La politique présidentielle du logement sous examen
Les analystes de Raymond James ont entamé des discussions concernant les évolutions potentielles de la politique américaine en matière de logement, en particulier celles qu'une administration Trump potentielle pourrait poursuivre. Ces changements proposés, englobant les révisions de l'imposition des plus-values, les cadres réglementaires et les politiques d'utilisation des sols, signalent un environnement d'incertitude accrue et de volatilité potentielle au sein des secteurs du logement et de l'immobilier.
L'événement en détail : considérations politiques
L'accent mis sur la politique du logement souligne un effort plus large pour relever les défis du marché du logement américain, y compris les problèmes d'abordabilité et d'offre. Les analystes de Raymond James fournissent des informations sur ces changements potentiels, qui pourraient fondamentalement modifier la dynamique du marché. Parallèlement, le cours de l'action Fannie Mae (FNMA) a connu une baisse de -3,29 % alors que les investisseurs réagissaient à l'évolution du sentiment entourant la trajectoire future du marché du logement.
Imposition des plus-values : réformes potentielles et implications pour le marché
Un domaine important de réforme potentielle est centré sur l'imposition des plus-values. Les taux d'imposition préférentiels sur les plus-values établis par la loi sur les réductions d'impôts et l'emploi (TCJA) devraient expirer le 31 décembre 2025. Cette expiration pourrait entraîner une augmentation du taux d'imposition des plus-values à long terme le plus élevé, passant du 20 % actuel à un 25 % attendu pour les hauts revenus à partir de 2026. En outre, les seuils de revenu pour ces taux d'imposition devraient changer, ce qui pourrait augmenter la charge fiscale des personnes à revenus plus élevés.
Des changements à l'impôt sur le revenu net des placements (NIIT), qui impose une taxe supplémentaire de 3,8 % sur les revenus de placement des hauts revenus, sont également anticipés, avec un seuil de revenu potentiellement abaissé pour englober davantage de contribuables. De plus, les limitations du « stepped-up basis » au décès pourraient entraîner des impôts sur les plus-values plus élevés sur les actifs hérités, ce qui aurait un impact sur la planification successorale.
Inversement, des propositions législatives telles que le « No Tax on Home Sales Act », introduit par la représentante américaine Marjorie Taylor Greene, visent à éliminer les impôts sur les plus-values lors de la vente d'une résidence principale. Ce projet de loi, pour lequel le président Donald Trump a indiqué son soutien, cherche à alléger l'« impôt caché sur la valeur nette immobilière » qui affecte actuellement de nombreux propriétaires dont la valeur nette a dépassé les limites d'exclusion inchangées depuis longtemps de 250 000 $ pour les célibataires et 500 000 $ pour les couples mariés. Si ces seuils avaient suivi l'inflation, ils seraient aujourd'hui de plus de 660 000 $ et 1,32 million de dollars.
Par ailleurs, le « One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) » récemment signé relève le plafond fédéral des déductions d'impôts étatiques et locaux (SALT) à 40 000 $ pour l'année fiscale 2025, une mesure qui pourrait réduire considérablement les factures d'impôts fédérales pour des millions de propriétaires. L'OBBBA rend également permanentes les exemptions d'impôts sur les donations plus élevées, facilitant le transfert intergénérationnel de patrimoine, y compris l'immobilier.
Réforme réglementaire et de l'utilisation des sols : faciliter le développement et répondre à l'offre
Au-delà de la fiscalité, les politiques réglementaires et d'utilisation des sols sont des domaines clés de réforme potentielle. La législation récente au Texas, y compris les projets de loi du Sénat 15, 17 et 840, illustre les efforts visant à assouplir les restrictions de développement, à promouvoir une densité plus élevée et à faciliter les conversions de bâtiments commerciaux en résidentiels dans les zones urbaines. Ces mesures, en vigueur à partir du 1er septembre 2025, visent à augmenter l'offre de logements en rationalisant les réglementations de zonage locales. Le SB 17 introduit également des dimensions de sécurité nationale, interdisant la propriété immobilière par des entités étrangères issues de pays désignés.
La future politique fédérale pourrait refléter de telles initiatives au niveau des États. Le président Trump a déjà plaidé pour la rationalisation des processus d'approbation de zonage et la mise à disposition de terres fédérales pour de nouveaux projets de construction de logements. Cependant, il a également exprimé son opposition aux développements multifamiliaux dans les quartiers principalement unifamiliaux et aux logements sociaux dans les zones suburbaines, suggérant une approche complexe des solutions côté offre.
