5월 기존 주택 판매 3.2% 증가, 12월 이후 최대增速

미국 기존 주택 판매가 5월 연율 417만 채로 가속화되며 12월 이후 최대增速를 기록했다. 이는 구매자들이 4월 중 일시적으로 하락한 모기지 금리를 활용한 결과다.

전국부동산중개인협회(NAR)는 5월 기존 주택 판매가 전월 대비 3.2% 증가한 계절 조정 연율 417만 채를 기록했다고 20일 발표했다. 팩트셋에 따르면 이는 경제학자들이 예상한 407만 채를 상회하는 수준이며, 전년 동기 대비 3.2% 증가한 수치다.

"봄철 주택 거래 시즌이 마침내 탄력을 받았습니다. 가격 부담에 움츠러들었던 구매자들이 금리가 6% 초반대로 하락하자 움직이기 시작했습니다"라고 NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 말했다.

NAR 데이터에 따르면 중서부, 남부, 서부 지역에서는 전년 대비 판매가 증가했지만 북동부에서는 감소했다. 미국 중간 주택 가격은 전년 대비 1.3% 상승한 42만 9300달러를 기록하며 35개월 연속 상승세를 이어갔다.

이러한 회복세는 주택 시장이 2년간의 정체 이후 안정화 조짐을 보이고 있음을 시사하지만, 판매 속도는 여전히 역사적 정상 수준인 약 520만 채에 크게 못 미친다. 5월 모기지 금리가 다시 6.5% 이상으로 상승함에 따라 2026년 하반기 수요의 지속 가능성은 불확실하다.

금리 민감도가 주도하는 시장

5월 판매 급증은 대부분 4월에 체결된 계약을 반영한 것이다. 레드핀 데이터에 따르면 당시 30년 고정 모기지 평균 금리는 약 6.44%까지 하락했다. 이러한 일시적 완화는 가격 부담 압력으로 억눌려 있던 수요를 해소하며 2022년 말 이후 가장 강력한 판매 속도를 만들어냈다.

그러나 실시간으로 체결되는 계약을 반영하는 보다 최신 지표인 펜딩 기존 주택 판매는 5월에 사실상 보합세를 보이며 4월 대비 0.1% 증가에 그쳤다. 레드핀 이코노미스트들은 폐창(클로징)된 거래와 펜딩 거래 간의 괴리가 이미 높은 차입 비용이 다시 구매 활동에 부담을 주고 있음을 시사한다고 지적했다.

시장이 유사한 패턴을 보인 마지막 사례는 2024년 초로, 당시 봄 금리 하락이 일시적인 판매 회복을 촉발했지만 두 달 만에 금리가 다시 상승하면서 회복세가 사라졌다.

재고는 개선되나 가격 부담 여전히 심각

공급 여건은 개선되고 있다. 신규 매물은 5월 전월 대비 1.4% 증가한 39만 6181채를 기록하며 2022년 이후 최고 수준을 나타냈고, 활성 재고는 2020년 이후 최대인 약 148만 채에 달했다고 레드핀 데이터는 보여준다. 증가하는 재고는 구매자에게 더 많은 선택권과 다소 나아진 협상력을 제공한다.

그럼에도 가격 부담 문제는 지속되고 있다. 주택 가격은 35개월 연속 상승세를 이어가고 있으며, 중간 판매 가격 42만 9300달러는 팬데믹 이전 수준의 두 배 이상이다. 5월에는 판매된 주택의 60% 미만이 원래 리스팅 가격 이하로 거래되었으며, 이는 6개월 연속 하락세로, 판매자들이 초기부터 보다 현실적인 가격 책정을 하고 있음을 시사한다.

연방준비제도(Fed)의 입장에서 이번 주택 데이터는 여전히 견고하지만 불균등한 경제 상황에 대한 혼합된 신호를 더해준다. 주택 활동이 강화되면 금리 동결 근거가 강화될 수 있는 반면, 다시 약세로 돌아서면 올해 후반 금리 인하 주장에 힘이 실릴 수 있다. 현재 장외금리 스왑 시장은 9월 연준 회의에서 금리 인하 가능성을 30% 미만으로 반영하고 있다.

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