Những điểm chính:
Lãi suất thế chấp tại Mỹ đã đảo ngược mức giảm ngắn ngủi vào mùa xuân, quay trở lại trên 6,6% khi các cú sốc địa chính trị và một Cục Dự trữ Liên bang theo đường lối diều hâu dập tắt hy vọng phục hồi thị trường nhà ở.
Cuộc suy thoái doanh số bán nhà năm thứ tư của thị trường nhà ở Mỹ đang trầm trọng hơn sau khi lãi suất thế chấp đảo ngược mức giảm ngắn ngủi vào mùa xuân, quay trở lại trên 6,6% khi Fed báo hiệu sẽ thắt chặt thêm và bất ổn địa chính trị làm bùng lên lo ngại lạm phát.
"Không có nhiều điều trong thông điệp của ông ấy cho thấy sự giảm nhẹ ngay lập tức dành cho người mua nhà," Jeff DerGurahian, giám đốc đầu tư và kinh tế trưởng tại LoanDepot, nhận xét về cuộc họp báo của Chủ tịch Fed Kevin Warsh tuần trước.
Lãi suất cố định 30 năm đã tăng lên 6,66% vào thứ Hai, theo Mortgage News Daily, sau khi chạm mức 6,47% vào tuần trước sau một lệnh ngừng bắn tạm thời mở lại Eo biển Hormuz. Sự giảm nhẹ đó đã tan biến khi các leo thang khu vực mới hạn chế tuyến đường vận chuyển một lần nữa vào cuối tuần. Lãi suất đã từng giảm xuống dưới 6% vào cuối tháng 2 — lần đầu tiên kể từ năm 2022 — chỉ để tăng vọt lên trên 6,5% vào tháng 5 sau các hành động quân sự chung Mỹ-Israel nhằm vào Iran đẩy giá dầu lên cao.
Với giá tiêu dùng tăng 4,2% trong tháng 5, mức cao nhất trong ba năm, và 9 trên 18 thành viên FOMC dự báo ít nhất một lần tăng lãi suất trong năm nay, xu hướng lãi suất thế chấp đang hướng lên cao. Bank of America dự kiến 75 điểm cơ bản thắt chặt trong suốt tháng 9, tháng 10 và tháng 12, nâng lãi suất quỹ liên bang lên gần 4,25% đến 4,50%. Deutsche Bank dự báo hai lần tăng thêm 0,25 điểm phần trăm vào tháng 9 và tháng 12. Đối với một thị trường nhà ở đang trong năm thứ tư liên tiếp doanh số trầm lắng, triển vọng đó đe dọa kéo dài tình trạng đóng băng.
Khoản thanh toán hàng tháng điển hình cho người mua một căn nhà có giá trung bình với khoản trả trước 20% đã đạt 2.647 USD trong bốn tuần kết thúc vào ngày 14 tháng 6, mức cao nhất trong khoảng một năm, theo dữ liệu của Redfin. Chi phí sở hữu nhà bao gồm bảo hiểm và bảo trì cũng đã tăng. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp và Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia đều dự báo lãi suất thế chấp trung bình ở mức 6,5% trong năm nay.
"Chúng ta vẫn đang ở trong tình huống tồi tệ hơn so với tháng 2, xét về mặt lạm phát," Brad Case, chuyên gia kinh tế nhà ở cấp cao tại Homes.com, cho biết. "Tôi không thấy bất kỳ lý do nào để nghĩ rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm đáng kể."
Sự xoay trục theo đường lối diều hâu của Fed khiến thị trường nhà ở dễ bị tổn thương
Chủ tịch Warsh cho biết lãi suất hiện tại có tính hạn chế đối với thị trường nhà ở nhưng nói thêm rằng chính sách của Fed không phải là yếu tố duy nhất chi phối các điều kiện thị trường. Nhà kinh tế học Aditya Bhave của Bank of America mô tả giọng điệu của Warsh là "diều hâu một cách chiến lược", lưu ý rằng việc tăng lãi suất vào tháng 7 "có thể xảy ra." Sự kiên nhẫn của ngân hàng trung ương đã suy giảm khi các cú sốc nguồn cung làm phức tạp thêm lạm phát dai dẳng, với Bhave dự báo chỉ số giá chi tiêu tiêu dùng cá nhân (PCE) lõi ở mức 3,5% hàng năm.
Lần gần đây nhất Fed báo hiệu một chu kỳ thắt chặt trong khi thị trường nhà ở đang trong giai đoạn suy thoái kéo dài nhiều năm là năm 2018, khi bốn lần tăng 0,25 điểm phần trăm đẩy lãi suất thế chấp 30 năm lên trên 5% và doanh số bán nhà hiện hữu giảm trong chín tháng liên tiếp. Môi trường hiện tại còn nghiêm trọng hơn: lãi suất thế chấp cao hơn khoảng 150 điểm cơ bản so với mức đỉnh đó và giá nhà vẫn tiếp tục leo thang.
Người mua và chủ nhà đối mặt với cuộc chơi chờ đợi
Các nhà hoạch định tài chính khuyên không nên cố gắng tính toán thời điểm thị trường. "Hãy tập trung vào các mốc thời gian cá nhân thay vì biến động kinh tế vĩ mô," Skee Orr, một nhà hoạch định tài chính tại Knoxville, Tennessee, cho biết. Ông khuyến nghị ưu tiên các ràng buộc ngân sách hơn là chờ đợi mức giảm 0,25 điểm phần trăm có thể đảo ngược.
Đối với các chủ nhà hiện tại, mức lãi suất quanh 6,5% đã mở ra một cơ hội tái cấp vốn cho những ai đã khóa lãi suất thế chấp trên 7,5%. Nhưng James Mayo, một nhà hoạch định tài chính tại Lakewood, Colorado, cho biết việc tái cấp vốn chỉ có ý nghĩa nếu lãi suất mới thấp hơn ít nhất nửa điểm và người vay có kế hoạch ở lại đủ lâu để thu hồi chi phí. Việc thiết lập lại khoản thế chấp 30 năm sau năm năm có thể khiến tổng tiền lãi phải trả thêm hàng nghìn USD.
Con đường của thị trường nhà ở phụ thuộc vào việc lạm phát có hạ nhiệt đủ để ngăn Fed thực hiện các tín hiệu diều hâu của mình hay không. Với Eo biển Hormuz vẫn là điểm nóng và lạm phát lõi cao hơn mục tiêu 2% của ngân hàng trung ương, việc giảm lãi suất trong ngắn hạn dường như khó xảy ra.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
