미국인, 주택담보대출 비교 부족으로 연간 650억 달러 추가 부담

대부분의 미국 주택 소유자는 대출 조건을 비교하지 않아 모기지에 필요한 것보다 수천 달러를 더 지불하고 있다는 새로운 연구 결과가 나왔다.

Bankrate의 새로운 조사에 따르면, 미국 주택 구매자와 소유자는 2022년 이후 불필요한 주택담보대출 비용으로 연간 약 650억 달러를 초과 지불했으며, 차용인의 87%가 경쟁력 있는 시장 금리보다 높은 금리를 지불하고 있을 가능성이 있는 것으로 추정된다.

"수백만 미국인에게 내 집 마련의 꿈은 점점 더 요원하게 느껴지고 있습니다. 따라서 문제가 시장 자체에 있는지, 아니면 절차에 있는지 물어볼 필요가 있습니다."라고 Bankrate의 최고경영자(CEO)이자 이 연구의 주 저자인 맷 펠로스는 말했다. "우리의 연구는 대부분의 차용인에게 경쟁력 있는 금리가 존재하지만, 차용인들이 그 금리를 보지 못하고 있을 뿐임을 시사합니다."

연방 주택 데이터에서 320만 건의 모기지 발급 건수를 Bankrate의 디지털 대출 마켓플레이스와 분석한 이 연구는, 대출 조건을 비교한 차용인이 평균적으로 월 279달러를 절약할 수 있음을 발견했다. 일반적인 차용인의 경우, 30년 만기 대출 기간 동안 이는 총 78,186달러로 누적되며, 이는 미국 중산층 가구의 총 은퇴 저축액 중간값을 웃도는 수준이다. 프레디맥에 따르면 목요일 기준 30년 고정 금리 모기지 평균은 6.49%로, 인플레이션이 빠른 하락을 거부하면서 6% 중후반대에 머물러 있다.

이번 연구 결과는 내 집 마련이 중산층 부를 축적한다는 가정에 도전한다. 그 부의 기초가 되는 부채는 대부분의 차용인이 인식하지 못하는 '숨겨진 주택 소유 세금'을 수반하기 때문이다. 펠로스와 공동 저자 잭 오코너는 2025년에 주택을 구매한 차용인만 해도 연간 약 110억 달러의 초과 지급액을 부담하게 되며, 이는 해당 대출 기간 동안 총 약 2,470억 달러에 달할 것으로 추정한다.

이번 결과는 주택 구입 가능성이 주요 경제적 우려 사항으로 떠오른 상황에서 나왔다. 6.5%에 가까운 모기지 금리는 신규 주택의 월 중간 지급액을 사상 최고 수준으로 밀어올렸고, 생애 최초 구매자들을 시장에서 배제시키며 기존 주택 판매를 수십 년 만에 가장 낮은 속도로 둔화시켰다. 연방준비제도(Fed)의 금리 경로가 여전히 지배적인 변수로 남아 있다: 스와프 시장은 현재 연말까지 약 0.25%포인트씩 두 차례의 금리 인하를 가격에 반영하고 있지만, 지속적인 인플레이션이 이러한 기대를 반복적으로 늦추고 있다.

부의 역설: 고소득자가 더 많이 초과 지불

연구에 따르면 고소득 차용인이 초과 지불할 가능성이 가장 높은 것으로 나타났다. 연소득 10만~20만 달러 가구 중 90%가 초과 지불하고 있으며, 30년 동안 예상 부채 총액의 약 23%를 불필요한 주택담보대출 비용으로 내놓는 것으로 추정된다. 반대로, 소득이 49,000달러 미만인 저소득 차용인의 82%가 초과 지불하며, 연간 약 1,472달러를 손실보고 있다.

이러한 패턴은 신용도에도 적용된다. 부채 대 소득 비율(DTI)이 가장 낮은 4분위(33% 미만) 차용인은 91%의 경우 초과 지불하는 반면, 두 번째로 낮은 4분위는 전체 데이터 세트에서 가장 높은 92%의 초과 지불률을 기록했다. 일반적으로 신용도가 가장 높은 일반(conventional) 대출 차용인은 89%의 경우 초과 지불하며, 대출 잔액 대비 초과 비용은 23%에 달한다. 이는 대출 기관의 가격 결정 재량을 제한하는 표준화된 소비자 보호 조치가 적용되는 연방주택청(FHA) 차용인의 83% 및 재향군인청(VA) 차용인의 81%와 비교된다.

재융자에서의 연령별 불이익

나이는 또 다른 종류의 불이익을 만든다. 모든 연령대가 주택 구매 시장에서는 비슷한 비율로 초과 지불하지만, 재융자 시장에서는 다른 양상을 보인다. 35세 미만 차용인은 재융자 대출 잔액의 14%에 해당하는 평생 세금을 부담한다. 이 수치는 연령이 높아짐에 따라 꾸준히 증가하여, 연구에 따르면 55~64세 은퇴 전 차용인의 경우 20%에 도달한다.

지리적으로 볼 때, 차용인은 펜실베이니아(90.2%), 오리건(90.1%), 뉴햄프셔(89.8%)에서 초과 지불할 가능성이 가장 높았다. 그러나 평생 세금 비율(초과 지불액 대비 대출 잔액 비율)이 가장 높은 지역은 뉴햄프셔(23%), 일리노이(23%), 뉴저지(22.9%), 플로리다(22.6%)로, 동일한 금리 스프레드가 더 작은 대출 원금에 더 큰 타격을 주는 것으로 나타났다.

펠로스와 오코너는 두 가지 시장 기반 정책 대응책을 제안했다. 첫째, 대출 기관이 모든 모기지 제안과 함께 유사한 자격 조건의 차용인을 위한 기준 금리를 공개하도록 요구하는 것, 둘째, 투명한 다중 대출 기관 시장에서 경쟁하는 대출 기관을 위한 자발적 인증 프레임워크를 도입하는 것이다. 저자들은 이 두 가지 모두 새로운 정부 프로그램이 필요하지 않다고 밝혔다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.