中古住宅販売、5月は3.2%増 12月以来の高いペース

米国の中古住宅販売件数は5月に年率換算417万戸に加速し、12月以来の高い水準となった。買い手が4月の住宅ローン金利の短期低下を活用したことが背景にある。

全米不動産業者協会（NAR）が20日発表したところによると、中古住宅販売件数（季節調整済み、年率）は前月比3.2%増の417万戸となった。FactSetがまとめたエコノミスト予想の407万戸を上回り、前年同月比でも3.2%の増加となった。

NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は「住宅ローンの金利が6%台前半に低下した際に、住宅価格の高さから様子を見ていた買い手が動き出し、春の販売シーズンがようやく勢いを増した」と述べた。

NARのデータによると、中西部、南部、西部では前年同月比で販売が増加した一方、北東部では減少した。米国の住宅価格の中央値は前年同月比1.3%上昇の42万9300ドルとなり、年間ベースでの価格上昇は35カ月連続となった。

今回の回復は、住宅市場が2年間の低迷を経て安定化しつつある可能性を示唆しているものの、そのペースは依然として歴史的な標準水準である約520万戸を大きく下回っている。5月には住宅ローン金利が再び6.5%を超えて上昇しており、2026年下半期を通じた需要の持続性は不透明である。

金利感応度が主導する市場

5月の販売急増は主に4月に締結された契約を反映している。Redfinのデータによれば、4月の30年固定住宅ローン平均金利は約6.44%まで低下した。この一時的な救済により、住宅購入負担の高さから抑制されていた需要が解放され、2022年末以来の高い販売ペースを生み出した。

しかし、より直近の指標であるリアルタイムの契約状況を反映する成約待ち物件の販売件数は、5月はほぼ横ばいで、前月比わずか0.1%の増加にとどまった。Redfinのエコノミストらは、成約済みと成約待ちの取引の乖離は、借入コストの上昇がすでに買い手の活動に再び重しとなっていることを示していると指摘する。

市場が同様のパターンを示したのは前回2024年初頭で、その時も春の金利低下が短期的な販売回復を促したものの、2カ月以内に金利が再び上昇するにつれて勢いは消失した。

在庫は改善も、住宅購入負担は依然として高い

供給環境は改善している。Redfinのデータによると、5月の新規物件掲載数は前月比1.4%増の39万6181件と2022年以来の高水準となり、アクティブ在庫は約148万戸と2020年以来の最多に達した。在庫の増加は買い手により多くの選択肢と、交渉においてやや有利な立場をもたらしている。

それでもなお、住宅購入負担の高さは続いている。住宅価格は35カ月連続で年間ベースで上昇しており、中央値の42万9300ドルはパンデミック前の水準の2倍以上となっている。5月に当初の売り出し価格を下回って販売された物件は全体の60%弱で、6カ月連続で減少しており、売り手が当初からより現実的な価格設定を行うようになっていることを示唆している。

連邦準備制度理事会（FRB）にとって、今回の住宅データは、景気が底堅いものの一様ではないという複雑な状況を示す材料の一つとなる。住宅活動の活発化は金利据え置きの根拠を強める可能性がある一方、軟調さが再び顕著になれば、年内の利下げを主張する論拠を強化することになる。翌日物金利スワップ市場は現在、FRBが9月の会合で利下げを実施する確率を30%未満と織り込んでいる。

※本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。