피치, 2026년 중국 신규 주택 판매 전망치 하향…11~13% 감소 전망

피치(Fitch Ratings)는 2026년 중국 신규 주택 판매 전망을 기존 78% 감소에서 1113% 감소로 하향 조정했다. 하위 도시들의 지속적인 부진이 일부 핵심 도시 시장의 초기 회복세를 계속 상쇄하고 있기 때문이다.

피치는 수정된 전망 보고서에서 "대부분의 등급 평가를 받은 개발사들은 여전히 과거에 축적된 토지 재고를 소화하는 데 시간이 필요하며, 2026년에도 마진은 압박을 받고 향후 수년에 걸쳐 점진적으로 개선될 것"이라고 밝혔다. 이 평가 기관은 주택 구매 수요의 대부분이 중고 주택 거래로 이동했다고 지적했다.

피치가 등급을 매긴 국영 개발사 중 월별 데이터를 공개하는 업체들을 살펴보면, 월수이산업(越秀地産, 00123.HK)을 제외한 모든 업체가 2026년 첫 5개월 동안 매출 성장을 기록했다. 이러한 차이는 자본이 충분한 건설사들조차 하위 도시들이 전체 매출을 계속 끌어내리고 베이징, 상하이 같은 핵심 도시들의 성과를 상쇄하는 시장 환경을 헤쳐 나가고 있음을 보여준다. 국가통계국 데이터에 따르면, 중국의 신규 주택 판매가 두 자릿수 감소율을 기록한 것은 2022년이 마지막이었으며, 당시 에버그란데 사태 이후 판매량이 약 27% 급감했다.

이 같은 침체 심화는 2021년 말 에버그란데의 채무불이행(디폴트)이 일련의 개발사 부도 사태를 촉발한 이후 수년째 이어지고 있는 중국 부동산 업계의 고통을 더욱 연장시키고 있다. 마진이 2026년까지 계속 압박을 받을 것으로 예상됨에 따라 개발사들은 장기간의 재무구조 개선 기간에 직면하게 됐으며, 토지 판매 수익에 의존하는 지방 정부들은 재정적 부담을 느낄 것으로 보인다. 이 부문의 어려움은 더 넓은 경제 성장에도 부담이 되고 있다. 역사적으로 부동산 및 관련 산업은 중국 GDP의 약 4분의 1을 차지해 왔다.

중고 주택 거래로의 전환은 중국 주택 구매자 행동의 구조적 변화를 의미한다. 구매자들은 재정적으로 어려움을 겪는 건설사들이 공급하는 신규 개발 프로젝트의 인도 지연과 품질 문제를 우려해 점차 재판매 시장으로 눈을 돌리고 있다. 이러한 추세는 전체 거래량을 지지하지만 개발사들이 미분양 신규 주택 재고를 털어내는 데는 거의 도움이 되지 않으며, 신규 주택 재고는 계속 높은 수준을 유지하고 있다.

중국 당국은 2022년 말 이후 주택 담보 대출 금리 인하, 주요 도시의 주택 구매 제한 완화, 미분양 주택을 공공 임대 주택으로 매입하는 프로그램 시작 등 부동산 시장 안정화를 위한 일련의 조치를 시행해 왔다. 중국 인민은행은 또한 2022년 고점 대비 주택 담보 대출 금리의 기준이 되는 5년물 대출우대금리(LPR)를 100베이시스포인트(bp) 이상 인하했다. 이러한 노력에도 불구하고 회복세는 고르지 않아 1선 도시에 집중된 반면, 하위 도시 시장은 계속 어려움을 겪고 있다.

중국 개발사 채권 투자자들에게 이번 전망 하향은 회복 일정이 더 길어질 것임을 시사한다. 중국 부동산 개발사들이 발행한 달러 채권은 2024년 말 이후 업계 반전에 대한 기대로 상승했지만, 피치의 수정된 전망은 근본적인 개선이 실현되기까지 더 오랜 시간이 걸릴 수 있음을 보여준다. 하위 도시에 대한 익스포저가 큰 민간 개발사들은 가장 심각한 압박에 직면한 반면, 재무구조가 더 건전하고 저렴한 자금 조달에 접근할 수 있는 국영 기업들은 경기 침체를 더 잘 견뎌낼 수 있는 위치에 있다.

핵심 도시와 하위 도시 시장 간의 격차는 지속될 가능성이 높다. 베이징, 상하이, 선전 등 일부 도시는 정책 완화에 힘입어 잠정적인 안정화 징후를 보이고 있지만, 소규모 도시들은 인구 유출과 주택 공급 과잉이라는 구조적 역풍에 직면해 있다. 피치의 수정된 전망은 이러한 양극화 현상이 적어도 2026년까지 중국 부동산 시장을 계속 규정할 것이며, 회복 경로는 개발사들이 토지 재고를 얼마나 빨리 소진할 수 있는지, 그리고 정책 부양책이 얼마나 효과적으로 신규 주택 수요로 전환되는지에 달려 있음을 시사한다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.