미국 주택착공, 5월에 15.4% 급감…팬데믹 이후 최저 수준

미국의 주택 건설업체들은 5월에 건설을 대폭 축소하며 주택착공 건수가 팬데믹 초기 이후 최저 수준으로 떨어졌다.

상무부가 6월 16일 발표한 자료에 따르면, 미국 주택착공 건수는 5월에 전월 대비 15.4% 급락하며 계절 조정 연율 118만 건을 기록했다. 이는 2020년 코로나19 봉쇄 조치로 건설이 중단됐던 당시 이후 가장 약한 수치다. 월스트리트저널이 조사한 이코노미스트들의 컨센서스 예상치인 143만 건을 크게 밑돌았으며, 이들은 2.4% 감소를 전망했었다.

인구조사국과 주택도시개발부에 따르면, 이러한 급락은 주로 다세대 부문이 주도했다. 5세대 이상 건물의 착공 건수는 4월의 수정치 48만 6000건에서 28만 4000건으로 급감했다. 단독주택 착공은 1.9% 감소한 88만 2000건으로 8개월 만에 최저치를 기록했다. 4월 전체 수치 자체도 연율 139만 건으로 대폭 하향 조정되면서, 당초 2.8% 감소라는 예비 추정치가 8.5% 감소로 더욱 악화됐다.

향후 건설을 가늠하는 지표인 건축 허가 건수는 0.7% 감소한 141만 건으로, 이코노미스트들의 예상치인 142만 건과 대체로 일치했다. 단독주택 건축 허가는 0.6% 증가한 88만 6000건을 기록한 반면, 다세대 건축 허가는 49만 1000건에서 47만 4000건으로 감소했다. 주택 완공 건수는 전월 대비 8.1% 감소한 131만 건으로, 전년 동기 대비 14.2% 줄어들며 완공된 주택 공급도 축소되고 있음을 시사했다.

3월 150만 건에서 5월 118만 건으로 급락한 주택 부문은, 높은 모기지 금리와 증가하는 미분양 주택 재고가 개발업체들의 신규 프로젝트 의욕을 꺾고 있음을 보여준다. 30년 고정 모기지 금리가 6% 이상에서 맴돌면서 40만 달러 주택의 월 상환액은 3% 금리 시대와 비교해 약 850달러 증가했으며, 이는 한계 구매자들을 시장에서 밀어내고 완공된 주택의 매매 기간을 늘리고 있다.

다세대 부문이 타격의 중심

단독주택과 다세대 주택 착공 간의 차이는 임대주택 개발업체들이 가장 공격적으로 건설을 축소하고 있는 시장 상황을 부각시킨다. 다세대 주택 착공은 4월의 48만 6000건에서 5월 28만 4000건으로 절반 이상 감소하며 팬데믹 초기 이후 최저치를 기록했다. 이러한 후퇴는 높은 건설 자금 조달 비용과, 지난 2년간 신규 아파트 공급 물결이 공실률을 높인 일부 시장의 잠재적 공급 과잉이 복합적으로 작용한 결과다. 다세대 건축 허가가 49만 1000건에서 47만 4000건으로 감소한 것은 이러한 약세가 향후 몇 달간 지속될 것임을 시사한다.

단독주택 부문은 상대적으로 회복력을 보이고 있지만 영향을 받지 않는 것은 아니다. 단독주택 착공 건수 88만 2000건은 8개월 만에 최저치였으며, 단독주택 완공은 1.6% 감소한 87만 2000건을 기록했다. 주택 건설업체들은 재고 소진을 위해 금리 인하 및 가격 인센티브를 점점 더 많이 제공하고 있는데, 이는 매매 부문에서도 수요가 약화되고 있다는 신호다. 전국 주택 건설업협회(NAHB)의 신뢰 지수도 최근 몇 달간 하락세를 보이며, 지속적인 금리 역풍 속에서 건설업체의 자신감이 약화되고 있음을 나타냈다.

주택 구매력 압박, 회복 시나리오 시험대에 올려

이번 데이터는 2022~2023년 금리 충격 이후 미국 주택 시장이 지속적인 회복 국면에 접어들었다는 기존의 서사에 도전장을 던진다. 오히려 5월 수치는 주택 부문이 다시 위축 국면으로 접어들었으며, 3개월 추세가 결정적으로 하락하고 있음을 시사한다. 주택 건설업체들은 현재 20년 만에 최고 수준에 근접한 차입 비용뿐만 아니라 공급 과잉 문제에도 직면해 있다. 주택 매물 재고는 증가 추세를 보이며 구매자들에게 더 많은 선택지를 제공하고 구매의 긴박감을 낮추고 있다.

연방준비제도(Fed) 입장에서 이번 주택 데이터는 높은 금리가 경제의 금리 민감 부문을 서비스 부문보다 더 공격적으로 냉각시키고 있다는 증가하는 증거에 추가되는 사항이다. 정책 입안자들은 다음 달 7월 28~29일에 회의를 앞두고 있으며, 경제 모멘텀이 둔화됨에 따라 시장은 9월 금리 인하 가능성을 높은 확률로 반영하고 있다. 지난번 주택착공이 이 수준까지 떨어졌던 2020년 중반, Fed는 금리를 제로에 가깝게 인하하고 모기지 담보증권을 매수해 시장을 안정시켰다. 그러나 경기가 크게 악화되지 않는 한 이러한 정책 대응이 재현될 가능성은 현재로서는 낮아 보인다.

주택 건설 약세는 광범위한 경제 성장에도 영향을 미친다. 주택 투자는 일반적으로 미국 국내총생산(GDP)의 약 3~5%를 차지하며, 건설 활동의 지속적인 위축은 향후 분기 GDP 성장률에서 수십 분의 1% 포인트를 깎아낼 수 있다. 목재 가격과 기타 건설 관련 원자재들은 이미 건축 자재 수요 약화로 압박을 받고 있다.

본 기사는 정보 제공 목적으로 작성된 것이며 투자 조언을 구성하지 않습니다.