Một khoản 'thuế biệt thự' năm 2022 nhằm mục đích tài trợ cho nhà ở giá rẻ thay vào đó đã khiến việc phát triển nhà ở đa gia đình bị đình trệ, với số lượng giấy phép giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ.
Quay lại
Thuế biệt thự tại Los Angeles khiến giấy phép xây dựng căn hộ giảm 46%
Một khoản 'thuế biệt thự' năm 2022 nhằm mục đích tài trợ cho nhà ở giá rẻ thay vào đó đã khiến việc phát triển nhà ở đa gia đình bị đình trệ, với số lượng giấy phép giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ.
Một khoản thuế tại Los Angeles đối với việc bán bất động sản hạng sang, nhằm mục đích tài trợ cho nhà ở giá rẻ, đã kéo theo sự sụt giảm 46% trong số lượng giấy phép xây dựng nhà ở đa gia đình mới, làm dấy lên những câu hỏi về hậu quả không mong muốn của chính sách này. Khoản thuế này, được gọi là Biện pháp ULA, đã làm giảm hoạt động phát triển kể từ khi có hiệu lực vào năm 2023, với doanh số bán các lô đất lớn sẵn sàng để phát triển giảm gần hai phần ba.
“Đã có một số hậu quả không mong muốn,” Miguel Santana, giám đốc điều hành của Quỹ Cộng đồng California, một tổ chức phi lợi nhuận ban đầu ủng hộ khoản thuế này, cho biết. Các nhà phát triển nói rằng khoản thuế đánh trên tổng giá trị bán hàng, áp dụng bất kể lợi nhuận của dự án, đã khiến việc xây dựng trong thành phố trở nên không khả thi.
Thành phố chỉ cấp giấy phép cho 7.363 căn hộ đa gia đình vào năm ngoái, giảm từ hơn 13.600 căn vào năm 2022 và là con số hàng năm thấp nhất kể từ năm 2013. Thuế áp mức phí 4% đối với các giao dịch bán trên 5,3 triệu USD và 5,5% đối với các giao dịch trên 10,6 triệu USD, ảnh hưởng không chỉ đến các biệt thự mà còn cả các tòa chung cư và đất trống cần thiết để giảm bớt tình trạng thiếu hụt nhà ở của thành phố.
Hệ quả này đã đưa một biện pháp bãi bỏ vào lá phiếu tháng 11, được hỗ trợ bởi 14 triệu USD từ các nhà đầu tư bất động sản và các tỷ phú công nghệ. Cuộc tranh luận đặt nhu cầu cấp thiết về xây dựng nhà ở đối đầu với mục tiêu tiến bộ là đánh thuế bất động sản có giá trị cao để giải quyết cuộc khủng hoảng vô gia cư đang gia tăng, với tương lai phát triển của thành phố đang ở thế ngàn cân treo sợi tóc.
Khoản thuế này không phân biệt giữa một biệt thự ở Bel-Air và một tòa nhà chung cư theo giá thị trường. Trong khi những người ủng hộ quảng bá nó như một “khoản thuế nhỏ đối với các siêu biệt thự”, dữ liệu thành phố cho thấy 39% doanh thu đến từ việc bán đất thương mại, đa gia đình và đất trống — chính là những bất động sản quan trọng để mở rộng nguồn cung nhà ở.
“Chúng tôi đã không bắt đầu bất kỳ nhà ở đa gia đình nào tại thành phố L.A. kể từ khi thông qua” khoản thuế này, Chris Tourtellotte, giám đốc điều hành tại LaTerra Development cho biết. Công ty của ông, trước đây từng xây dựng từ 500 đến 1.000 căn hộ mỗi năm trong thành phố, hiện đang tập trung vào các thành phố khác ở California và các bang như Texas.
