Daiwa cho rằng đà hồi phục bất động sản Trung Quốc thiếu niềm tin với 1 rủi ro then chốt

Theo báo cáo mới từ Daiwa Capital Markets, đà tăng 20% gần đây của cổ phiếu bất động sản Trung Quốc không phải là sự phục hồi cấu trúc, do cả nhà phát triển và người mua nhà đều thiếu niềm tin cần thiết cho một sự chuyển mình bền vững. Phân tích chỉ ra rằng mặc dù dữ liệu bán hàng tháng 4 cho thấy sức mạnh đáng ngạc nhiên, sự phục hồi này có cơ sở hẹp và che lấp sự yếu kém tiềm ẩn, khiến công ty ưu tiên các nhà phát triển nhà nước hơn so với các đối thủ tư nhân.

Báo cáo công bố ngày 13 tháng 5 lập luận rằng tâm lý thị trường được cải thiện vẫn chưa chuyển hóa thành một sự thay đổi nền tảng. Daiwa lưu ý rằng niềm tin thực sự từ cả nhà phát triển và người mua là điều kiện tiên quyết cho một sự phục hồi cấu trúc và bền vững, một điều kiện mà họ cho là chưa được đáp ứng. Công ty duy trì xếp hạng “Mua” đối với các doanh nghiệp nhà nước China Resources Land (01109.HK) và China Overseas Land & Investment (00688.HK).

Dữ liệu tháng 4 cho thấy doanh số bán nhà sơ cấp và thứ cấp lần lượt tăng 2,4% và 5,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự hồi phục rõ rệt nhất ở các thành phố loại 1, nơi doanh số sơ cấp và thứ cấp tăng vọt 20% và 14%. Tuy nhiên, Daiwa chỉ ra rằng điều này được thúc đẩy bởi các căn hộ cũ, giá thấp hơn, trong khi doanh số bán nhà ở thương mại có giá trên 5 triệu RMB giảm 25% so với cùng kỳ.

Daiwa tin rằng nếu đà bán hàng tại các thành phố loại 1 tiếp tục, giá cổ phiếu ngành có thể tăng thêm trong ngắn hạn, nhưng rủi ro điều chỉnh là có thật. Sự ưu tiên dành cho các nhà phát triển nhà nước xuất phát từ quan điểm rằng các nhà phát triển tư nhân phải đối mặt với rủi ro bị hạ bậc xếp hạng đáng kể một khi động lực thị trường hiện tại phai nhạt, làm nổi bật bản chất bấp bênh của đà hồi phục.

Câu chuyện về hai phân khúc

Sự phân hóa trong thị trường bất động sản Trung Quốc là một chủ đề quan trọng. Trong khi doanh số tiêu đề tại các thành phố hàng đầu có vẻ mạnh mẽ, sự yếu kém trong phân khúc cao cấp cho thấy chi tiêu hộ gia đình đang thận trọng. Các nhà phát triển đã nhanh chóng tăng nguồn cung, với giấy phép mở bán nhà mới tại Thượng Hải tăng vọt 70,8% so với cùng kỳ vào tháng 4, nhưng rất ít bên rút lại các chương trình giảm giá. Điều này cho thấy họ đang tận dụng sự cải thiện tâm lý ngắn hạn để xả hàng tồn kho thay vì đặt cược vào sự phục hồi giá dài hạn.

Sự chuyển hướng sang chất lượng và phân hóa thị trường này cũng có thể thấy trong lĩnh vực thương mại. Một báo cáo năm 2026 từ Cushman & Wakefield lưu ý rằng mặc dù chi phí hoàn thiện văn phòng đã giảm tại các thành phố đại lục như Thâm Quyến và Seoul, sự cạnh tranh cho không gian văn phòng hạng sang, chất lượng cao đang gia tăng. Điều này cho thấy cả người mua nhà và các đơn vị thuê doanh nghiệp đều đang hướng tới các tài sản an toàn nhất, chất lượng cao nhất, để lại phần còn lại của thị trường trong tình trạng khó khăn.

Những trở lực rộng lớn vẫn tồn tại

Tình trạng của lĩnh vực bất động sản là một biến số then chốt đối với nền kinh tế Trung Quốc nói chung. Mục tiêu tăng trưởng cả năm từ 4,5% đến 5% của chính phủ đã trở nên khả thi hơn nhờ quý 1 mạnh mẽ, nhưng sự sụt giảm bất động sản vẫn là một lực cản đáng kể. Theo dữ liệu quốc gia, đầu tư bất động sản đã giảm 11,2% trong quý 1 năm 2026, gây áp lực lên tổng đầu tư tài sản cố định.

Cho đến khi có một sự phục hồi thuyết phục và sâu rộng hơn trên thị trường bất động sản, đòi hỏi sự trở lại đáng kể của niềm tin người mua và nhà phát triển, lĩnh vực này sẽ tiếp tục gây rủi ro cho các tham vọng kinh tế của Trung Quốc. Báo cáo của Daiwa đóng vai trò như một lời cảnh báo rằng những mầm xanh gần đây trong doanh số bất động sản có thể chỉ là một đợt nở hoa tạm thời chứ không phải là một mùa xuân vĩnh cửu.

Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.