開発業者、米国で最も空洞化したダウンタウンの再生に525万ドルを賭ける

開発業者アッシャー・ルッツァット氏は昨年末、デンバーのダウンタウンにある78万5,000平方フィートのエナジー・センター・コンプレックスを525万ドルで取得した。これは2013年の購入価格から97％のディスカウントであり、その半分のスペースを約1,100戸のアパートに転換する計画だ。

「私たちには本当の全盛期があり、今その代償を払っている」と、デンバー市長に任命され、低迷するダウンタウン中心部の再生を担うベテラン不動産幹部のビル・モッシャー氏は述べた。

ルッツァット氏は、ブラックストーンが2015年に約1億ドルで買収した2棟を含む4棟のオフィスタワーを合計845万ドルで取得し、書店、美術館、児童博物館、デイケアセンターの追加を計画している。デンバー・ダウンタウン開発公社は3月、このコンバージョンを支援するため、同公社史上最大となる6,300万ドルの融資を承認した。

この賭けの成否は、郊外の労働者が再生されたダウンタウン中心部に逆方向通勤するかどうかにかかっており、その答え次第で、セントルイスからオレゴン州ポートランドに至る他の米国の苦戦するダウンタウンでもルッツァット氏のモデルが再現可能かどうかが決まる。

オフィス価値の急落は、コンバージョンの経済性を変えつつある。全米では、オフィスからアパートへのコンバージョンパイプラインは2026年初頭に28％増加し、9万300戸に達したと、アパート検索サイトのRentCafeは報告している。アルバータ州カルガリーでは、2021年に開始された市の補助金プログラムが約20件のプロジェクトを促進し、うち8件が完了し、強力な需要と採算の取れる家賃を享受していると開発業者らは述べている。

ルッツァット氏の驚くべき低い取得コストは、他者がリスクと見なすところで彼の収支計算を成立させている。彼は約10年前に約1億ドルと評価されていた2棟のタワーを320万ドルで購入した——これはブラックストーンがパンデミック後に改修に費やした額よりも少ない。エナジー・センターの2棟のタワーの価格は、デンバーのチェリークリーク地区にある一部の一戸建て住宅よりも安い。コンバージョン後のユニットの家賃は、スタジオで約1,700ドルから3ベッドルームで4,500ドルの範囲となり、うち75戸は低所得者向けに指定される。

コンバージョン費用は依然として高い

ルッツァット氏は、2棟のビルについてアスベスト処理と単層窓の交換だけで3,000万ドルの費用に直面している。デンバーのエネルギー基準と建築基準法がさらなるコストを加算するが、市当局は規制の緩和に取り組んでいる。1970年代から1980年代のオイルブーム時代に設計されたこのビルの長いフロアプレートと大きな窓ベイは、住宅コンバージョンにとって利点となり、ルッツァット氏がセールスポイントになると話す山の景色を提供する。

「これがあなたのアパートだったら想像してみてほしい」と彼は、29階から見えるロッキー山脈を指さしながら語った。

課題は、リモートワークやハイブリッド勤務を受け入れてきた労働者——デンバーのリモートワーク率は全国平均を大きく上回っている——に、空洞化したダウンタウンへの移住を説得することだ。今日、空き店舗、暗くなったオフィスフロア、人けのない通りが訪問者を迎える。しかしルッツァット氏は、ダウンタウンを空洞化させたのと同じ要因——リモートワーク、郊外への流出、オフィス価値の崩壊——が、再生の条件を生み出していると主張する。

「これがデンバーで成功すれば、どこでも成功する」と彼は述べた。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。