Chiến dịch trấn áp các nhà môi giới nước ngoài trái phép của Trung Quốc vào tháng 5 đang chuyển hướng dòng tiền HKD bị mắc kẹt vào bất động sản nhà ở Hồng Kông, tạo ra một thị trường phân hóa khi nhà cao cấp tăng giá còn căn hộ tầm trung đối mặt với gió ngược.
Chiến dịch trấn áp các nhà môi giới nước ngoài trái phép của Trung Quốc vào tháng 5 đang chuyển hướng dòng tiền HKD bị mắc kẹt vào bất động sản nhà ở Hồng Kông, tạo ra một thị trường phân hóa khi nhà cao cấp tăng giá còn căn hộ tầm trung đối mặt với gió ngược.
Trung Quốc đã thắt chặt kiểm soát vốn xuyên biên giới vào ngày 22 tháng 5 và ngày 1 tháng 6, thiết lập chế độ "chỉ được bán" đối với khách hàng đại lục của các nhà môi giới nước ngoài, điều này có thể chuyển hướng các quỹ HKD bị mắc kẹt vào bất động sản nhà ở Hồng Kông, theo Citi Research.
"Người mua nhà cao cấp sẽ ít bị ảnh hưởng hơn vì họ có thể huy động vốn thông qua thu nhập cổ tức ở nước ngoài, doanh nghiệp gia đình tại nước ngoài, hoặc các cấu trúc ở nước ngoài do ngân hàng tư nhân quản lý," các nhà phân tích của Citi viết. "Người mua căn hộ tầm trung đơn lẻ không có thẻ căn cước Hồng Kông sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng hơn."
Trong năm tài khóa 2025, người mua cá nhân không có thẻ căn cước Hồng Kông đã mua 2.997 căn nhà ở, chiếm 5,5% tổng số giao dịch. Giá trị đạt 31,3 tỷ HKD, tương đương 7,2% tổng doanh số, khiến nhóm này trở thành nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn, ngân hàng cho biết. Người mua Trung Quốc đại lục đã chi khoảng 43 tỷ HKD cho bất động sản Hồng Kông trong quý I năm 2026, mức kỷ lục cho giai đoạn này, theo Midland Realty.
Các quy định mới có thể đẩy nhanh sự chuyển dịch cơ cấu trong cách dòng vốn đại lục thâm nhập thị trường bất động sản Hồng Kông. Với các tài khoản môi giới nước ngoài bị giới hạn ở chế độ chỉ được bán, khách hàng có ít lựa chọn tái đầu tư vào chứng khoán, trong khi bất động sản nhà ở Hồng Kông mang lại lợi suất cho thuê trung bình khoảng 3,45% — cao hơn lãi suất tiền gửi HKD — và giá đã tăng 9,3% kể từ đầu năm đến nay.
Tác động phân hóa giữa các phân khúc giá
Người mua Trung Quốc chiếm hơn một nửa số giao dịch trị giá ít nhất 100 triệu HKD trong quý I, so với khoảng 40% trong năm 2025, theo Savills. Những người mua cao cấp này thường có tiền để ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp hoạt động bên ngoài đại lục, khiến họ ít bị tổn thương hơn trước các hạn chế mới. Đối với các căn hộ cao cấp yêu cầu tiền đặt cọc một lần lớn, các cấu trúc ở nước ngoài hiện có tạo ra một lớp đệm.
Bức tranh khác đi đối với người mua tầm trung. Hạn mức ngoại hối 50.000 USD mỗi người mỗi năm của Trung Quốc hạn chế khả năng chuyển tiền của họ, và họ thiếu thu nhập hoặc tài sản bằng HKD để đủ điều kiện vay thế chấp địa phương. Nhiều người đã dựa vào các tài khoản chứng khoán nước ngoài hoặc sản phẩm bảo hiểm để tích lũy vốn — những kênh hiện đã bị hạn chế.
Chuyển dịch vốn sang tài sản hữu hình
Hạn chế chỉ được bán đối với tài khoản môi giới nước ngoài tạo ra một lượng quỹ HKD không thể tái đầu tư vào cổ phiếu, trong khi các lựa chọn đầu tư nước ngoài tuân thủ vẫn còn hạn chế. Citi cho biết bất động sản nhà ở Hồng Kông là một lựa chọn hợp lý, với lợi suất cho thuê trung bình khoảng 3,45% vượt quá lãi suất tiền gửi HKD. Giá bất động sản có tiềm năng tăng sau khi tăng 10% từ đáy năm 2025, mặc dù thanh khoản thấp hơn so với cổ phiếu.
Việc bãi bỏ thuế trước bạ đối với người mua nhà không cư trú vào năm 2024 đã kích hoạt làn sóng tham gia của người mua đại lục, đẩy tỷ trọng mua hàng của họ lên khoảng một phần ba. Giá trị trung bình của bất động sản do người mua đại lục mua trong bốn tháng đầu năm 2026 là 6,95 triệu HKD, cao hơn mức 5,43 triệu HKD của người mua địa phương, dữ liệu từ Midland Realty cho thấy.
Điều gì tiếp theo
Hiệu quả của các biện pháp kiểm soát mới sẽ phụ thuộc vào việc thực thi. Citi lưu ý rằng Noah Holdings, một công ty quản lý tài sản phục vụ khách hàng Trung Quốc, cho biết doanh thu từ khách hàng sử dụng tài khoản đại lục chiếm chưa đến 1% doanh thu của công ty, và toàn bộ tiền chuyển vào tài khoản đầu tư đều đến từ các ngân hàng nước ngoài. Điều này cho thấy những người mua tinh vi đã cấu trúc tài chính của họ để vượt qua các biện pháp kiểm soát vốn.
Đối với các nhà phát triển, sự chuyển dịch vốn có thể hỗ trợ khối lượng giao dịch và giá cả, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. DBS Group Holdings dự báo giá bất động sản Hồng Kông sẽ đạt mức cao kỷ lục mới trong vòng hai đến ba năm tới, được hỗ trợ bởi nguồn cung nhà ở giảm dần — ước tính lượng bàn giao trung bình hàng năm khoảng 14.450 căn từ năm 2026 đến năm 2028, so với gần 18.000 căn mỗi năm trong ba thập kỷ qua.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
