주택법안, 396-13으로 하원 통과… 핵심 규제 개혁 포함

하원은 5월 27일 21세기 ROAD to Housing Act를 396-13으로 통과시켰다. 1970년대 이후 처음으로 제조주택 코드를 현대화하고, 프로젝트 일정에 수개월을 추가하는 중복 환경 검토를 축소하는 내용이다.

이 법안을 공동 작성한 아칸소주 공화당 하원의원 J. 프렌치 힐은 성명에서 "이 법안이 만병통치약은 아니지만, 입법이란 완벽함이 아닌 진보를 위한 것"이라며 "이러한 공급 측면 개혁은 의미 있는 효과를 가져와 전국적으로 주택 건설을 늘릴 것"이라고 말했다.

이 법안은 주택도시개발부(HUD)의 HOME 투자 파트너십 프로그램을 업데이트한다. 이 프로그램은 저렴한 주택에만 전용되는 가장 큰 연방 블록 그랜트로, 1992년 이후 재승인되지 않았다. 또한 제조주택에 대한 연방 영구 샤시(차대) 의무를 폐지한다. 이는 1970년대로 거슬러 올라가는 요구사항으로, 공장 건설 주택에 불필요한 비용을 추가해 왔다. 지역사회 은행 관련 조항은 수탁 및 상호 예금에 대한 규제 처리를 현대화하여 지역 대출 기관이 모기지 및 건설 금융을 위해 더 많은 자본을 유지할 수 있도록 한다.

이 법안은 이제 상원으로 돌아간다. 상원은 350채 이상의 주택을 소유한 매입 후 임대(Build-to-Rent) 투자자들이 7년 이내에 매도하도록 요구하는 조항이 포함된 초기 버전을 통과시킨 바 있다. 하원이 해당 조항을 삭제하면서, 해당 분야에 대한 신규 투자를 중단했던 업계는 안도감을 표했다. 위트니 모리스 보 PLC의 토지 이용 변호사 애덤 보에 따르면, 피닉스는 도시 전체에 3만 채의 주택을 보유한 전국 매입 후 임대 성장의 선두주자였으나, 개발자들이 강제 매도 요구를 피하기 위해 자본을 타운하임 커뮤니티로 돌리면서 상황이 바뀌었다.

매입 후 임대(Build-to-Rent) 유예

보 변호사는 상원의 원래 7년 매각 요구 조건이 사실상 새로운 매입 후 임대 투자를 동결시켰다고 말했다. 투자자들은 단독주택 임대 커뮤니티(장기 임대를 목적으로 한 별장식 주택을 특징으로 하는 개발 사업)에 자본을 투입하는 것을 중단하고, 규제를 피하기 위해 구조물당 3채 이상의 주택을 갖춘 타운하임 프로젝트로 자금을 전환했다.

보 변호사는 "해당 자산군에 투자자를 유치할 수 있는 능력이 즉시 중단됐다"고 말했다. 그는 하원 수정 버전이 "피닉스 지역의 매입 후 임대(Build-to-Rent) 산업 전망을 개선한다"고 덧붙였지만, 업계 참가자들은 법안이 최종 통과될 때까지 "관망세"를 유지하고 있다고 전했다.

하원과 상원 버전의 차이는 법안의 최종 형태가 여전히 불확실하다는 것을 의미한다. 마이크 존슨 하원의장은 이 법안을 "주택 가격 문제를 즉시 해결할 변혁적 입법"이라고 설명한 반면, 캘리포니아주 민주당 하원의원 맥신 워터스는 "저렴한 주택 및 노숙자 위기를 드디어 해결하기 위한 큰 진전"이라고 평가했다.

규제 간소화 및 지역사회 은행 영향

매입 후 임대(Build-to-Rent) 논쟁 외에도, 이 법안의 가장 지속적인 효과는 규제 간소화 조항에서 비롯될 수 있다. HOME 프로그램에 따른 중복 환경 검토를 없애는 것은 특정 병목 현상을 해결한다. 여러 연방 승인이 필요한 프로젝트는 종종 동시 검토가 아닌 순차적 검토에 직면하여 수개월의 지연과 수백만 달러의 보유 비용이 추가된다. 1970년대 이후 처음으로 이루어진 제조주택 코드 업데이트는 전체 신규 단독주택의 약 10%를 차지하지만, 공장 건축 주택을 현장 건축 대안보다 더 비싸게 만든 구식 연방 규제로 인해 제약을 받아온 부문을 해결한다.

지역사회 은행 조항은 주택 공급에 대한 또 다른 제약을 해결한다. 수탁 및 상호 예금에 대한 규제 처리를 현대화함으로써, 이 법안은 지역 은행이 대형 기관에 자금을 맡기는 대신 예금을 지역 내에 유지하는 것을 목표로 한다. 이러한 변화는 대형 전국 은행의 영향력이 제한적인 시장에서 건설 대출 및 모기지에 사용할 수 있는 자본 풀을 늘릴 수 있다.

전국적으로 약 380만 채의 누적 부족분이 원인으로 지목되는 주택 가격 위기는 의회에서 보기 드문 초당적 합의 영역이 되었다. 하원의 396-13 표결 차이는 이러한 합의를 반영했지만, 수정된 법안에 대한 상원의 대응이 개혁이 법으로 제정될지, 아니면 양원 협상에서 지연될지를 결정할 것이다.

이 글은 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.