Aperçu du marché : L'indice Zillow enregistre sa première progression mensuelle
Le marché immobilier américain a montré une reprise nuancée en septembre, avec le Zillow Home Value Index (ZHVI) signalant sa première augmentation mensuelle en sept mois. Le ZHVI, une mesure désaisonnalisée visant à représenter la valeur typique des logements, a atteint 363 932 $. Ce chiffre marque une hausse de 0,07 % par rapport au mois précédent et une augmentation de 0,10 % d'une année sur l'autre. Malgré cette légère hausse nominale, la santé sous-jacente du marché reste soumise aux pressions inflationnistes, car les valeurs réelles des logements, ajustées à l'inflation, ont poursuivi leur déclin pendant un 17e mois consécutif, tombant à leur niveau le plus bas depuis mars 2021.
Analyse détaillée des mouvements de valeur
Les dernières données du ZHVI indiquent un rebond nominal, principalement tiré par l'amélioration des conditions d'abordabilité. Les chiffres de septembre montrent une valeur nominale actuelle qui est 0,69 % en deçà de son plus haut historique projeté en février 2025. Cependant, une fois ajustées pour l'inflation, les valeurs réelles des logements ont enregistré une baisse de 0,31 % d'un mois à l'autre et une diminution de 3,76 % d'une année sur l'autre. Cette divergence met en évidence une érosion persistante du pouvoir d'achat, les valeurs réelles étant toujours 12,79 % inférieures à leur pic historique de juillet 2022 et en dessous du pic immobilier de 2006 ajusté à l'inflation.
Le ZHVI, développé par Zillow Group, est calculé à l'aide d'une moyenne pondérée des Zestimates et offre une mesure opportune des prix de l'immobilier résidentiel, précédant souvent d'autres indices comme le S&P CoreLogic Case-Shiller Index de plusieurs semaines.
Facteurs de l'augmentation nominale et vents contraires économiques
L'augmentation nominale des valeurs des logements en septembre 2025 est largement attribuable à une baisse notable des taux hypothécaires. Le taux hypothécaire fixe à 30 ans a diminué à 6,25 %, atteignant son plus bas niveau en 11 mois. Cette baisse a stimulé une augmentation significative du volume des demandes de prêts hypothécaires, qui a bondi de 9,2 % début septembre, avec des demandes d'achat en hausse de 6,6 % et une activité de refinancement en hausse de 12,2 %. Parallèlement, le paiement hypothécaire médian aux États-Unis a diminué à 2 604 $, soit plus de 200 $ en dessous de son pic de mai, accordant aux acheteurs un pouvoir d'achat supplémentaire de 20 000 $ depuis le milieu de l'été. L'anticipation d'une réduction de taux de 25 points de base par la Réserve fédérale lors de sa réunion du 17 septembre a également contribué à cet assouplissement des coûts d'emprunt.
Malgré ces tendances positives en matière d'abordabilité, plusieurs vents contraires économiques persistent. La croissance de l'emploi reste faible, avec seulement 22 000 emplois ajoutés en août, ce qui est nettement inférieur aux 75 000 prévus. Le chômage est passé à 4,3 %, le plus haut depuis 2021, affectant 1,9 million d'Américains en chômage de longue durée. L'inflation reste également une préoccupation, l'indice des prix à la consommation (IPC) augmentant de 2,9 % d'une année sur l'autre et l'inflation de base (hors alimentation et énergie) étant élevée à 3,1 %.
Contexte de marché plus large et performance sectorielle
Le secteur immobilier au sens large, en particulier les REITs de logements unifamiliaux, a fait preuve de sensibilité à ces conditions de marché. En septembre 2025, les REITs de logements unifamiliaux ont enregistré la pire performance parmi tous les types de propriétés REIT, subissant un rendement total de -5,77 %. Le secteur REIT au sens large a enregistré un rendement total moyen négatif de -0,73 % en septembre, contribuant à un rendement total moyen de -1,74 % depuis le début de l'année. Cette performance est significativement inférieure aux gains de +8,1 % du S&P 500 au troisième trimestre et à son impressionnant rendement de +17,6 % au cours des 12 derniers mois, indiquant une sous-performance générale des fonds de placement immobilier par rapport au marché plus large.
Malgré une augmentation de 20,9 % d'une année sur l'autre des annonces actives en août et un pouvoir d'achat accru pour les acheteurs, le volume global des transactions devrait rester modéré jusqu'à la fin de l'année. L'hésitation des vendeurs et la faible croissance de l'emploi limitent l'activité, ce qui entraîne un rééquilibrage lent du marché.
Perspectives et considérations futures
À l'avenir, la durabilité des gains nominaux récents du marché du logement dépendra de la trajectoire des taux hypothécaires, de l'inflation et du marché du travail. Bien qu'une correction majeure des prix soit jugée improbable en raison de la présence d'acheteurs baby-boomers riches en liquidités et d'investisseurs internationaux, le marché est caractérisé par un équilibre délicat entre les gains d'abordabilité et les défis économiques plus larges. Les investisseurs suivront de près les futures décisions de la Réserve fédérale et les prochains rapports économiques pour de nouvelles indications sur l'orientation du marché. L'offre de logements, mesurée en mois d'inventaire, est passée à 4,6 mois, se rapprochant d'un marché équilibré, mais l'activité transactionnelle reste contrainte.
Edgen Stock·Oct 18 2025, 04:53