Những điểm chính:
Cổ phiếu của các công ty cho vay thế chấp tăng mạnh vào thứ Tư sau khi Quốc hội thông qua Đạo luật ROAD về Nhà ở Thế kỷ 21, đạo luật về khả năng chi trả nhà ở toàn diện nhất trong nhiều thập kỷ, đưa cổ phiếu Rocket Companies tăng 9,4%, PennyMac Financial tăng 3,9% và loanDepot tăng 5,3%.
"Dự luật này càng sớm trở thành luật, thì các nhà xây dựng và người mua nhà càng sớm được hưởng lợi từ các tác động lan tỏa của nó," Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, cho biết. "Ngay cả khi tổng thống ký dự luật này ngay lập tức, nhiều điều khoản sẽ cần thời gian để tác động đến kế hoạch của các nhà xây dựng."
Dự luật, được Hạ viện thông qua với tỷ lệ 358-32 và Thượng viện với tỷ lệ 85-5, nhắm vào tình trạng thiếu hụt nhà ở đã khiến nước Mỹ thiếu hơn 4 triệu căn nhà, theo Realtor.com. Giá nhà đã tăng 54% kể từ năm 2020, và giá bán trung bình của một căn nhà gia đình đơn lẻ hiện tại gần gấp năm lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Harvard. Một gia đình cần khoảng 117.000 USD mỗi năm để mua một căn nhà điển hình trên thị trường, dữ liệu từ Redfin cho thấy, cao hơn gần 30.000 USD so với mức thu nhập của hầu hết các hộ gia đình Mỹ.
Đạo luật sẽ cấm các nhà đầu tư tổ chức mua hơn 350 căn nhà gia đình đơn lẻ, hợp lý hóa các đánh giá môi trường cho các công trình xây dựng mới và loại bỏ các yêu cầu sản xuất tốn kém làm tăng thêm 5.000 đến 10.000 USD vào giá của những ngôi nhà sản xuất sẵn. Nhưng Tổng thống Trump đã đột ngột hủy lễ ký kết vào thứ Tư, yêu cầu Quốc hội trước tiên phải thông qua dự luật căn cước cử tri, khiến số phận của gói nhà ở trở nên bất định bất chấp sự ủng hộ đủ để vượt qua quyền phủ quyết.
Sự tăng giá của cổ phiếu thế chấp phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư rằng dự luật, nếu được ban hành, sẽ giải phóng nguồn cung nhà ở và kích thích khối lượng giao dịch — hai rào cản lớn nhất đối với các công ty cho vay. Rocket Companies, công ty điều hành nền tảng thế chấp kỹ thuật số lớn nhất tại Mỹ, có khả năng nắm bắt nhu cầu hiệu quả nếu hoạt động mua nhà cải thiện, nhờ các khoản đầu tư vào công nghệ và tự động hóa. PennyMac Financial và loanDepot, cả hai đều phụ thuộc nhiều vào hoạt động cho vay mua nhà, sẽ được hưởng lợi từ sự gia tăng khối lượng giao dịch.
Sự trì trệ kéo dài 30 năm trong chính sách nhà ở liên bang
Lần cuối cùng Quốc hội thông qua luật nhà ở lớn là hơn ba thập kỷ trước, theo Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren, một nhà đồng bảo trợ của dự luật. "Mỗi khi mọi thành viên Quốc hội trở về nhà, họ đều nghe thấy việc hạ giá nhà ở là cấp bách như thế nào," Warren nói. "Cuối cùng, chúng ta thực sự đang tiến lên."
Các điều khoản của dự luật mở rộng ra ngoài lĩnh vực xây dựng. Nó sẽ mở rộng hỗ trợ tiền thuê nhà của chính phủ, nâng giới hạn tài trợ cải tạo nhà ở công cộng và yêu cầu các biện pháp bảo vệ người thuê nhà mới. Nó cũng tạo ra một chương trình tài trợ cho các cộng đồng để phát triển các thiết kế nhà ở được phê duyệt trước, giảm thời gian cấp phép cho các nhà xây dựng.
Yếu tố Trump
Bất chấp sự ủng hộ của lưỡng đảng — đủ để bác bỏ một quyền phủ quyết tiềm năng — quyết định không ký của Trump đã đưa ra một sự bất định đáng kể. Chủ tịch Hạ viện Mike Johnson cho biết hôm thứ Tư rằng ông đã nói chuyện với tổng thống và tin rằng cuối cùng Trump sẽ ký dự luật. "Khi tổng thống xem xét chi tiết của dự luật, ông ấy sẽ hiểu rằng đó là một sản phẩm tốt," Johnson nói.
Đối với các công ty cho vay thế chấp, rủi ro rất cao. Lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao khoảng 6,5%, khiến doanh số bán nhà hiện hữu bị kẹt gần mức thấp nhất trong 30 năm, khoảng 4 triệu căn quy đổi theo năm, thấp hơn nhiều so với mức bình thường trong lịch sử là 5,2 triệu căn. Ngay cả khi dự luật trở thành luật, tác động của nó lên nguồn cung nhà ở sẽ mất nhiều năm để hiện thực hóa, Hale lưu ý.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
