Fitch, Çin'in 2026 konut satış tahminini %11-13 daralmaya çekti

Fitch Ratings, Çin'de yeni konut satışlarına ilişkin 2026 yılı tahminini daha önceki %7-8'lik daralma öngörüsünden %11-13'e yükselterek revize etti. Bunun nedeni, alt kademe şehirlerdeki kalıcı zayıflığın, bir avuç çekirdek kentsel pazardaki henüz yeni yeni filizlenen toparlanmayı bastırmaya devam etmesi.

Fitch Ratings revize tahmininde, "Derecelendirilen çoğu geliştirici firmanın, eski arazi rezervlerini eritmek için hâlâ zamana ihtiyacı olacak; marjlar 2026'da baskı altında kalmaya devam edecek ve ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde kademeli olarak iyileşecek" ifadelerine yer verdi. Derecelendirme kuruluşu, konut alım talebinin büyük ölçüde ikinci el konut işlemlerine kaydığını belirtti.

Fitch tarafından derecelendirilen ve aylık veri açıklayan devlete ait geliştiriciler arasında, Yuexiu Property (00123.HK) dışındaki tüm firmalar 2026'nın ilk beş ayında satış artışı kaydetti. Bu farklılık, iyi sermayelendirilmiş inşaat firmalarının bile, alt kademe şehirlerin toplam satışları aşağı çekmeye devam ettiği ve Pekin ile Şanghay gibi çekirdek şehirlerdeki kazanımları dengelediği bir piyasada nasıl yol aldığını gözler önüne seriyor. Ulusal İstatistik Bürosu verilerine göre, Çin'de yeni konut satışlarının çift haneli oranda daraldığı son dönem, Evergrande krizinin ardından satışların yaklaşık %27 düştüğü 2022 yılıydı.

Derinleşen daralma, Çin'in emlak sektöründeki sıkıntıyı uzatıyor. Sektör, 2021 sonlarında Evergrande'nin temerrüdünün bir dizi geliştirici firmada iflas dalgasını tetiklemesinden bu yana çok yıllı bir gerileme içinde bulunuyor. Marjların 2026 yılı boyunca baskı altında kalmasının beklendiği bu ortamda, geliştiriciler uzun süreli bir bilanço onarımı dönemiyle karşı karşıya kalırken, arazi satış gelirlerine bağımlı yerel yönetimler mali baskıyı hissedecek. Sektördeki zorluklar aynı zamanda daha geniş ekonomik büyümeyi de olumsuz etkiliyor; gayrimenkul ve ilgili endüstriler tarihsel olarak Çin GSYİH'sının yaklaşık dörtte birini oluşturuyor.

İkinci el konut işlemlerine yöneliş, Çinli ev alıcılarının davranışlarında yapısal bir değişimi temsil ediyor. Mali açıdan sıkıntılı inşaat firmalarının yeni projelerindeki gecikmeli teslimatlar ve kalite endişeleri konusunda tedirgin olan alıcılar, giderek artan oranda ikinci el piyasasına yöneliyor. Bu eğilim genel işlem hacimlerini desteklemekle birlikte, geliştiricilerin satılmamış yeni konut stoklarını eritmelerine pek yardımcı olmuyor ve yeni konut stoklarını yüksek seviyelerde tutuyor.

Çinli yetkililer, 2022 sonlarından bu yana emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için ipotek faizlerini düşürmek, büyük şehirlerde konut alım kısıtlamalarını gevşetmek ve satılmamış konutların uygun fiyatlı konut olarak satın alınması için bir program başlatmak dahil olmak üzere bir dizi önlem hayata geçirdi. Çin Merkez Bankası (PBOC) ayrıca, ipotek fiyatlamasında referans alınan beş yıllık kredi prime faizini 2022'deki zirve noktasından 100 baz puanın üzerinde düşürdü. Bu çabalara rağmen toparlanma dengesiz oldu ve birinci kademe şehirlerde yoğunlaşırken, alt kademe piyasalar zorlanmaya devam etti.

Çinli geliştirici firmaların borçlarına yatırım yapanlar için bu not indirimi, uzun süreli bir toparlanma takvimine işaret ediyor. Çinli emlak şirketleri tarafından ihraç edilen dolar cinsi tahviller, 2024 sonlarından bu yana sektörde bir dönüş umuduyla değer kazanmıştı ancak Fitch'in revize ettiği tahmin, temel iyileşmelerin gerçekleşmesinin daha uzun sürebileceğini gösteriyor. Alt kademe şehirlerde yoğun olarak faaliyet gösteren özel geliştiriciler en akut baskıyla karşı karşıyayken, daha güçlü bilançolara ve daha ucuz finansmana erişime sahip devlete ait işletmeler gerilemeyi atlatmak için daha iyi bir konumda bulunuyor.

Çekirdek şehirler ile alt kademe piyasalar arasındaki farklılaşmanın devam etmesi muhtemel. Pekin, Şanghay ve Shenzhen gibi şehirler politika gevşemelerinin desteğiyle temkinli bir istikrar sinyali verirken, daha küçük şehirler nüfus çıkışı ve aşırı konut arzından kaynaklanan yapısal rüzgarlarla karşı karşıya. Fitch'in revize tahmini, bu ikili yapının Çin'in emlak piyasasını en azından 2026'ya kadar tanımlamaya devam edeceğini; toparlanma yolunun ise geliştiricilerin arazi rezervlerini ne kadar hızlı eritebileceğine ve politika teşviklerinin ne kadar etkili bir şekilde yeni konut talebine dönüştüğüne bağlı olduğunu gösteriyor.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.