Thiếu hụt doanh thu và khó khăn trong chi tiêu
Những người ủng hộ Biện pháp ULA dự báo nó sẽ tạo ra từ 600 triệu USD đến 1,1 tỷ USD hàng năm. Tuy nhiên, số tiền thu được đã thấp hơn đáng kể so với dự kiến. Mặc dù tổng số liệu thu thập trong bài viết nguồn không rõ ràng, nhưng rõ ràng là chỉ có 119,4 triệu USD trong số tiền thu được đã được chi trả tính đến ngày 30 tháng 4, chủ yếu cho hỗ trợ thuê nhà và bảo vệ chống trục xuất.
Hàng trăm triệu USD khác được cam kết để xây dựng hoặc cải tạo các căn hộ giá rẻ, nhưng quá trình này chậm chạp và tốn kém. 1.790 căn hộ mới hiện đang được dự kiến nhận tài trợ từ khoản thuế này dự kiến sẽ có chi phí trung bình là 779.955 USD mỗi căn, một con số làm nổi bật sự kém hiệu quả của chương trình.
“Đó là một câu chuyện cảnh báo kinh điển về loại luật pháp thông qua bỏ phiếu này,” Michael Manville, giáo sư quy hoạch đô thị tại Đại học California, Los Angeles, cho biết. Một nghiên cứu từ Trường Kinh doanh Harvard ước tính rằng sự sụt giảm khối lượng bán hàng sẽ làm giảm doanh thu thuế bất động sản truyền thống một lượng tương đương 80% số tiền mà thuế biệt thự huy động được.
Một cuộc chiến toàn bang đang rình rập
Tranh chấp địa phương tại Los Angeles sắp lan rộng ra toàn bang. Một sáng kiến do Hiệp hội những người đóng thuế Howard Jarvis dẫn đầu đã đủ điều kiện cho lá phiếu tháng 11, điều này không chỉ bãi bỏ Biện pháp ULA mà còn cả các loại thuế chuyển nhượng bất động sản tương tự ở các thành phố khác của California như San Francisco và Oakland.
Những người ủng hộ đã huy động được 14 triệu USD, với sự đóng góp đáng kể từ các tỷ phú công nghệ Peter Thiel, Eric Schmidt và Chris Larsen. Trong khi đó, một ủy ban đặc biệt của Hội đồng Thành phố đang nghiên cứu các sửa đổi tiềm năng đối với khoản thuế này, mặc dù bất kỳ thay đổi nào cũng sẽ yêu cầu một cuộc bỏ phiếu công khai khác.
“Đó là một bước đi táo bạo mang tính sáng kiến của người dân, và họ thực sự đã nói lên những gì họ muốn với nó,” thành viên hội đồng Los Angeles Ysabel Jurado, người chủ trì ủy ban, cho biết. Những người ủng hộ lập luận rằng lãi suất cao là nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm lại của xây dựng, một hiện tượng trên toàn quốc, và các nhà phát triển đang sử dụng khoản thuế này như một con dê tế thần.
“Những gì đã được đề xuất là những thay đổi mạnh mẽ dựa trên nghiên cứu sai lầm và những câu chuyện lớn được dàn dựng bởi ngành bất động sản,” Joe Donlin, giám đốc điều hành của United to House LA, liên minh vận động cho biện pháp này, cho biết. Ông gọi khoản thuế này là “một tài sản thiết yếu cho thành phố.”
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
[1] Los Angeles cố gắng đánh thuế biệt thự, việc xây dựng căn hộ sụt giảm[2] Los Angeles đã cố gắng đánh thuế các biệt thự. Việc xây dựng căn hộ đã bị đình trệ.[3] Đối với Hội đồng Thành phố Pasadena, dự án nhà ở làm nổi bật nỗi lo lắng về 'kiểm soát địa phương'[4] Sáng kiến bỏ phiếu về thuế tỷ phú của California[5] Liệu đề xuất thuế tỷ phú của California sẽ giúp ích hay gây hại cho bang?
