Một làn sóng tài sản khổng lồ đang định hình lại Miami thành một đô thị giàu có hơn, nhỏ hơn và chia rẽ hơn, buộc tầng lớp lao động phải tháo chạy giữa bối cảnh bùng nổ xây dựng xa hoa.
Dân số Miami đang sụt giảm trong một nghịch lý rõ rệt khi số lượng triệu phú đã tăng 94% trong thập kỷ qua, thúc đẩy sự bùng nổ phát triển cao cấp đang đẩy những cư dân lâu năm ra khỏi thị trường. Sự đổ bộ của những người mua giàu có, thường tháo chạy từ các khu vực có thuế cao như New York, đã biến thành phố thành một trung tâm xa xỉ toàn cầu trong khi tạo ra một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nghiêm trọng cho tầng lớp trung lưu và thấp.
“Miami đang trở nên rất khác biệt,” Richard Florida, một nhà đô thị học và tác giả đang cư trú bán thời gian tại Miami Beach, cho biết. “Chúng ta chưa bao giờ chứng kiến kiểu dịch chuyển tài sản này,” ông lưu ý và thêm rằng “việc các chuyên gia trẻ bước chân vào đây ngày càng trở nên khó khăn hơn.”
Sự phân hóa kinh tế là rất rõ rệt. Số lượng triệu phú tại Miami đã tăng vọt lên 38.800 người từ năm 2014 đến năm 2024, tốc độ tăng trưởng nhanh thứ hai tại Hoa Kỳ, theo báo cáo của Henley & Partners. Nguồn tài sản này thúc đẩy thị trường bất động sản cao cấp, nơi doanh số bán nhà trên 1 triệu USD đã tăng 20% trong quý đầu tiên, vượt xa mức tăng trưởng 7% của toàn thị trường. Trong khi đó, Hạt Miami-Dade đã chứng kiến làn sóng cư dân chuyển đi các bang khác vào năm 2025 với tỷ lệ cao nhất so với bất kỳ khu vực đô thị lớn nào trong cả nước.
Thành phố hiện là một nghiên cứu điển hình về nền kinh tế phân hóa, nơi doanh thu thuế bất động sản tăng vọt—tăng 66% lên 3,43 tỷ USD kể từ năm 2019—để tài trợ cho một thành phố ngày càng không thể sống nổi đối với tầng lớp dịch vụ vốn là xương sống của nó. Với một nửa số hộ gia đình ở Hạt Miami-Dade được coi là "chịu gánh nặng chi phí" và thiếu hụt hơn 90.000 đơn vị thuê nhà giá rẻ, thành phố đối mặt với thách thức dài hạn trong việc duy trì lực lượng lao động khi khoảng cách giàu nghèo nới rộng.
Sự dịch chuyển tài sản đến Miami là câu chuyện của cả hai yếu tố kéo và đẩy. Thành phố từ lâu đã thu hút vốn nhờ môi trường kinh doanh thuận lợi, thời tiết ấm áp và lối sống năng động. Xu hướng này tăng tốc sau đại dịch, với các giám đốc điều hành cấp cao như CEO Ken Griffin của Citadel chuyển quỹ phòng hộ của mình từ Chicago đến. Một phân tích dữ liệu IRS cho thấy những cư dân mới chuyển đến Miami-Dade từ các bang khác có thu nhập gộp điều chỉnh trung bình là 178.000 USD, cao hơn gấp đôi so với những người rời đi.
Đồng thời, các chính sách thuế ở các thành phố lớn khác đang tích cực đẩy người giàu ra ngoài. Tại thành phố New York, đề xuất thuế "pied-à-terre" đối với những ngôi nhà thứ hai xa xỉ đã gặp phải sự kháng cự quyết liệt từ các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao. Griffin, người đã mua một căn penthouse kỷ lục trị giá 239 triệu USD ở Manhattan, đã lên tiếng chỉ trích gay gắt, đe dọa sẽ "tăng gấp đôi" việc mở rộng tại Miami thân thiện với doanh nghiệp. Động lực này định vị Miami là bên hưởng lợi trực tiếp từ các chính sách đánh thuế người giàu ở nơi khác, hấp thụ nguồn vốn và những người nộp thuế mà các bang khác có nguy cơ mất đi.
Đồng tiền mới đang định hình lại rõ rệt đường chân trời của thành phố. Một làn sóng các tòa tháp dân cư siêu cao, bao gồm Waldorf Astoria 100 tầng và Cipriani Residences 80 tầng, đang định nghĩa lại khu vực ven biển. Các nhà phát triển đang tận dụng mô hình tài chính bán trước giúp giảm rủi ro xây dựng và đẩy nhanh tiến độ theo cách khó thực hiện ở các thị trường trưởng thành hơn như New York. Theo Ryan Shear, đối tác quản lý tại PMG, nhà phát triển đứng sau Waldorf Astoria, sự linh hoạt này mang lại cho Miami lợi thế then chốt trong việc thu hút đầu tư toàn cầu.
Sự phát triển theo chiều dọc này phục vụ cho một "loại cư dân toàn cầu mới", những người ưu tiên trải nghiệm và chăm sóc sức khỏe, theo kiến trúc sư Samuele Sordi. Kết quả là sự bùng nổ các tiện ích xa hoa, từ các câu lạc bộ tư nhân chỉ dành cho khách mời như The Seia Club đến các nhà hàng cao cấp như Amazónico và thậm chí cả các dãy phòng lưu trữ xa xỉ cho xe sưu tập có giá lên tới 5,5 triệu USD. Miami Design District, nơi từng là một trung tâm nội thất tồi tàn, đã chứng kiến doanh số tăng 350% kể từ năm 2019.
Tuy nhiên, sự chuyển mình lấp lánh này có một mặt tối. Giá bán nhà trung bình trong khu vực đô thị dao động quanh mức 385.000 USD, nhưng sự đổ bộ của những người mua bằng tiền mặt và những người có thu nhập cao đã đẩy nhà ở giá rẻ ra khỏi tầm với của nhiều người. Một nửa số hộ gia đình ở Hạt Miami-Dade dành hơn 30% thu nhập của họ cho nhà ở.
Câu chuyện của Jasmine Jamison, một cựu nhân viên hạt, minh họa cho cái giá về mặt con người. Cô đã chuyển gia đình đến một vùng ngoại ô của Atlanta, Georgia, nơi một ngôi nhà bốn phòng ngủ có giá tương đương với căn nhà phố nhỏ hơn mà họ thuê ở Nam Florida. "Miami đã trở nên bất khả thi," cô nói. Sự tháo chạy của tầng lớp lao động này đã thúc đẩy một số chủ doanh nghiệp địa phương, như chủ nhà hàng Matt Kuscher, tự mình giải quyết bằng cách xây dựng các căn hộ giá rẻ cho nhân viên. Nhưng những nỗ lực quy mô nhỏ này chỉ như muối bỏ bể so với khoảng cách 90.000 đơn vị nhà ở giá rẻ.
Thành phố hiện được so sánh với San Francisco, nơi khả năng chi trả nhà ở từ lâu đã đẩy tầng lớp trung lưu ra ngoài. Khi Miami tiếp tục thu hút tài sản toàn cầu, nó đối mặt với thách thức quan trọng là ngăn chặn sự "di dời hoàn toàn của số đông" cư dân thuộc các cộng đồng vốn là nền tảng của thành phố.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
