中国住宅販売、減少幅2%に縮小－1線都市が牽引

中国の主要不動産デベロッパー上位100社による5月の契約販売額は前年同月比でわずか2%の減少にとどまり、今サイクルで最小の減少幅となった。1線都市での回復が、国有デベロッパーと民間デベロッパーの間で急激な二極化を生み出している。

大和キャピタル・マーケッツはCRICの速報値を引用した調査リポートで、「改善は季節要因だけでなく、根強い需要の本格的な回復を示している」と指摘。契約販売面積は前年同月比10%減少したが、4月の15%減から縮小。販売額は前月の12%減から改善した。

月次ベースでは、5月の販売面積は前月比9%増、販売額は同15%増となり、前年同期の両指標とも3%増を上回った。平均販売価格は前年同月比9%増、前月比6%増の1平方メートル当たり2万2842元となり、1線都市や高級物件の寄与度が高まり、販売構成が改善したことを反映している。2026年1〜5月の累計契約販売額は依然として前年同期比17%減だが、大和証券は第2四半期に減少ペースがさらに緩和すると予想している。

このデータは、長年にわたる低迷で数兆元規模の家計資産が消失し、経済成長の重しとなってきた中国の不動産セクターについて、底入れの見方を裏付けるものだ。ゴールドマン・サックスは別のリポートで、1線都市の住宅価格に安定化の兆しが見られ、株式市場は過去の不動産サイクルにおいて先行指標として機能してきたと指摘。3月下旬以降、同社の調査対象となる国有デベロッパーの株価は平均17%上昇し、中国海外発展（チャイナ・オーバーシーズ）と華潤置地（チャイナ・リソーシズ・ランド）はともに約30%急騰している。

国有デベロッパーが急騰、民間同業は低迷

5月には有力デベロッパーと遅れを取るデベロッパーの二極化がさらに拡大した。1線都市での強いエクスポージャーを持つ国有デベロッパーは、2桁の前年同月比増収を記録。華潤置地は28%増、中国海外発展は14%増、招商蛇口（チャイナ・マーチャンツ・シェコウ）は20%増となった。CREISのデータによると、これらの国有企業の1線都市での販売額は前年同月比9%〜134%増加。深センでは、同市が4月下旬に住宅購入制限を緩和した後、180%〜1523%増とさらに強い伸びを示した。

対照的に、民間デベロッパーは引き続き低調だった。竜湖グループ（ロンジョー・グループ）と新城控股（シーザン・グループ）は5月の販売額が前年同月比48%急減。新規プロジェクトの投入数の制限や1線市場でのプレゼンス不足が響いた。杭州に集中する濱江集団（ビンジアン・グループ）や�城中国（グリーンタウン・チャイナ）でさえ、販売減少を記録した。

大和証券は、1線都市での強固なエクスポージャーを持つ有力国有デベロッパーを引き続き選好し、セクターのトップピックとして華潤置地と中国海外発展の「買い」評価を維持。同社の強気シナリオでは、2028年までに両社の現金収益は2026年予想比でそれぞれ30%超、50%超増加すると予測される。一方、販売勢いが衰える中で格下げリスクに直面する民間デベロッパーに対しては慎重姿勢を維持した。

セクターの株価は5月のピークから10%超下落しており、大和証券は5月の販売データが1線都市での底入れと回復に関する自社の予測を裏付けるとして、より魅力的な参入タイミングが生まれていると指摘。ゴールドマン・サックスの主要15都市の分析によると、強気シナリオにおいて2028年末までに住宅価格が転換点に達し15%上昇した場合、それらの市場に集中してエクスポージャーを持つデベロッパーが主な受益者となる。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。