Piyasa Anlık Görüntüsü: Zillow Endeksi İlk Aylık Artışı Kaydetti
ABD konut piyasası Eylül ayında nüanslı bir toparlanma sergiledi ve Zillow Konut Değer Endeksi (ZHVI) yedi ay sonra ilk aylık artışını bildirdi. Tipik ev değerini temsil etmeyi amaçlayan mevsimsellikten arındırılmış bir ölçü olan ZHVI, 363.932 dolara ulaştı. Bu rakam, önceki aya göre %0,07 ve bir önceki yıla göre %0,10'luk bir artışı işaret ediyor. Bu nominal artışa rağmen, piyasanın temel sağlığı enflasyonist baskılara maruz kalmaya devam ediyor, zira enflasyona göre düzeltilmiş reel konut değerleri 17. ay üst üste düşüşünü sürdürerek Mart 2021'den bu yana en düşük seviyesine geriledi.
Değer Hareketlerinin Detaylı Analizi
En son ZHVI verileri, öncelikle gelişmiş karşılanabilirlik koşulları tarafından yönlendirilen nominal bir toparlanmayı gösteriyor. Eylül rakamları, Şubat 2025'te öngörülen tüm zamanların en yüksek seviyesinden %0,69 daha düşük bir mevcut nominal değer gösteriyor. Ancak, enflasyona göre ayarlandığında, reel konut değerleri ay bazında %0,31 ve yıl bazında %3,76 düşüş yaşadı. Bu sapma, satın alma gücünün kalıcı olarak aşınmasını vurgulamaktadır; reel değerler hala Temmuz 2022'deki tüm zamanların zirvesinin %12,79 altında ve 2006'daki enflasyona göre düzeltilmiş konut zirvesinin altında.
Zillow Group tarafından geliştirilen ZHVI, Zestimates'in ağırlıklı ortalaması kullanılarak hesaplanır ve S&P CoreLogic Case-Shiller Endeksi gibi diğer endekslerden genellikle birkaç hafta önce konut emlak fiyatlarının zamanında bir ölçüsünü sunar.
Nominal Artışın ve Ekonomik Rüzgarların Etkenleri
Eylül 2025'teki konut değerlerindeki nominal artış büyük ölçüde mortgage oranlarındaki belirgin düşüşe bağlanabilir. 30 yıllık sabit mortgage oranı %6,25'e gerileyerek 11 ayın en düşük seviyesine ulaştı. Bu düşüş, mortgage başvuru hacminde önemli bir artışı tetikledi; Eylül başında %9,2 oranında yükseldi, satın alma başvuruları %6,6 artarken, yeniden finansman aktivitesi %12,2 sıçradı. Aynı zamanda, ABD'deki medyan mortgage ödemesi 2.604 dolara düşerek Mayıs ayındaki zirvesinin 200 dolardan fazla altına indi ve bu da alıcılara yaz ortasından bu yana ek 20.000 dolar satın alma gücü sağladı. Federal Rezerv'in 17 Eylül'deki toplantısında 25 baz puanlık faiz indirimi beklentisi, borçlanma maliyetlerinin bu şekilde hafiflemesine daha da katkıda bulundu.
Bu olumlu karşılanabilirlik eğilimlerine rağmen, birçok ekonomik rüzgar devam etmektedir. İş büyümesi zayıf kalmaya devam ediyor; Ağustos ayında yalnızca 22.000 iş eklendi, bu da öngörülen 75.000'in oldukça altında. İşsizlik, 2021'den bu yana en yüksek seviye olan %4,3'e yükseldi ve 1,9 milyon Amerikalıyı uzun süreli işsizlikle etkiledi. Enflasyon da bir endişe kaynağı olmaya devam ediyor; Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık bazda %2,9 arttı ve çekirdek enflasyon (gıda ve enerji hariç) %3,1'de yüksek seyretti.
Daha Geniş Piyasa Bağlamı ve Sektör Performansı
Daha geniş Gayrimenkul Sektörü, özellikle Tek Aile Konut REIT'leri, bu piyasa koşullarına duyarlılık gösterdi. Eylül 2025'te Tek Aile Konut REIT'leri, tüm REIT mülk türleri arasında en kötü performansı kaydederek % -5,77'lik bir toplam getiri yaşadı. Daha geniş REIT sektörü, Eylül ayında ortalama % -0,73'lük negatif toplam getiriye ulaştı ve bu da yılbaşından bugüne ortalama toplam getirinin % -1,74 olmasına katkıda bulundu. Bu performans, S&P 500'ün 3. çeyrekteki +%8,1'lik kazançlarının ve son 12 aydaki etkileyici +%17,6'lık getirisinin önemli ölçüde gerisinde kalarak, genel olarak emlak yatırım ortaklıklarının daha geniş piyasaya göre düşük performans gösterdiğini işaret etmektedir.
Ağustos ayında aktif listelerde bir önceki yıla göre %20,9'luk artışa ve alıcı avantajının iyileşmesine rağmen, genel işlem hacminin yıl sonuna kadar durgun kalması bekleniyor. Satıcıların tereddütleri ve zayıf iş büyümesi faaliyetleri sınırlıyor ve bu da piyasanın yavaş bir yeniden dengelenmesine yol açıyor.
Görünüm ve Gelecek Değerlendirmeleri
İlerleyen dönemde, konut piyasasının son nominal kazançlarının sürdürülebilirliği mortgage oranlarının, enflasyonun ve işgücü piyasasının seyrine bağlı olacaktır. Nakit zengini Baby Boomer alıcılar ve uluslararası yatırımcıların varlığı nedeniyle büyük bir fiyat düzeltmesi olası görülmese de, piyasa karşılanabilirlik kazanımları ile daha geniş ekonomik zorluklar arasında hassas bir denge ile karakterize edilmektedir. Yatırımcılar, piyasa yönüne ilişkin daha fazla gösterge için gelecekteki Federal Rezerv kararlarını ve yaklaşan ekonomik raporları yakından takip edeceklerdir. Envanterin aylık olarak ölçülen konut arzı 4,6 aya yükselerek dengeli bir pazara yaklaşmakla birlikte, işlem faaliyeti hala kısıtlıdır.
Edgen Stock·Oct 18 2025, 04:53