住宅価格上昇率はわずか1％、住宅ローン凍結は夏まで継続

タカ派的なFRBと人口動態の変化が米住宅市場を正反対の方向に引っ張り、買い手と売り手は膠着状態に陥っている。

米住宅市場は夏まで長期化する凍結状態に直面している。タカ派的なFRB（連邦準備制度理事会）が住宅ローン金利を高止まりさせている一方で、人口動態の変化が構造的な住宅不足という長年のシナリオを覆す恐れがあるためだ。

「金融危機以降続いてきた持続的な住宅不足という見方は、今後10年の市場状況を正確に描写していない可能性がある」と、米抵当銀行協会（MBA）のチーフエコノミスト、マイケル・フラタントーニ氏は指摘する。

MBAは、今年の住宅価格上昇率はわずか1％にとどまり、今後2年間はほぼ横ばいと予測している。2035年までの住宅供給量は1060万〜1460万戸増加する一方、需要は年間113万戸と推計されている。住宅ローン金利のベンチマークとなる10年物米国債利回りは、イラン紛争終結を受けて原油価格が1バレル74ドルを下回る中、火曜日に4.51％で取引された。

FRBが利上げを実行した場合—バンク・オブ・アメリカは2026年に0.25ポイントの利上げを3回予測し、FF金利を現在の3.50〜3.75％から4.25〜4.50％に引き上げるとしている—住宅ローン金利は年末まで高止まりし、住宅購入と借り換え活動の両方を抑制し、すでに停滞している春のシーズンをさらに深刻化させるだろう。

住宅需要を再編する人口動態の要因は広範囲にわたり、MBAによれば持続する可能性が高い。米国の出生率は今後10年で女性1人あたり1.56人に低下すると予測され、前年の1.6人から減少する。一方、2030年までには年間死亡者数が出生数を上回るとみられ、これは議会予算局（CBO）が以前予想した時期よりも早い。純国際移民は昨年7月時点で130万人に減少し、270万人のピークから低下、世帯形成をさらに抑制している。

同時に、ベビーブーマー世代は高齢化に伴い住宅供給を徐々に増やしていくとみられる。MBAは、2025年以降の10年間で高齢の米国人が住居を離れることにより、年間25万戸の追加住宅供給が見込まれるとの試算を引用した。同協会は市場に洪水をもたらす「シルバー・ツナミ（高齢化による住宅放出）」への期待には慎重な姿勢を示したが、正味の効果は依然として需給の再均衡を示唆している。

供給が需要を上回る

算術は単純明快だ。MBAは2035年までの住宅供給量が1060万〜1460万戸増加する一方、需要は2025年から2035年まで年間113万戸、その後は年間80万2000戸に減少すると予測している。「この単純な算術は、住宅供給の適切性についての考え方に深い意味合いを持つ」とMBAは指摘し、米国人が住宅購入のためのローンを減らすことで住宅ローン業界全体に波及効果が生じる可能性に言及した。

金利パスは不確定要素のまま

FRBの政策経路は見通しを複雑にしている。バンク・オブ・アメリカが2026年に3回の利上げを予想する根拠は、労働市場データの改善とインフレが目標を上回って推移していることにある。これらの条件は、イラン紛争が一時的に利下げ議論を曇らせる以前から存在していた。雇用の伸びはFRBが十分とみなす月間3万3000人の閾値を一貫して上回っており、コアインフレも紛争前に上昇傾向にあった。

新たにFRB議長に就任したケビン・ウォーシュ氏は、分断された見通しに直面している。一部のFRB当局者は、最近のタカ派的な姿勢はイラン紛争が予想より長引くことを前提としたものだと示唆している。紛争が終結し原油価格が下落している今、積極的な引き締めの根拠は弱まっている。市場は3回の利上げを織り込んでおらず、一部のエコノミストは2026年の利上げは0〜1回と主張している。

FRBが単一年度内に利下げから利上げに転換した最後の事例は2022年で、インフレ抑制のため4.25ポイントの利上げを実施した。そのような転換が—たとえ規模が小さくても—繰り返されれば、住宅ローン金利は高止まりし、住宅凍結状態は2026年後半まで長期化するだろう。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。