Digital Realty、Blackstoneからバージニア北部データセンターを78億ドルで買収

Digital Realtyは、世界最大のデータセンターマーケットにおいて、完全に貸し出されている3つのハイパースケールデータセンターの支配権を獲得するために35億ドルを支払う。

Digital Realtyは、Blackstoneが保有するバージニア北部の3データセンターにおける64%の株式を35億ドルで取得することで合意した。これにより、米国最大のデータセンターマーケットにおいて288メガワットのハイパースケール容量が追加される。

「本取引は、両社関係の次のフェーズを反映したものであり、完全に貸し出された高品質なハイパースケール資産のポートフォリオにおける当社の所有権を拡大するものです」とDigital Realtyの最高投資責任者グレッグ・ライト氏は述べた。

ポートフォリオは、マナサスにある2つの96MW施設と、スターリングのデジタル・ダレス・キャンパスにある1つの96MW施設で構成され、すべて投資適格格付け（加重平均AA-）の3社のハイパースケール顧客に100%貸し出されている。Digital Realtyは現金12億ドルと株式23億ドルを支払い、総資産価値は78億ドル、安定化後の想定キャップレートは6.5%超となる。うち2つのデータセンターは2027年上半期に、残る1つは2028年上半期に安定化する見込み。

世界のインターネットトラフィックの3分の1以上を処理するバージニア北部へのエクスポージャーを本取引は深めるものであり、AIとクラウド需要が建設ブームを牽引している。Blackstoneはまた、Morgan Stanleyを通じてDigital Realty株23.5億ドルを売却するが、パリとフランクフルトにおけるDigital Realtyとのジョイントベンチャーは維持する。

本取引は、開発が完了し賃料が発生する2027年と2028年の両年度において、Digital Realtyの調整後1株当たり中核FFO（ Funds From Operations）の増加に寄与する見込みだと、最高財務責任者マット・マーシエ氏は述べた。15年リース契約には年3.6%の賃料エスカレーター条項が含まれており、電力制約により新規供給の立ち上げがますます困難になる資産クラスにおいて、予測可能な収益成長を提供する。

電力制約市場でリーダーシップを強化

本取引は、30カ国55の都市圏に300以上の施設を展開する世界最大のデータセンタープロバイダーとしてのDigital Realtyの地位を強化する。一方Blackstoneは、急速な構築フェーズを経てデータセンター投資の現金化を進めている。同社のデータセンターポートフォリオは現在550億ドルを超え、QTSおよびCoreWeaveの完全所有を含み、最近では161億ドルでのオーストラリアのデータセンター運営企業AirTrunkの買収を完了した。またQTSの関連会社は、アラバマ州ベッセマーにおけるハイパースケールプロジェクト向けに約5億ドルの土地購入を完了しており、Blackstoneがセクターから撤退するのではなく資本を回転させていることを示している。

株主売却が投資家に意味するもの

Digital Realty株は、BlackstoneがMorgan Stanleyによる引受公募を通じて株式を売却するため、23.5億ドル相当の新規供給を吸収することになる。同社自体には売却益は入らず、株式はBlackstoneのみが売却する。投資家にとっての論点は、株式売却による希薄化が資産購入による収益増加効果を相殺するかどうかである。本取引の6.5%の安定化キャップレートはDigital Realtyの資本コストと比較して有利であり、テナントのAA-の信用品質は、新規ハイパースケール供給の空室率がほぼゼロに近い市場においてリースアップリスクを低減する。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。