NWDとAres、香港の商業コンプレックス価格を57%値下げ、苦境深刻化

ブルームバーグが関係者の話として報じたところによると、合弁事業は長沙湾の不動産価格を、昨年の販売開始時の1平方フィートあたり1万3000HKドルから、割引後で1平方フィートあたり5600HKドルにまで引き下げた。

関係者はブルームバーグに対し、「さまざまな割引や現金還元を考慮した後の、特定ユニットの最新の売り出し価格は1平方フィートあたり5600HKドルだ」と述べた。同関係者によると、永康街83番地のコンプレックスの他のユニットは現在、1平方フィートあたり約7000HKドルで販売されている。

57％という値下げ幅は、近年の香港商業用不動産市場で最も急激な値下げの一つとなる。現在の価格は、同社が2017年にこの土地を取得した際に支払った1平方フィートあたり8000HKドルの収用価値を大きく下回っている。長沙湾の荔枝角（ライチコック）MTR駅に隣接するこのコンプレックスは、新鴻基地産（SHKプロパティーズ）や恒基兆業地産（ヘンダーソン・ランド）などのデベロッパーによる商業再開発プロジェクトが相次ぐ工業地域に位置している。

この値下げは、高金利とテナント需要の低迷によりデベロッパーが資産を損切りせざるを得なくなっている、香港の商業用不動産市場の苦境の深刻化を示している。新世界発展にとって、用地原価を下回る価格での売却は、同社のバランスシートと信用プロファイルにさらなる圧力をかける恐れがある。このニュースを受けて同社の株価は3.4％下落し、6月26日時点の空売り比率は取引高の41.5％に達した。

この値下げは、香港の商業用不動産セクター全体で進行中の価格再調整を反映している。過去の企業開示情報によると、新世界発展が主要な香港資産を取得原価を下回って売却したのは、2003年のSARS不況時（不動産価格が1997年のピークから60％以上下落した時期）以来となる。現在の1平方フィートあたり5600HKドルという価格は、政府の土地売却記録に基づくと、過去5年間に長沙湾エリアでデベロッパーが支払った平均的な商業用地プレミアムを約30％下回る。JPモルガンは最近のリサーチノートで、ハンセン指数の長期にわたる弱含みが、今年下半期の香港不動産価格にとって最大の下振れリスクとなると警告している。

合弁事業による積極的な値下げは、同エリアに商業用資産を保有する他のデベロッパーに対し、自社の資産評価額の見直しを迫る可能性がある。関係者によると、このプロジェクトで新世界発展と提携したアレス・マネジメントは、ポジションを解消し資本を再配分しようとしている可能性が高い。香港の借入コストが高止まりし、都市の経済成長が減速する中、商業用セグメントでは今後数四半期にわたってさらなる価格調整が見込まれる。ハンセン不動産指数は今年に入って下落しており、投資家はセクター全体の資産価値低下を織り込んでいる。長實集團（CKアセット・ホールディングス）や信和置業（シンオ・ランド）などの同業他社も、市場の弱含みによる逆風に直面している。

今回の値下げは、新世界発展にとって厳しい時期に行われた。同社は今年初め、啓徳（カイタック）のスポーツ複合施設プロジェクトの株式を売却するなど、レバレッジを低減するために非中核資産を売却してきた。長沙湾の商業用ユニットを損失覚悟で売却すれば当面のキャッシュは得られるが、減損損失が発生し、報告される収益に影響を及ぼす可能性がある。同社の空売り比率は41.5％と高水準にあり、投資家がさらなる下落を見込んでいることを示唆している。同社の株価は過去12カ月で30％以上下落している。同業他社と比べて高い負債水準は、香港の不動産市場の低迷に対して特に脆弱であり、不良債权的な価格でのさらなる資産売却がデレバレッジのサイクルを加速させる可能性がある。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。