Edgen Stock·Oct 17 2025, 17:05在新建公寓大量进入市场后，美国租金负担能力达到四年新高，这得益于租金增长放缓和房东创纪录的优惠。这一转变表明房地产市场正在降温，并可能缓解更广泛的通胀压力。
美国租金负担能力提高到四年来的最佳水平，全国范围内租金所需的家庭收入中位数降至28.4%。根据Zillow于2025年10月17日发布的一份报告，这标志着比一年前的28.8%略有下降，并低于通常被视为住房经济负担的30%门槛。这种负担能力的提高是租金增长放缓和房东前所未有的优惠水平的直接结果。
目前，房东在Zillow上发布的租赁房屋中有37.3%提供优惠，这比2019年的14.4%显著增加，是九月份的创纪录高点。多户住宅的全国租金同比增长在去年九月放缓至1.7%，代表了自2021年以来记录的第二低年度增长。同样，独户住宅租金同比增长3.2%，这是Zillow自2016年以来的记录中最小的年度增长。这一趋势是在2024年新公寓建设大幅增加之后出现的，当年完成的多户住宅数量超过了过去半个世纪以来的任何一年，因为建筑商响应了疫情期间对住房需求的增加。
租赁市场动态的变化对金融市场和更广泛的经济具有重要影响。租赁单元供应的增加，特别是在南部等分区限制较少的地区，是租金上涨放缓的关键因素。从宏观经济角度来看，租金负担能力的提高可以转化为家庭可支配收入的增加，从而可能刺激各行业的消费支出。
至关重要的是，租金增长的减速有助于更广泛的通胀放缓，这是各国央行的主要关注点。Capital Economics的经济学家Stephen Brown强调了这一趋势的重要性，他指出：
“租金是导致通胀居高不下的关键因素之一。这显然是一个好迹象，表明总体通胀可能正在回到2%。” 消费者价格指数 (CPI) 的住房通胀衡量标准已从2023年初的8.3%峰值下降到5.2%，Capital Economics预计这一趋势将继续，预测到2025年底，年化租金增长将降至3%以下。这种通胀压力的缓解可能会增强美联储在考虑未来货币政策调整时的信心，可能导致自2020年3月以来首次降息。
对于房地产行业，特别是房地产投资信托 (REITs) 和物业管理公司而言，租金增长放缓和优惠增加可能会对其收入流和盈利能力造成压力。像办公REIT Paramount Group (PGRE) 这样的公司已经面临入住率下降和要价租金降低等挑战。然而，摩根大通2025年10月17日的一份报告指出，租赁市场，尤其是独户租赁 (SFRs)，由于持续的需求和有利的人口趋势，特别是随着购房变得越来越难以实现，为投资者提供了韧性机会。
近期负担能力的改善与2025年初强调持续租客财务压力和租金与收入不平衡的报告形成对比。当前的趋势突显了一个市场，其中供应增加开始满足需求，为租客提供了缓解并重新平衡了住房市场。Zillow高级经济学家Orphe Divounguy强调了这一点，他指出：
“建造更多——更快——的市场正在看到投资的回报，更多的租客能够轻松负担公寓。这提醒我们，当政策允许供应跟上需求时，住房成本是可以控制的。”
租金增长的区域差异显而易见。Zillow的数据显示，阳光地带和山区西部地区（包括奥斯汀 (-4.7%)、丹佛 (-3.4%)、凤凰城 (-2.2%) 和奥兰多 (-0.8%)）的公寓租金同比下降最快。相反，建筑法规更严格或需求旺盛的地区，如芝加哥 (6%)、旧金山 (5.6%) 和纽约 (5.3%)，租金增长较高。
展望未来，租赁市场可能面临转变。领先的房地产分析公司CoStar Group预测，随着目前新公寓供应的涌入被吸收，2025年和2026年租金预计将上涨。这一预测基于多户住宅完工量预计将从2024年的533,000套下降到2026年的250,000套，以及施工开工量大幅下降。CoStar的多户住宅分析全国总监Jay Lybik观察到，“自2022年第一季度以来下降后，全国租金再次上涨，反映出大多数市场供应过剩状况的结束。”如果需求保持一致，市场可能会从供应过剩转变为供应不足，可能导致空置率下降和租金增长加速超过历史平均水平。建设的漫长周期表明市场可能无法迅速适应潜在的供应短缺，这可能会加剧未来租客的价格上涨。