미국 주택담보대출 금리 6.49%로 소폭 상승…주택시장 정체 심화

주택담보대출 금리가 6주 연속 6.4% 이상을 유지하면서 미국 주택시장은 2010년대 초 이후 최대 침체에 빠져 있다.

프레디맥은 30년 고정 대출의 평균 금리가 전주 6.47%에서 6.49%로 상승했다고 25일(목) 밝혔다. 1년 전 이 금리는 6.77%였다. 인기 있는 리파이낸싱 옵션인 15년 고정 금리도 5.81%에서 5.84%로 소폭 올랐다.

프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 "금리는 지난 6주 동안 비교적 안정적인 수준을 유지해 왔다"며 "한편 매수 활동은 소폭 둔화된 반면 리파이낸싱 활동은 최근 계속 증가하고 있어, 이는 차용인들이 현재 금리 수준에 반응하고 있음을 보여준다"고 말했다.

대출 기관들이 주택 대출 가격 책정의 기준으로 삼는 10년물 국채 수익률은 25일(목) 오후 들어 4.38%를 기록했다. 이는 일주일 전 4.46%에서 하락한 수치이지만, 미국-이란 분쟁으로 페르시아만에서 원유 수송이 차질을 빚기 전인 2월 말의 3.97% 수준을 크게 웃돈다. 전쟁은 유가를 급등시키며 인플레이션과 채권 수익률을 끌어올렸다. 유가는 이후 분쟁 종식을 위한 협상 속에 진정됐지만, 10년물 수익률은 이번 주 초 4.5%를 잠시 돌파하기도 했다.

금리가 6.4% 이상에서 머무는 이유

주택담보대출 금리는 두 가지 방향으로 압력을 받고 있다. 한편으로는 유가 완화와 미-이란 협상 시작이 채권 수익률에 대한 압력을 일부 완화시켰다. 다른 한편으로는 연방준비제도(Fed)가 연말까지 최소 한 차례 금리 인상을 시사하면서 단기물 금리를 높은 수준으로 유지하고 있다. 중앙은행이 주택담보대출 금리를 직접 결정하지는 않지만, 통화정책 스탠스는 10년물 국채 수익률에 영향을 미치며, 이는 2월 말 이후 4.3% 이상을 유지해 왔다.

30년 고정 금리가 마지막으로 6% 아래로 떨어진 것은 2월 말로, 당시 2022년 이후 처음으로 이 기준선 아래로 내려갔다. 이후 6% 밑으로는 다시 떨어지지 않았다. 4주 전 금리는 6.53%까지 올라 2025년 8월 28일 이후 최고치를 기록했다.

주택 판매, 여전히 역사적 기준 크게 밑돌아

미국 내 기존 주택 판매는 올해 1분기에 전년 동기 대비 감소하며, 2022년 주택담보대출 금리가 팬데믹 시대 저점에서 상승하기 시작한 이후 이어진 침체를 연장했다. 4월에는 판매가 사실상 정체됐지만, 5월에는 12월 이후 가장 빠른 속도로 가속화됐다. 그럼에도 기존 주택 판매는 연간 400만 호 수준에서 계속 맴돌며 역사적 기준치인 약 520만 호에 크게 미치지 못하고 있다.

차용인들의 경우, 6%와 6.5% 금리의 차이는 40만 달러 대출 기준으로 월 이자가 약 150달러 증가하는 셈이며, 이는 주택 가격이 여전히 높은 상황에서 구매력을 감소시킨다. 높은 금리와 제한된 재고의 조합은 블룸버그의 별도 분석에 따르면 생애 첫 주택 구매자의 중간 연령을 40세까지 끌어올렸다.

향후 방향은 인플레이션 궤적과 Fed의 대응에 크게 달려 있다. 미-이란 분쟁이 계속 진정되고 유가가 더 하락한다면 채권 수익률이 떨어져 주택담보대출 금리를 6% 근처로 되돌릴 수 있다. 하지만 Fed가 매파적 신호에 따라 금리를 인상한다면 30년 고정 금리는 2025년 8월 고점인 6.53% 또는 그 이상을 테스트할 수 있다.

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