Thị trường bất động sản Trung Quốc đang có những dấu hiệu phục hồi rõ rệt nhất trong hai năm qua, khi dữ liệu doanh số bán hàng tháng 5 từ 100 nhà phát triển hàng đầu cho thấy mức giảm thu hẹp và sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp nhà nước chiến thắng và khu vực tư nhân tụt hậu.
100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Trung Quốc đã ghi nhận giá trị hợp đồng bán hàng trong tháng 5 chỉ giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm hẹp nhất trong chu kỳ hiện tại, khi sự phục hồi tại các thành phố hạng nhất dẫn đến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các nhà phát triển nhà nước và tư nhân.
"Sự cải thiện không chỉ đến từ yếu tố mùa vụ mà còn cho thấy sự phục hồi thực sự của nhu cầu cơ bản," Daiwa Capital Markets cho biết trong một báo cáo nghiên cứu trích dẫn dữ liệu sơ bộ từ CRIC. Diện tích hợp đồng bán hàng giảm 10% so với cùng kỳ năm trước, thu hẹp từ mức giảm 15% trong tháng 4, trong khi giá trị bán hàng đã cải thiện từ mức giảm 12% so với tháng trước đó.
Trên cơ sở hàng tháng, diện tích bán hàng tăng 9% và giá trị bán hàng tăng 15% trong tháng 5, so với mức tăng 3% của cả hai chỉ số trong cùng kỳ năm ngoái. Giá bán trung bình đã tăng 9% so với cùng kỳ năm trước và 6% so với tháng trước, lên 22.842 nhân dân tệ mỗi mét vuông, phản ánh sự đóng góp lớn hơn từ các thành phố hạng nhất và các dự án cao cấp đã cải thiện cơ cấu bán hàng. Giá trị hợp đồng bán hàng lũy kế trong 5 tháng đầu năm 2026 vẫn giảm 17% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù Daiwa kỳ vọng tốc độ giảm sẽ tiếp tục chậm lại trong quý II.
Dữ liệu này ủng hộ kịch bản chạm đáy cho lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn của Trung Quốc, vốn đã trải qua nhiều năm suy thoái, xóa sổ hàng nghìn tỷ nhân dân tệ tài sản hộ gia đình và kìm hãm tăng trưởng kinh tế. Goldman Sachs cho biết trong một báo cáo riêng rằng giá nhà tại các thành phố hạng nhất đã có dấu hiệu ổn định đáng khích lệ và thị trường vốn cổ phần trong lịch sử đóng vai trò là chỉ báo hàng đầu trong các chu kỳ bất động sản trước đây. Kể từ cuối tháng 3, cổ phiếu của các nhà phát triển nhà nước trong phạm vi theo dõi của Goldman đã tăng trung bình 17%, trong đó China Overseas Land & Investment Ltd. và China Resources Land Ltd. mỗi công ty tăng khoảng 30%.
Các nhà phát triển nhà nước tăng vọt khi các đối thủ tư nhân chùn bước
Sự phân hóa giữa các nhà phát triển dẫn đầu và tụt hậu đã mở rộng hơn nữa trong tháng 5. Các nhà phát triển nhà nước có mức độ tiếp xúc mạnh với các thành phố hạng nhất đã ghi nhận tăng trưởng doanh số bán hàng hai chữ số so với cùng kỳ năm trước: China Resources Land tăng 28%, China Overseas Land & Investment tăng 14% và China Merchants Shekou tăng 20%. Theo dữ liệu từ CREIS, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp nhà nước này tại các thành phố hạng nhất đã tăng từ 9% đến 134% so với cùng kỳ năm trước, với Thâm Quyến ghi nhận mức tăng thậm chí còn mạnh hơn từ 180% đến 1.523% sau khi thành phố nới lỏng các hạn chế mua nhà vào cuối tháng 4.
Ngược lại, các nhà phát triển tư nhân tiếp tục hoạt động kém hiệu quả. Longfor Group và Seazen Group chứng kiến doanh số bán hàng tháng 5 giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái, bị hạn chế bởi số lượng dự án mới ra mắt hạn chế và sự hiện diện không đủ tại các thị trường hạng nhất. Ngay cả Binjiang Group và Greentown China, tập trung tại Hàng Châu, cũng ghi nhận doanh số bán hàng sụt giảm.
Daiwa nhắc lại ưu tiên dành cho các nhà phát triển nhà nước hàng đầu có mức độ tiếp xúc vững chắc với các thành phố hạng nhất và duy trì xếp hạng Mua đối với China Resources Land và China Overseas Land & Investment như là các lựa chọn hàng đầu trong ngành. Theo kịch bản lạc quan của Daiwa, đến năm 2028, thu nhập tiền mặt của hai công ty này được dự báo sẽ tăng lần lượt hơn 30% và 50% so với ước tính năm 2026. Công ty môi giới vẫn thận trọng đối với các nhà phát triển tư nhân đối mặt với rủi ro hạ bậc xếp hạng tín nhiệm khi đà bán hàng suy yếu.
Giá cổ phiếu của ngành này đã điều chỉnh hơn 10% so với đỉnh tháng 5, điều mà Daiwa cho rằng tạo ra điểm vào hấp dẫn hơn khi dữ liệu doanh số tháng 5 hỗ trợ dự báo của họ về sự chạm đáy và phục hồi tại các thành phố hạng nhất. Phân tích của Goldman Sachs về 15 thành phố hàng đầu cho thấy nếu giá nhà đạt đến điểm uốn, đạt mức tăng 15% vào cuối năm 2028 theo kịch bản lạc quan, thì các nhà phát triển có mức độ tập trung tiếp xúc với các thị trường đó sẽ là những người hưởng lợi chính.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