S'ajoutant au paysage évolutif, la loi de 2025 sur le renouvellement des opportunités dans le rêve américain (ROAD) en matière de logement, une initiative bipartite, signale une impulsion fédérale pour remédier aux pénuries de logements. Cette loi vise à réduire les coûts et à accélérer la production en éliminant les exigences fédérales pour les châssis permanents dans les maisons fabriquées, en examinant le financement de la FHA pour la construction modulaire et en établissant un Fonds d'innovation pour inciter aux réformes de zonage locales. En outre, elle porte les plafonds d'investissement bancaire pour le logement abordable à 20 % et soutient les développements axés sur le transport en commun par le biais de programmes comme TIFIA/RRIF.
Réaction du marché et contexte plus large
La réaction immédiate du marché aux discussions politiques a été observée sur des actions spécifiques. Le cours de l'action Fannie Mae (FNMA) a connu une baisse de -3,10 % le mercredi 15 octobre 2025, clôturant à 10,01 $ contre 10,33 $. Cela marque le cinquième jour consécutif de baisse pour l'action, culminant avec une diminution totale de -17,48 % sur la période des 10 jours précédents. Le volume de transactions pour FNMA a également diminué de 3 millions d'actions, avec environ 2 millions d'actions échangées, totalisant 24,60 millions de dollars.
Une analyse plus large du marché par J.P. Morgan Research en février 2025 a projeté une augmentation modérée de 3 % du prix des maisons aux États-Unis pour l'ensemble de l'année 2025. Cette perspective est encadrée par un environnement de taux d'intérêt « plus élevés pour plus longtemps », les taux hypothécaires ne devant que légèrement s'assouplir pour atteindre 6,7 % d'ici la fin de l'année 2025. Cet environnement de taux d'intérêt élevés et soutenus est un moteur principal de la stagnation actuelle du marché du logement, car on estime que 80 % des emprunteurs sont « 100 points de base ou plus hors de l'argent », ce qui crée une désincitation significative à vendre leurs maisons et contribue ainsi à la rareté de l'offre.
Les ventes de logements existants (EHS) restent exceptionnellement faibles, bien que l'inventaire de logements montre des signes d'augmentation progressive, en hausse de 0,7 % d'un mois à l'autre pour atteindre 1,37 million en octobre 2024, et les ventes de logements existants augmentant de 3,4 % d'un mois à l'autre pour atteindre 3,96 millions. Malgré ces augmentations, les niveaux d'inventaire restent considérablement inférieurs aux moyennes historiques, avec les maisons individuelles existantes à vendre au niveau national encore 20-30 % en dessous des creux précédents.
Les experts soulignent l'interaction complexe des facteurs influençant le marché du logement. John Sim, responsable de la recherche sur les produits titrisés chez J.P. Morgan, a commenté les effets potentiels des politiques d'immigration :
« En réduisant l'immigration et en diminuant la demande, Trump soutient que les coûts du logement peuvent être réduits... Ce n'est pas si simple, cependant – environ 30 % des travailleurs du bâtiment sont des immigrants, il pourrait donc y avoir des implications complexes. Réduire l'immigration signifierait réduire l'offre de main-d'œuvre dans l'industrie de la construction, ce qui pourrait finir par exacerber le manque de logements abordables. »
Cela met en évidence les défis nuancés associés aux interventions politiques dans un marché hautement interconnecté. Le sentiment du marché pour le logement et les secteurs connexes est actuellement caractérisé comme incertain, avec une forte volatilité attendue à mesure que les discussions politiques se déroulent et que des changements législatifs potentiels se matérialisent.
Pour l'avenir, les investisseurs suivront de près les nouvelles annonces politiques et les développements législatifs. La convergence des réformes fiscales proposées, des ajustements réglementaires et des initiatives d'utilisation des sols pourrait remodeler considérablement le paysage du marché du logement américain. Les facteurs clés à surveiller incluent la progression de la législation sur l'impôt sur les plus-values, la mise en œuvre des réformes de zonage au niveau fédéral et étatique, et la trajectoire des taux d'intérêt hypothécaires, qui influenceront tous la valeur des propriétés, l'activité de construction et l'abordabilité globale du logement dans les mois et les années à venir.
Edgen Stock·Oct 16 2025, 06:14