cette diminution a entraîné une nette augmentation des activités de refinancement, l'Association des banquiers hypothécaires (MBA) signalant un bond significatif des demandes connexes.
Performance et positionnement stratégique d'Annaly Capital Management
Annaly Capital Management (NLY) a démontré une performance robuste au milieu de cette dynamique de marché. Le titre de la société a progressé de 18,6 % depuis le début de l'année, surperformant considérablement la croissance de 5,9 % de l'ensemble du secteur. Cette forte performance est largement attribuable à un environnement de taux d'intérêt favorable, qui a stimulé le revenu net d'intérêts (NII) d'Annaly. La firme a déclaré un NII de 493,2 millions de dollars pour le premier semestre 2025, une augmentation substantielle par rapport aux 47,1 millions de dollars de la même période l'année dernière. Au premier trimestre 2025, le NII d'Annaly a atteint 220 millions de dollars, marquant son NII trimestriel le plus élevé depuis le troisième trimestre 2022.
La marge nette d'intérêts de la société s'est également élargie à 0,87 % au premier trimestre 2025, reflétant une amélioration de 12 points de base d'un trimestre à l'autre. Cette expansion est un avantage direct de la baisse des coûts de financement du côté passif de son bilan. Signalant en outre la solidité financière, Annaly a récemment augmenté son dividende de 8 %, offrant un rendement actuel de 14,5 % tout en maintenant un ratio de distribution de dividendes inférieur à 100 %.
La stratégie d'investissement diversifiée d'Annaly, comprenant des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) d'agence, du crédit résidentiel et des droits de service hypothécaire (MSR), est au cœur de sa résilience. Au 30 juin 2025, son portefeuille s'élevait à 89,5 milliards de dollars, dont 79,5 milliards de dollars alloués à des MBS d'agence hautement liquides. Cette approche multi-actifs, combinée à un mix de couverture 60-40 d'exposition aux bons du Trésor et aux swaps, est conçue pour atténuer le risque de taux d'intérêt et naviguer dans un environnement de courbe de rendement en normalisation.
Réaction du marché et implications sectorielles plus larges
Le sentiment dominant du marché pour les fonds de placement immobilier hypothécaires (mREITs) est haussier, stimulé par la baisse des taux hypothécaires et les réductions de taux de la Réserve fédérale. L'augmentation substantielle de la demande de prêts, des originations hypothécaires et des activités de refinancement crée un contexte constructif pour le secteur. La MBA a signalé une augmentation de 43 % du volume des demandes de prêts hypothécaires et un bond de 58 % de l'indice de refinancement la semaine dernière, ce qui indique une réactivité significative du marché aux taux plus bas.
Des sociétés telles que Ellington Financial (EFC), Annaly Capital Management (NLY) et Orchid Island Capital (ORC) sont identifiées comme des bénéficiaires potentiels de ces tendances. L'attente est que des taux plus bas réduiront les pressions opérationnelles et de financement pour les mREITs, amélioreront les marges sur les ventes et stimuleront de nouvelles activités d'investissement. En comparaison avec le gain d'Annaly depuis le début de l'année, des pairs comme AGNC Investment (AGNC) et Starwood Property Trust (STWD) ont enregistré des rendements respectifs de 9,7 % et 7,1 % sur la même période.
Du point de vue de la valorisation, Annaly se négocie actuellement à un multiple de prix sur valeur comptable tangible (P/TB) à 12 mois de 1,13X, ce qui est supérieur à la moyenne de l'industrie de 1,08X. AGNC et STWD se négocient respectivement à 1,26X et 1,07X. Les analystes, cependant, évaluent Annaly comme un "Achat modéré", avec un objectif de prix moyen à 12 mois de 20,83 $, malgré une implication de baisse potentielle de -5,96 % par rapport aux niveaux actuels, reconnaissant la surperformance opérationnelle récente de la société.
La trajectoire future des taux d'intérêt et leur impact sur le marché du logement restent des sujets d'opinions d'experts variées. Le dernier Résumé des projections économiques de la Réserve fédérale a révélé un large éventail de vues parmi les membres du comité, la projection médiane pour 2026 n'impliquant qu'une seule réduction de taux supplémentaire, ramenant le taux à 3,25 % à 3,5 %, ce qui est plus élevé que le moins de 3 % impliqué par le marché à terme des fonds fédéraux. L'inflation ne devrait pas atteindre l'objectif de 2 % de la Fed avant 2028.
Morgan Stanley Research, en revanche, anticipe un cycle d'assouplissement plus agressif, prévoyant cinq réductions supplémentaires de 25 points de base d'ici juillet, culminant à un taux terminal de 2,75 % à 3 %. Cependant, Jay Bacow, co-responsable de la recherche sur les produits titrisés chez Morgan Stanley, avertit que les réductions de taux de la Fed ne se traduisent pas toujours directement par une baisse des taux hypothécaires fixes sur 30 ans, citant la corrélation plus forte avec les rendements des obligations du Trésor et la nature prospective des marchés financiers.
Pour une croissance durable des ventes de maisons, Morgan Stanley Research estime que les taux hypothécaires devraient baisser d'environ 100 points de base, à environ 5,5 %. L'écart persistant entre le taux moyen des prêts hypothécaires existants sur 30 ans (4,1 %) et les nouveaux prêts (6,5 %) continue de décourager les propriétaires ayant des taux plus bas de vendre, limitant ainsi l'offre et contribuant à des prix élevés. Orphe Divounguy, économiste principal chez Zillow, suggère que si les "taux légèrement plus bas" actuels perdurent, cela pourrait motiver certains acheteurs marginaux, mais pourrait ne pas avoir un impact significatif sur les vendeurs. Les données de Realtor.com indiquent que plus de 80 % des emprunteurs détiennent toujours des hypothèques inférieures à 6 %, réduisant leur incitation à déménager ou à vendre.
À l'avenir, la gestion stratégique du bilan d'Annaly, son allocation d'actifs diversifiée et son déploiement de capital proactif devraient la positionner favorablement pour surperformer ses pairs dans le secteur des mREITs. Les facteurs clés à surveiller comprennent les décisions de taux ultérieures de la Réserve fédérale, les mouvements des rendements du Trésor, l'évolution des données du marché du travail et la réponse du marché du logement aux ajustements continus des taux d'intérêt.
Edgen Stock·Sep 21 2025, 08:48