LA 호화 주택세로 아파트 허가 46% 급감

저렴한 주택 공급을 목적으로 2022년 도입된 '호화 주택세'가 오히려 다세대 주택 개발을 중단시켰으며, 건축 허가는 10년 만에 최저치로 떨어졌다.

저렴한 주택 기금 마련을 위해 도입된 로스앤젤레스의 고급 부동산 판매세 이후 신규 다세대 건물 허가가 46% 폭락하면서 정책의 의도치 않은 결과에 대한 의문이 제기되고 있습니다. '측정 ULA(Measure ULA)'로 알려진 이 부담금은 2023년 시행 이후 개발 활동을 위축시켰으며, 대규모 개발 용지 판매는 거의 3분의 2나 감소했습니다.

초기에 이 세금을 지지했던 비영리 단체인 캘리포니아 커뮤니티 재단의 최고 경영자 미구엘 산타나(Miguel Santana)는 "일부 의도치 않은 결과가 나타났다"고 말했습니다. 개발자들은 프로젝트의 수익성과 관계없이 총 판매 가치에 부과되는 이 세금이 도시 내 건설을 불가능하게 만들었다고 주장합니다.

지난해 시가 발행한 다세대 주택 허가는 7,363호에 불과해 2022년 13,600호 이상에서 급감했으며, 이는 2013년 이후 가장 낮은 연간 수치입니다. 이 세금은 530만 달러 이상의 판매에 4%, 1,060만 달러 이상의 판매에 5.5%를 부과하며, 이는 단순히 대저택뿐만 아니라 도시의 주택 부족을 완화하는 데 필요한 아파트 건물과 공터에도 타격을 입혔습니다.

이러한 여파로 인해 부동산 투자자들과 기술 억만장자들로부터 1,400만 달러의 지원을 받은 폐지안이 11월 투표 용지에 오르게 되었습니다. 이번 논쟁은 주택 건설의 시급한 필요성과 심화되는 노숙자 위기를 해결하기 위해 고가 부동산에 과세하려는 진보적 목표 사이의 갈등을 보여주며, 도시의 개발 미래가 달려 있습니다.

이 세금은 벨에어(Bel-Air)의 대저택과 일반 시세 아파트 건물을 구분하지 않습니다. 지지자들은 이를 "초호화 저택에 대한 아주 작은 세금"으로 홍보했지만, 시 데이터에 따르면 수입의 39%가 상업용, 다세대용 및 공터 판매에서 발생했습니다. 이는 주택 공급 확대에 필수적인 부동산들입니다.

라테라 개발(LaTerra Development)의 매니징 디렉터인 크리스 투르텔롯(Chris Tourtellotte)은 "세금 통과 이후 로스앤젤레스 시내에서 다세대 주택 건설을 단 한 건도 시작하지 못했다"고 말했습니다. 이전에 이 도시에서 연간 500~1,000호의 주택을 건설했던 그의 회사는 현재 다른 캘리포니아 도시와 텍사스 같은 주에 집중하고 있습니다.

수익 미달과 지출 문제

측정 ULA 지지자들은 매년 6억 달러에서 11억 달러 사이의 수익이 발생할 것으로 예상했습니다. 그러나 징수액은 예상치에 크게 못 미쳤습니다. 원문 기사에서 총 징수액은 명확하지 않지만, 4월 30일 기준으로 징수된 자금 중 1억 1,940만 달러만 지급되었으며 대부분 임대료 지원 및 퇴거 방어에 사용된 것이 분명합니다.

수억 달러가 저렴한 주택 건설 또는 개보수에 할당되었지만, 그 과정은 느리고 비용이 많이 듭니다. 현재 이 세금의 자금을 지원받기로 예정된 1,790호의 신규 아파트는 한 호당 평균 779,955달러(약 78만 달러)의 비용이 들 것으로 예상되며, 이는 프로그램의 비효율성을 보여줍니다.

캘리포니아 대학교 로스앤젤레스(UCLA)의 도시 계획 교수인 마이클 맨빌(Michael Manville)은 "이것은 투표를 통한 입법이 초래한 전형적인 경고성 사례"라고 말했습니다. 하버드 경영대학원의 연구에 따르면 판매량 감소로 인해 기존 재산세 수입이 호화 주택세로 거둬들인 금액의 80%만큼 줄어들 것으로 추정됩니다.

주 전체의 전투가 다가오고 있습니다

로스앤젤레스의 지역 분쟁은 주 전체로 확산될 예정입니다. 하워드 자비스 납세자 협회(Howard Jarvis Taxpayers Association)가 주도한 발의안이 11월 투표 자격을 얻었으며, 이는 ULA뿐만 아니라 샌프란시스코와 오클랜드 등 캘리포니아 다른 도시의 유사한 부동산 취득세도 폐지하려 합니다.

지지자들은 1,400만 달러를 모금했으며, 여기에는 기술 억만장자인 피터 틸(Peter Thiel), 에릭 슈미트(Eric Schmidt), 크리스 라슨(Chris Larsen)의 상당한 기부금이 포함되었습니다. 한편, 시의회 특별 위원회는 세금 수정을 연구하고 있지만, 어떤 변경 사항도 다시 공개 투표를 거쳐야 합니다.

해당 위원회 의장인 이사벨 후라도(Ysabel Jurado) 로스앤젤레스 시의원은 "이는 사람들의 주도로 이루어진 대담한 행보였으며, 시민들은 그것으로 자신들이 원하는 바를 분명히 말했다"고 전했습니다. 지지자들은 전국적인 현상인 고금리가 건설 둔화의 주요 원인이며, 개발자들이 세금을 희생양으로 삼고 있다고 주장합니다.

이 법안 캠페인을 벌였던 'United to House LA'의 집행 이사인 조 돈린(Joe Donlin)은 "제안된 내용들은 부동산 업계가 엮어낸 잘못된 연구와 거대한 서사에 기반한 급격한 변화"라고 비판하며, 이 세금을 "도시의 필수적인 자산"이라고 불렀습니다.

본 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언이 아닙니다.