Những điểm chính:
Phần lớn chủ nhà người Mỹ đang trả nhiều hơn hàng nghìn USD so với mức cần thiết cho khoản thế chấp của họ vì họ không bao giờ so sánh các đề nghị cho vay, một nghiên cứu mới cho thấy.
Người mua nhà và chủ nhà Mỹ đã chi trả thêm ước tính 65 tỷ USD mỗi năm cho các chi phí thế chấp có thể tránh được kể từ năm 2022, với 87% người vay có khả năng đang trả cao hơn lãi suất thị trường cạnh tranh, theo nghiên cứu mới của Bankrate.
"Giấc mơ sở hữu nhà đang ngày càng xa vời đối với hàng triệu người Mỹ, vì vậy cần đặt câu hỏi liệu vấn đề nằm ở thị trường hay ở quy trình," Matt Fellowes, giám đốc điều hành của Bankrate và là tác giả chính của nghiên cứu, cho biết. "Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy rằng đối với hầu hết người vay, lãi suất cạnh tranh vẫn tồn tại; người vay chỉ không bao giờ nhìn thấy chúng."
Nghiên cứu, đã phân tích 3,2 triệu khoản thế chấp từ dữ liệu nhà ở liên bang đối chiếu với thị trường cho vay kỹ thuật số của Bankrate, cho thấy những người vay chịu khó tìm kiếm và so sánh có thể tiết kiệm trung bình 279 USD mỗi tháng. Đối với người vay điển hình, khoản tiền này cộng dồn lên tới 78.186 USD trong suốt thời hạn của khoản vay 30 năm — nhiều hơn tổng số tiền tiết kiệm hưu trí của hộ gia đình Mỹ trung bình. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm đạt trung bình 6,49% vào thứ Năm, theo Freddie Mac, mắc kẹt trong phạm vi 6% trung bình đến cao khi lạm phát chưa giảm nhanh.
Các phát hiện này thách thức giả định rằng sở hữu nhà xây dựng sự giàu có cho tầng lớp trung lưu, vì khoản nợ làm nền tảng cho sự giàu có đó mang một "khoản thuế sở hữu nhà ẩn" mà hầu hết người vay không bao giờ nhìn thấy. Fellowes và đồng tác giả Jack O'Connor ước tính rằng chỉ riêng những người mua nhà trong năm 2025 sẽ trả thêm khoảng 11 tỷ USD mỗi năm, tổng cộng khoảng 247 tỷ USD trong suốt thời hạn của các khoản vay đó.
Kết quả này được đưa ra khi khả năng chi trả nhà ở đã trở thành mối quan tâm kinh tế trung tâm. Lãi suất thế chấp gần 6,5% đã đẩy khoản thanh toán trung bình hàng tháng cho một căn nhà mới lên mức kỷ lục, loại những người mua lần đầu ra khỏi thị trường và làm chậm doanh số bán nhà hiện hữu xuống mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ. Lộ trình lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang vẫn là biến số chi phối: thị trường hoán đổi hiện định giá khoảng hai lần cắt giảm 0,25 điểm phần trăm vào cuối năm, mặc dù lạm phát dai dẳng đã nhiều lần đẩy những kỳ vọng đó lùi xa hơn.
Nghịch lý về sự giàu có: Người có thu nhập cao chi trả thêm nhiều hơn
Những người vay có thu nhập cao là nhóm có khả năng chi trả thêm nhiều nhất, nghiên cứu phát hiện. Trong số các hộ gia đình có thu nhập từ 100.000 USD đến 200.000 USD mỗi năm, 90% chi trả thêm, chịu ước tính 23% tổng dư nợ vay của họ cho các chi phí thế chấp có thể tránh được trong 30 năm. Ngược lại, 82% người vay có thu nhập thấp dưới 49.000 USD chi trả thêm, mất khoảng 1.472 USD mỗi năm.
Mô hình này mở rộng sang chất lượng tín dụng. Những người vay ở nhóm tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp nhất — dưới 33% DTI — chi trả thêm 91% thời gian, trong khi những người ở nhóm thấp thứ hai ghi nhận tỷ lệ phân khúc cao nhất trong toàn bộ tập dữ liệu ở mức 92%. Người vay thông thường, thường là những người có uy tín tín dụng cao nhất, chi trả thêm 89% thời gian với chi phí vượt trội suốt đời bằng 23% dư nợ vay của họ. Con số này so với 83% đối với người vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và 81% đối với người vay của Cơ quan Quản lý Cựu chiến binh (VA), cả hai cơ quan này đều áp dụng các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng tiêu chuẩn hóa nhằm hạn chế quyền định giá của người cho vay.
Thuế thâm niên trong tái cấp vốn
Tuổi tác tạo ra một loại hình phạt khác. Trong khi tất cả các nhóm tuổi đều chi trả thêm với tỷ lệ gần như nhau trên thị trường mua nhà, thì thị trường tái cấp vốn lại cho thấy một câu chuyện khác. Người vay dưới 35 tuổi chịu khoản thuế suốt đời bằng 14% dư nợ tái cấp vốn của họ. Con số này tăng dần theo độ tuổi, đạt 20% đối với người vay ở độ tuổi trước nghỉ hưu từ 55 đến 64, theo nghiên cứu.
Về mặt địa lý, người vay có khả năng chi trả thêm nhiều nhất ở Pennsylvania (90,2%), Oregon (90,1%) và New Hampshire (89,8%). Tuy nhiên, tỷ lệ thuế suốt đời cao nhất — chi trả thêm so với dư nợ vay — thuộc về New Hampshire (23%), Illinois (23%), New Jersey (22,9%) và Florida (22,6%), nơi mức chênh lệch lãi suất tương tự tác động mạnh hơn lên các khoản vay có gốc nhỏ hơn.
Fellowes và O'Connor đề xuất hai phản ứng chính sách dựa trên thị trường: yêu cầu các bên cho vay tiết lộ lãi suất chuẩn cho những người vay có chất lượng tín dụng tương tự đi kèm với bất kỳ đề nghị thế chấp nào, và một khuôn khổ chứng nhận tự nguyện cho các bên cho vay cạnh tranh trong các thị trường đa bên cho vay minh bạch. Cả hai đều không yêu cầu các chương trình chính phủ mới, các tác giả cho biết.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
