イラン戦争で米住宅ローン金利が6.51%に上昇、春の住宅市場回復が凍結

イラン戦争により、米国の住宅購入 affordability（ affordability ）で辛うじて得られていた改善が一転し、住宅ローン金利が9カ月ぶりの高水準に押し上げられ、春の市場で緩やかに進んでいた回復が凍結された。

イラン戦争により米国の住宅ローン金利が6.51%に上昇、9カ月ぶりの高水準となり、2023年後半から進んでいた住宅 affordability の緩やかな改善が止まった。フレディマック（Freddie Mac）によると、30年物住宅ローンの平均金利はこの水準まで上昇した。エネルギー危機がインフレをあおるとの懸念から、10年物米国債利回りが4.49%に上昇したことが背景にある。

「私たちが見てきた改善は、事実上ここで止まってしまう」と、モルガン・スタンレーの米国住宅ストラテジスト、ジム・イーガン氏は述べた。同氏は1月初め、今年後半に住宅ローン金利が5.75%に低下すると予想していた。

バーンズ・アフォーダビリティ・インデックス（Burns Affordability Index）によると、住宅購入者は現在、所得の42%を住宅費に充てている。この指数は、中古住宅の価格中央値に対する10%の頭金を前提に算出される。これは依然として極めて affordability が低い水準だが、2023年後半のピークである48%よりは改善している。改善を促進していた主な要因（住宅ローン金利の低下、住宅価格上昇率の鈍化、所得の増加）はすべて、2月28日の戦争開始以来、方向転換している。

この逆転は、住宅市場を4年連続の停滞に追い込む恐れがある。モルガン・スタンレーの修正後の見通しでは、2027年末までに住宅ローン金利が6%を下回ることはなくなり、意味のある回復はさらに先送りされる。同行によると、住宅ローン残高の約半分はまだ4%以下の金利であり、住宅所有者は売却して超低金利の financing を手放すことに消極的なままである。

** affordability の改善が消失**

住宅 affordability は「氷河のような」改善を経験していたと、ジョン・バーンズ・リサーチ＆コンサルティングのディレクター、リック・パラシオス氏は述べた。住宅費の所得比で測ると、 affordability の低さは2年半前にピークに達し、その後ゆっくりと低下していた。全国的な住宅価格上昇率は鈍化し、価格上昇率は9カ月連続で全体的なインフレ率を下回った。全米不動産業者協会（National Association of Realtors）によると、市場に出ている一戸建て住宅の供給はパンデミック前の水準に戻った。

これらすべてが効果を発揮していたが、金利が逆方向に動き始めた。住宅ローン金利は戦争前夜に一時6%を下回った。これは2022年以来初めて、金利が5%台で始まったことになる。今週火曜日に発表されたS&Pコアロジック・ケース・シラー米国住宅価格指数（S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index）は、住宅価格が引き続き方向感のない動きを示すと見込まれている。

戦争が住宅需要に与える影響

戦争はまた、世界のエネルギー供給を混乱させ、ガソリン価格と全体的なインフレを押し上げている。ブレント原油は火曜日、米国がホルムズ海峡周辺でイランのミサイル発射施設と船舶を標的に「自衛のための攻撃」と呼ぶものを実行したことを受け、3.3%上昇し1バレル99.4ドルとなった。この攻撃は、イラン人交渉担当者がドーハでカタールの仲介者と会談した数時間後に行われ、マルコ・ルビオ米国務長官は協議が「一語、一文をめぐる意見の相違」によって停滞していると述べた。

原油価格の上昇は、債券市場を通じて住宅ローン金利に直接影響を与える。住宅ローン金利が連動する10年物米国債利回りは、投資家がより高いインフレ期待を織り込むと上昇する。ホワイトハウスによると、この戦争はすでに米国に少なくとも290億ドルの損害を与え、世界経済を混乱させている。ドイツのDIHK（ドイツ商工会議所連合会）は、戦争の経済的影響を理由に、2026年の成長率予想を年初の1%から0.3%に下方修正した。

重要な春の売買シーズンを前に、不動産業者や住宅建設業者は、住宅ローン金利の低下がようやく買い手を様子見姿勢から動かすだろうと期待していた。しかし、2026年は米国の住宅市場が事実上凍結される4年連続の年になる見通しだ。いつ雪解けが起こるかは、戦争の行方、原油価格、そして最終的には債券市場次第となる。

※本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。