사모펀드, 539억 달러 규모 HOA 관리 시장 통합 추진

사모펀드 기업들이 영세 HOA 관리업체들을 인수합병하며, 오랫동안 대형 자본이 진입하기에는 너무 파편화된 시장으로 여겨졌던 이 업계의 통합에 나서고 있다.

사모펀드 투자자들이 파편화된 미국 주택소유자협회(HOA) 관리 산업을 통합하고 있다. 경기에 민감하지 않은 수수료 수익원과 상위 2개 업체가 539억 달러 규모 시장의 11%만을 장악하고 있는 구조에 매력을 느낀 것이다.

"이런 유형의 기업들에게 HOA 관리는 최상위 10대 전략 중 하나로 부상했습니다"라고 HOA 관리 거래에 관해 기업들에 자문을 제공하는 베인브리지 캐피탈(Bainbridge Capital)의 선임 부사장 레닌 루이즈(Lenin Ruiz)는 말했다.

커뮤니티협회연구재단(Foundation for Community Association Research)에 따르면 2023년 기준 이 업계는 36만 5000개의 커뮤니티 협회가 7550만 명의 거주자에게 서비스를 제공하고 있다. 베인브리지는 이 분야의 누적 가치가 2030년까지 약 730억 달러에 이를 것으로 추정한다. 인구조사국(Census Bureau) 데이터에 따르면 미국 주택 소유자의 약 4분의 1이 HOA 또는 콘도미니엄 수수료를 납부하고 있으며, 약 300만 명은 월 500달러 이상을 지불하고 있다.

이 시장에서 성공적인 인수합병 전략을 실행하는 것은 쉽지 않은 것으로 드러났다. 업계의 지역적 특성, 낮은 진입 장벽, 그리고 재분화 경향이 과거 통합 시도들을 좌절시켜 왔다. 그러나 아메리칸 시큐리티즈(American Securities), CIVC 파트너스(CIVC Partners), 모건스탠리 캐피탈 파트너스(Morgan Stanley Capital Partners), 찰스뱅크 캐피탈 파트너스(Charlesbank Capital Partners)를 포함한 새로운 사모펀드 투자자들은 체계적인 인수 전략이 이러한 장애물을 극복할 수 있을 것이라고 확신하고 있다.

파편화된 시장, 사모자본을 끌어들이다

HOA 관리 업계는 수십 년간 사모펀드가 홈서비스 분야 전반에서 추구해 온 프로필에 부합한다: 안정적인 수수료 수익원, 낮은 간접비, 그리고 최소한의 고정 자산이다. 관리업체들은 일반적으로 유지보수, 조경, 법률 서비스 및 회계를 아웃소싱하여 인력을 간소하게 유지하고 자본 요구 사항을 낮춘다.

거래 배수는 증가하는 관심을 반영한다. HOA 관리업체들의 매각 및 인수에 관한 자문을 제공하는 트랜스월드 비즈니스 어드바이저스(Transworld Business Advisors)의 브로커 아서 바이스너(Arthur Beisner)에 따르면, 구매자들은 EBITDA가 100만 달러 이상인 기업에 대해 EBITDA의 최대 약 10배를, 소규모 운영체에 대해서는 최대 7배까지 지불한다.

세 번째로 큰 사업자는 2022년부터 아메리칸 시큐리티즈의 지원을 받는 리얼매니지(RealManage)다. CIVC 파트너스가 2022년부터 소유하고 있는 컨티뉴엄 코스(Continuum Cos.)는 CIVC 웹사이트에 따르면 32건의 추가 인수 거래를 완료했다. 다른 주요 업체로는 모건스탠리 캐피탈 파트너스가 소유한 로우칼(RowCal)과 찰스뱅크 캐피탈 파트너스의 지원을 받는 CCMC가 있다.

롤업이 어려웠던 이유

매력적인 재무적 프로필에도 불구하고, HOA 관리는 오랫동안 통합을 거부해 왔다. 상장사인 퍼스트서비스(FirstService Corp.)와 서밋 파트너스(Summit Partners)가 지원하는 아소시아(Associa) 등 두 대형 업체가 그랜트 손튼(Grant Thornton) 기준 시장의 11%만을 차지하고 있다. 대부분의 HOA는 여전히 지역 사업자에 의해 운영되고 있다.

"사모펀드는 이 업계가 변화를 싫어한다는 사실을 어렵게 배웠습니다. 따라서 어떻게 접근할지 전략적이어야 합니다"라고 바이스너는 말했다.

두 가지 흔한 실수는 브랜드를 너무 빠르게 변경하는 것과 핵심 직원을 잃는 것인데, 후자는 종종 직원들이 고객을 데리고 떠나는 결과를 초래한다. 기업들은 이제 인수한 회사의 브랜드를 유지하고 보너스 및 기타 유지 전략을 사용하여 직원들을 붙잡아 두는 경우가 많다.

낮은 진입 장벽이 이러한 과제를 가중시킨다. 새로운 HOA 관리 회사를 설립하는 데는 적은 자본만 있으면 되고 값비싼 장비도 필요하지 않기 때문에, 사모펀드가 기존 업체를 인수하더라도 새로운 업체들이 계속해서 생겨나고 있다. "통합이 재분화를 따라잡을 수가 거의 없습니다"라고 바이스너는 말했다.

이러한 구조적 변화는 사모펀드가 한때 비슷하게 파편화되었던 HVAC, 배관, 해충 방제 분야에서 전국적 플랫폼을 구축하며 달성한 성과를 반영한다. 그러나 HOA 관리 업계의 지역적 관계와 서비스 집약적 특성은 해결하기 더 어려운 과제일 수 있다. "투자자들이 이 분야에 오랫동안 관심을 가질 것입니다. 이 시장이 얼마나 크고 파편화되어 있는지를 고려할 때 통합에는 오랜 시간이 걸릴 것입니다"라고 그랜트 손튼의 파트너 타일러 베이트(Tyler Veit)는 말했다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.