중국 자본통제, 본토 구매자 자금 430억 홍콩달러를 홍콩 주택 시장으로 유입시키다

중국의 5월 무면허 해외 브로커 단속으로 인해 묶여 있던 홍콩달러 자금이 홍콩 주거용 부동산으로 유입되면서, 고급 주택은 상승하고 중간 가격대 주택은 역풍을 맞는 양극화된 시장이 형성되고 있다.

씨티리서치(Citi Research)에 따르면, 중국은 5월 22일과 6월 1일에 역외 자본통제를 강화하여 해외 브로커를 이용하는 본토 고객들에게 '매도 전용' 체제를 만들었으며, 이로 인해 묶여 있던 홍콩달러 자금이 홍콩 주거용 부동산으로 유입될 수 있다.

"고급 주택 구매자들은 해외 배당 소득, 해외 가족 사업체, 또는 프라이빗 뱅크가 관리하는 역외 구조를 통해 자금을 조달할 수 있어 영향이 덜할 것"이라고 씨티 애널리스트들은 분석했다. "홍콩 신분증이 없는 중간 가격대 단일 주택 구매자들은 더 큰 타격을 받을 것이다."

2025 회계연도에 홍콩 신분증이 없는 개인 구매자는 2,997채의 주거용 주택을 매수했으며, 이는 전체 거래량의 5.5%를 차지했다. 거래 가치는 313억 홍콩달러로 총 거래액의 7.2%를 기록했으며, 이 그룹이 강화된 통제에 가장 취약하다고 은행은 밝혔다. 미들랜드 리얼티(Midland Realty)에 따르면, 중국 본토 구매자들은 2026년 1분기 홍콩 부동산에 약 430억 홍콩달러를 지출하며 해당 기간 사상 최고치를 기록했다.

새로운 규정은 본토 자본이 홍콩 부동산 시장에 유입되는 방식의 구조적 전환을 가속화할 수 있다. 해외 브로커 계좌가 매도 전용으로 제한됨에 따라 고객들은 증권 재투자 옵션이 제한적인 반면, 홍콩 주거용 부동산은 약 3.45%의 평균 임대 수익률을 제공하며 이는 홍콩달러 예금 금리를 상회하고, 가격은 연초 대비 9.3% 상승했다.

가격대별 양극화된 영향

세빌스(Savills)에 따르면, 1분기 1억 홍콩달러 이상 거래의 절반 이상을 중국 구매자들이 차지했으며, 이는 2025년 약 40%에서 증가한 수치다. 이들 고액 구매자는 일반적으로 역외에 자금을 두거나 본토 외부에서 사업을 운영하고 있어 새로운 제한의 영향을 덜 받는다. 대규모 일시불 예치금이 필요한 고급 주택의 경우, 기존 역외 구조가 완충 역할을 제공한다.

중간 가격대 구매자의 상황은 다르다. 중국의 연간 1인당 5만 달러 외환 제한은 자금 이전 능력을 제약하고 있으며, 이들은 현지 모기지 자격을 갖추기 위한 홍콩달러 소득이나 자산이 부족하다. 많은 이들이 자본을 축적하기 위해 해외 증권 계좌나 보험 상품에 의존해 왔으나, 이러한 채널이 이제 제한되었다.

실물 자산으로의 자본 이동

해외 브로커 계좌에 대한 매도 전용 제한은 증권에 재투자할 수 없는 홍콩달러 자금 풀을 생성하는 반면, 규정을 준수하는 역외 투자 대안은 여전히 제한적이다. 씨티는 홍콩 주거용 부동산이 합리적인 선택지라고 밝혔으며, 평균 약 3.45%의 임대 수익률은 홍콩달러 예금 금리를 상회한다. 부동산 가격은 2025년 저점 대비 10% 상승한 후 추가 상승 여력이 있지만, 유동성은 주식에 비해 낮다.

2024년 비거주 주택 구매자에 대한 인지세 철폐는 이미 본토 구매자의 참여 급증을 촉발했으며, 전체 구매에서 이들의 비중은 약 3분의 1까지 증가했다. 미들랜드 리얼티 데이터에 따르면, 2026년 첫 4개월 동안 본토 구매자가 매입한 부동산의 중간 가치는 695만 홍콩달러로, 현지 구매자의 543만 홍콩달러를 상회했다.

향후 전망

새로운 통제의 실효성은 집행에 달려 있다. 씨티는 중국 고객을 대상으로 하는 자산운용사 노아 홀딩스(Noah Holdings)가 본토 계좌를 사용하는 고객의 수익은 회사 수익의 1% 미만을 차지했으며, 투자 계좌로 이체된 모든 자금은 해외 은행에서 왔다고 밝혔다. 이는 정교한 구매자들이 이미 자본통제를 우회하도록 재무 구조를 마련했음을 시사한다.

개발업체 입장에서는 자본 순환이 거래량과 가격을 지지할 수 있으며, 특히 고급 주택 부문에서 그러하다. DBS그룹홀딩스(DBS Group Holdings)는 홍콩 주택 공급 감소에 힘입어 향후 2~3년 내에 홍콩 부동산 가격이 사상 최고치를 경신할 것이라고 전망했다. 2026년부터 2028년까지 연평균 약 14,450채의 주택이 완공될 것으로 예상되는 반면, 지난 30년간 연평균 약 18,000채가 공급되었다.

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