L'accessibilité financière des loyers atteint un sommet de quatre ans
L'accessibilité financière des loyers aux États-Unis s'est améliorée pour atteindre son meilleur niveau en quatre ans, le revenu médian des ménages requis pour le loyer à l'échelle nationale étant tombé à 28.4%. Cela marque une légère baisse par rapport aux 28.8% d'il y a un an et le positionne en dessous du seuil de 30% souvent considéré comme un fardeau financier pour le logement, selon un rapport de Zillow publié le 17 octobre 2025. Cette amélioration de l'accessibilité est une conséquence directe d'un ralentissement de la croissance des loyers et d'un niveau sans précédent de concessions de la part des propriétaires.
Les propriétaires offrent actuellement des concessions sur 37.3% des locations répertoriées sur Zillow, une augmentation significative par rapport aux 14.4% de 2019 et un record pour septembre. La croissance nationale des loyers pour les unités multifamiliales a ralenti à 1.7% au cours de la dernière année en septembre, représentant la deuxième croissance annuelle la plus faible enregistrée depuis 2021. De même, les loyers des maisons individuelles ont observé une augmentation de 3.2% en glissement annuel, ce qui est la plus petite croissance annuelle dans les registres de Zillow remontant à 2016. Cette tendance fait suite à une augmentation substantielle de la construction de nouveaux appartements en 2024, avec plus d'unités multifamiliales achevées que toute autre année au cours du dernier demi-siècle, les constructeurs ayant répondu à une demande accrue de logements pendant la pandémie.
Analyse des dynamiques du marché et de l'impact économique
Le changement dans la dynamique du marché locatif a des implications significatives pour les marchés financiers et l'économie en général. L'augmentation de l'offre d'unités locatives, en particulier dans les régions avec moins de restrictions de zonage comme le Sud, a été un facteur essentiel dans la modération des augmentations de loyers. D'un point de vue macroéconomique, une amélioration de l'accessibilité financière des loyers pourrait se traduire par une augmentation du revenu disponible des ménages, stimulant potentiellement les dépenses de consommation dans divers secteurs.
De manière cruciale, la décélération de la croissance des loyers contribue à une modération plus large de l'inflation, une préoccupation majeure pour les banques centrales. Stephen Brown, économiste chez Capital Economics, a souligné l'importance de cette tendance, déclarant :
"Le loyer était l'un des principaux facteurs qui maintenaient l'inflation élevée. C'est évidemment un assez bon signe que l'inflation globale est probablement en train de revenir vers 2%."
La mesure de l'inflation du logement de l'Indice des prix à la consommation (IPC) a diminué d'un pic de 8.3% début 2023 à 5.2%, une tendance que Capital Economics anticipe de se poursuivre, prévoyant que la croissance annualisée des loyers tombera en dessous de 3% d'ici la fin de 2025. Cet assouplissement des pressions inflationnistes pourrait renforcer la confiance de la Réserve fédérale alors qu'elle envisage de futurs ajustements de politique monétaire, pouvant potentiellement conduire à des réductions de taux d'intérêt pour la première fois depuis mars 2020.
Pour le Secteur immobilier, en particulier les Fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés de gestion immobilière, la croissance modérée des loyers et l'augmentation des concessions pourraient exercer une pression sur les flux de revenus et la rentabilité. Des entreprises comme Paramount Group (PGRE), une FPI de bureaux, naviguent déjà des défis tels que la baisse des taux d'occupation et des loyers demandés plus bas. Cependant, un rapport de J.P. Morgan du 17 octobre 2025, suggère que le marché locatif, en particulier les locations de maisons individuelles (SFRs), présente une opportunité résiliente pour les investisseurs en raison d'une demande durable et de tendances démographiques favorables, d'autant plus que l'accession à la propriété devient moins réalisable.
Contexte plus large et variations régionales
Cette amélioration récente de l'accessibilité contraste avec les rapports du début 2025 qui mettaient en évidence une pression financière continue des locataires et des déséquilibres entre loyer et revenu. La tendance actuelle souligne un marché où l'augmentation de l'offre commence à répondre à la demande, offrant un soulagement aux locataires et rééquilibrant le marché du logement. Orphe Divounguy, économiste senior chez Zillow, a souligné cela, notant :
"Les marchés qui ont construit plus – et plus rapidement – voient cet investissement porter ses fruits avec plus de locataires capables de se permettre confortablement un appartement. Cela rappelle que les coûts du logement peuvent être maîtrisés lorsque la politique permet à l'offre de suivre la demande."
Les variations régionales de la croissance des loyers sont évidentes. Les données de Zillow indiquent que les loyers des appartements baissent le plus rapidement d'une année sur l'autre dans les régions de la Sun Belt et des Mountain West, y compris Austin (-4.7%), Denver (-3.4%), Phoenix (-2.2%) et Orlando (-0.8%). Inversement, les zones avec des réglementations de construction plus strictes ou une forte demande, telles que Chicago (6%), San Francisco (5.6%) et New York (5.3%), connaissent une croissance des loyers plus élevée.
Perspectives d'avenir
À l'avenir, le marché locatif pourrait faire face à un changement. CoStar Group, une société d'analyse immobilière de premier plan, prévoit qu'à mesure que l'afflux actuel de nouvelles offres d'appartements sera absorbé, les loyers devraient augmenter en 2025 et 2026. Cette prédiction est basée sur une diminution projetée des achèvements de propriétés multifamiliales, de 533 000 unités en 2024 à un nombre anticipé de 250 000 unités en 2026, parallèlement à une forte baisse des mises en chantier. Jay Lybik, directeur national des analyses multifamiliales de CoStar, a observé que "Après avoir diminué depuis le premier trimestre de 2022, les loyers nationaux augmentent à nouveau, reflétant la fin des conditions de surabondance dans la plupart des marchés." Si la demande reste constante, le marché pourrait passer d'une situation de surabondance à une situation de sous-approvisionnement, ce qui pourrait entraîner une baisse des taux de vacance et une accélération de la croissance des loyers au-dessus des moyennes historiques. Les longs délais de construction suggèrent que le marché pourrait ne pas s'adapter rapidement à une éventuelle pénurie d'approvisionnement, ce qui pourrait exacerber les futures augmentations de prix pour les locataires.
Edgen Stock·Oct 17 2025, 17:05