Çin emlak satışları Mayıs'ta %15 arttı, birinci kademe şehirler toparlanmaya öncülük ediyor

Çin'in en büyük 100 geliştiricisinin Mayıs ayında sözleşmeli satışları aylık bazda %15 arttı; bu, bir yılın en güçlü ardışık kazancı olurken, Shenzhen ve diğer birinci kademe şehirlerdeki politika gevşemesi gerçek bir talep toparlanmasını tetikledi.

Daiwa, Mayıs satış verilerinin bir yılın en keskin aylık iyileşmesini göstermesinin ardından Çin'in emlak piyasasının birinci kademe şehirlerde dibe vurduğunu ve önde gelen devlete ait geliştiricilerin çift haneli büyüme kaydettiğini söyledi.

Daiwa bir araştırma raporunda, "Mayıs satış verileri, birinci kademe şehirlerde dibe vurma ve toparlanma yönündeki tahminimizi destekliyor" diyerek, birinci kademe şehirlere yoğunlaşmış devlete ait geliştiricilere yönelik tercihini yineledi.

En büyük 100 geliştiricinin sözleşmeli satış değeri Mayıs ayında yıllık bazda sadece %2 düşerek Nisan ayındaki %12'lik düşüşten daraldı. Aylık bazda satış değeri %15, satış alanı ise %9 arttı; geçen yılın aynı döneminde her iki göstergede %3'lük artış görülmüştü. Bu, iyileşmenin tamamen mevsimsel olmadığını gösteriyor. Ortalama satış fiyatı yıllık bazda %9 artarak metrekare başına 22.842 yuana yükseldi; bu da birinci kademe ve üst düzey projelerin daha zengin bir karışımını yansıtıyor.

Ardışık dört yıldır daralan Çin emlak sektöründeki toparlanma, birinci kademe şehirlerdeki toparlanmanın sürdürülebilir olup olamayacağına ve yayılıp yayılamayacağına bağlı. Daiwa, ilk beş aylık kümülatif satışların yıllık bazda hala %17 düşmesine rağmen, düşüş hızının ikinci çeyrekte daha da yavaşlamasını bekliyor.

Devlete Ait ve Özel Geliştiriciler Arasındaki Fark Açılıyor

Çin emlak piyasasında kazananlar ve kaybedenler arasındaki uçurum büyüyor. Önde gelen devlete ait geliştiriciler Mayıs ayında yıllık bazda çift haneli satış büyümesi kaydederken, China Resources Land Ltd. (01109.HK) %28, China Overseas Land & Investment Ltd. (00688.HK) %14 ve Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co. (001979.SZ) %20 arttı. CREIS verileri, bu devlete ait işletmelerin birinci kademe şehirlerdeki satışlarının yıllık bazda %9 ila %134 arasında sıçradığını ve Nisan ayı sonunda konut alım kısıtlamalarını gevşeten Shenzhen'in %1.523'e varan daha da güçlü bir artış kaydettiğini gösterdi.

Buna karşılık, özel geliştiriciler düşük performans göstermeye devam etti. Longfor Group Holdings Ltd. ve Seazen Group Ltd., sınırlı yeni proje lansmanları ve birinci kademe pazarlarda yetersiz varlık nedeniyle Mayıs satışlarında %48'lik bir düşüş gördü. Nispeten güçlü Hangzhou pazarında yoğunlaşan Binjiang Group Co. ve Greentown China Holdings Ltd. bile satış düşüşleri kaydetti.

Sektör Rallisi Sonrası Değerleme Tartışması Yoğunlaşıyor

Sektördeki son ralli, mevcut değerlemelerin haklı olup olmadığı konusundaki tartışmayı yeniden alevlendirdi. Mart sonundan bu yana, Goldman Sachs'ın kapsamındaki anakara geliştiricilerinin hisse fiyatları ortalama %6, daha iyi performans gösteren devlete ait geliştiriciler ise %17 artış gösterdi. China Overseas ve China Resources Land'in her biri yaklaşık %30 değer kazandı.

Goldman Sachs ayrı bir raporda, birinci ve ikinci kademe şehirlerde demografi, gelir, satın alınabilirlik ve arz koşullarını değerlendiren dört sütunlu bir toparlanma çerçevesi uyguladı. İyimser senaryosuna göre - önde gelen 15 şehirde konut fiyatlarının 2028 sonuna kadar %15 artış sağlayacağını varsayan - satılabilir kaynaklarının %80'inden fazlası bu şehirlerde bulunan China Overseas'ın nakit kazancı, 2026 tahminlerine kıyasla 2028 yılına kadar %30'un üzerinde artış gösterecek. China Resources Land ise aynı dönemde nakit kazancında %50'nin üzerinde artış görebilir; bu hem emlak geliştirme toparlanmasından hem de yükselen konut fiyatlarının zenginlik etkisiyle iyileşen alışveriş merkezi performansından faydalanacaktır.

Çin emlak sektörünün en son karşılaştırılabilir bir ardışık iyileşme gösterdiği dönem 2023 ortasıydı; o zaman kısa süreli bir politika odaklı rallinin ardından, alt kademe şehirlerdeki talep takip edemediği için üç ay içinde sönümlenmişti. Birinci kademe pazarlarda yoğunlaşan mevcut toparlanma da benzer bir sınavla karşı karşıya: Shenzhen öncülüğündeki momentumun, Goldman Sachs'ın daha geniş bir dönüşüm için öncü gösterge olarak tanımladığı 15 şehirlik kümeyi çekip çekemeyeceği.

Daiwa, sektörün en iyi seçimleri olarak China Resources Land ve China Overseas için Al tavsiyesini korurken, satış momentumu azaldıkça not indirimi riskleriyle karşı karşıya olan özel geliştiricilere karşı temkinli olmayı sürdürüyor.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.