La saison des résultats des FPI révèle des performances sectorielles divergentes
Les sociétés d'investissement immobilier (FPI) ont entamé leur saison des résultats, avec plus de 175 FPI d'actions, 40 FPI hypothécaires et de nombreuses sociétés du secteur du logement devant publier leurs résultats au cours du mois prochain. Cette période est cruciale pour évaluer les fondamentaux au niveau des propriétés et mesurer la résilience du secteur face à l'évolution des conditions économiques. Suite à un rallye précédant la réduction des taux d'intérêt de la Réserve fédérale en septembre, les FPI ont connu un faux pas au début de la saison des résultats, reflétant un schéma de performance observé l'année précédente, alors que des inquiétudes renouvelées concernant l'inflation et la croissance économique plus large ont introduit de l'incertitude.
Fondamentaux au niveau des propriétés et réactions du marché
Le paysage actuel des résultats pour les FPI est caractérisé par une divergence significative dans la performance des sous-secteurs. Plusieurs tendances favorables, souvent appelées « pousses vertes », apportent un soutien à des segments spécifiques :
- Rebond de l'activité logistique : Le secteur de la logistique connaît un rebond notable, en particulier après une pause liée aux tarifs. Cela reflète les ajustements continus des chaînes d'approvisionnement mondiales et une forte demande tirée par le commerce électronique, qui devrait nécessiter 50 à 75 millions de pieds carrés d'espace supplémentaire chaque année jusqu'en 2030.
- Explosion des locations de centres de données : Poussées par les demandes croissantes de l'intelligence artificielle (IA) et des services cloud, les locations de centres de données sont en plein essor. Les FPI ont agressé leurs portefeuilles, augmentant leur part dans ce secteur de 15 % d'une année sur l'autre de 2023 à 2024, couvrant désormais 352 propriétés. Le marché des centres de données aux États-Unis devrait quadrupler d'ici 2030, atteignant 180 gigawatts.
- Reprise de la demande de bureaux (Classe A) : Une nette bifurcation apparaît sur le marché des bureaux. Alors que les propriétés de Classe B et C continuent de souffrir, les immeubles de prestige et de Classe A dans les centres urbains connaissent une forte demande, ce qui indique une « fuite vers la qualité » de la part des locataires qui privilégient les environnements et les équipements haut de gamme.
- Inflexion positive du self-stockage : Après une période de correction, le secteur du self-stockage montre des signes de reprise. Les taux de self-stockage annoncés à l'échelle nationale ont augmenté de 0,9 % d'une année sur l'autre en septembre, les propriétés détenues par des FPI menant cette reprise avec une croissance des taux de 2,6 % d'une année sur l'autre. Cette résilience est en outre attestée par près de 2,7 milliards de dollars d'émissions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) de self-stockage en 2024, soit plus du double du total de 2023.
Inversement, d'autres segments sont confrontés à des obstacles persistants :
- Loyers multifamiliaux et SFR stagnants : Les marchés multifamiliaux et unifamiliaux à louer (SFR), en particulier dans la région de la Sun Belt, connaissent une croissance des loyers stagnante après une brève accélération plus tôt dans l'année.
- Demande hôtelière en baisse : La demande dans les segments économique et milieu de gamme de l'industrie hôtelière diminue.
- Incertitude dans l'industrie cellulaire : La consolidation au sein de l'industrie cellulaire crée une appréhension du marché.
- Refroidissement des fondamentaux du commerce de détail : Après une période historiquement forte, les fondamentaux du commerce de détail connaissent un refroidissement mesuré, les pertes d'absorption depuis le début de l'année restant à -13,1 millions de pieds carrés, ce qui place le secteur sur la bonne voie pour sa première année de demande négative depuis 2020. Les taux de vacance du commerce de détail ont augmenté de 50 points de base par rapport à l'année dernière.
Contexte plus large et implications financières
Le contexte de marché plus large révèle une interaction complexe de facteurs. L'indice des FPI d'actions (VNQ) a sous-performé l'indice S&P 500 (SPY) de 14 points de pourcentage depuis le début du deuxième trimestre, soulignant les défis du secteur. Cependant, des entreprises spécifiques présentent une santé financière variable.
PennyMac Mortgage (PMT), une FPI hypothécaire (mFPI), a annoncé de solides résultats pour le T3 2025, avec un bénéfice par action (BPA) de 0,55 $, dépassant significativement l'estimation consensuelle de 0,36 $. Les revenus ont atteint 99,23 millions de dollars, dépassant les estimations de 4,80 %. Malgré cette performance, les actions de PMT ont baissé d'environ 6 % depuis le début de l'année, contrastant avec le gain de 14,5 % du S&P 500.
De même, Annaly Capital Management (NLY), une autre mFPI, devrait annoncer un BPA de 0,72 $ pour le T3 2025, ce qui représente une augmentation de 9,1 % d'une année sur l'autre, avec des revenus qui devraient atteindre 447 millions de dollars, soit une augmentation substantielle de 3235,8 % par rapport au trimestre précédent.
Dynex Capital (DX), également une mFPI, montre des améliorations financières, avec un revenu net d'intérêts passant de 35,5 millions de dollars au T2 2025 à 44,9 millions de dollars au T3 2025, ce qui a entraîné un écart net d'intérêts de 1 %. DX offre un rendement de dividende anticipé d'environ 16 %.
Les taux de vacance industrielle sont restés stables à 6,8 % au T3 2024, bien en deçà des moyennes pré-pandémiques, consolidant la force du secteur. Le taux de vacance du secteur des bureaux a connu une légère baisse à 20,0 % après trois trimestres consécutifs de niveaux record, suggérant une stabilisation potentielle sur certains marchés.
Perspectives d'avenir
Les perspectives pour les FPI restent liées aux conditions macroéconomiques et à la politique monétaire de la Réserve fédérale. Les réductions de taux de la Fed anticipées, avec une réduction de 25 points de base attendue lors de la réunion du 29 octobre 2025 et d'autres réductions prévues pour ramener le taux des fonds fédéraux à 3,0 % d'ici la fin de 2026, devraient avoir un impact positif multiforme sur les mFPI. Ces réductions devraient élargir les écarts d'intérêt, réduire les coûts d'emprunt et augmenter les marges d'intérêt nettes, soutenant les paiements de dividendes réguliers. Cependant, le risque de baisses agressives des taux d'intérêt pourrait réduire les écarts pour les mFPI.
Les analystes prévoient que les FPI généreront des rendements totaux de 8 à 10 % en 2025, avec une croissance des bénéfices projetée à 4 à 6 % d'une année sur l'autre. Les secteurs industriel et des centres de données devraient maintenir des bénéfices solides, tandis que la croissance des appartements et du self-stockage pourrait être plus modeste à court terme, mais offrir de meilleures perspectives en 2026. Le secteur des bureaux est susceptible de continuer à connaître des changements négatifs dans les bénéfices pour les propriétés de Classe B/C, et les pylônes cellulaires font face à une perspective stable en attendant une amélioration en 2026.
La réallocation stratégique des portefeuilles vers des secteurs à forte demande comme les centres de données et la logistique se poursuivra, tandis que la surveillance continue de l'inflation et de la croissance économique plus large sera cruciale pour la performance globale du secteur.
Edgen Stock·Oct 22 2025, 14:42