Những điểm chính:
Các công ty vốn cổ phần tư nhân đang thâu tóm các nhà quản lý HOA quy mô nhỏ nhằm hợp nhất một ngành vốn bị coi là quá phân mảng để thu hút dòng vốn lớn.
Các nhà đầu tư vốn cổ phần tư nhân đang hợp nhất ngành quản lý hiệp hội chủ nhà (HOA) phân mảng tại Mỹ, bị hấp dẫn bởi dòng phí ổn định, ít chịu tác động của suy thoái trong một thị trường nơi hai công ty lớn nhất chỉ kiểm soát 11% của một ngành trị giá 53,9 tỷ USD.
"Đối với những loại công ty đó, chiến lược này đã vươn lên trở thành một trong 10 chiến lược hàng đầu," Lenin Ruiz, phó giám đốc cấp cao tại công ty tư vấn Bainbridge Capital, chuyên tư vấn cho các doanh nghiệp về giao dịch quản lý HOA, cho biết.
Ngành này có 365.000 hiệp hội cộng đồng phục vụ 75,5 triệu cư dân tính đến năm 2023, theo Foundation for Community Association Research. Bainbridge ước tính tổng giá trị ngành sẽ đạt gần 73 tỷ USD vào năm 2030. Gần một phần tư chủ nhà người Mỹ trả phí HOA hoặc chung cư, với khoảng 3 triệu người trả hơn 500 USD mỗi tháng, dữ liệu từ Cục Điều tra Dân số cho thấy.
Việc thực hiện thành công chiến lược thâu tóm hợp nhất tại thị trường này đã chứng tỏ là khó khăn. Tính địa phương của ngành, rào cản gia nhập thấp và xu hướng tái phân mảng đã làm thất bại các nỗ lực hợp nhất trước đây. Nhưng một làn sóng mới của các nhà hậu thuẫn vốn cổ phần tư nhân — bao gồm American Securities, CIVC Partners, Morgan Stanley Capital Partners và Charlesbank Capital Partners — đang đặt cược rằng các chiến lược mua bán sáp nhập có kỷ luật có thể vượt qua những rào cản đó.
Ngành quản lý HOA phù hợp với hình mẫu mà vốn cổ phần tư nhân theo đuổi trong các lĩnh vực dịch vụ gia đình trong nhiều thập kỷ: dòng phí bền vững, chi phí hoạt động thấp và tài sản cố định tối thiểu. Các nhà quản lý thường thuê ngoài các dịch vụ bảo trì, cảnh quan, dịch vụ pháp lý và kế toán, giữ biên chế gọn nhẹ và yêu cầu vốn thấp.
Hệ số định giá thương vụ phản ánh sự quan tâm ngày càng tăng. Người mua trả tới khoảng 10 lần EBITDA cho các công ty có EBITDA trên 1 triệu USD và tới 7 lần cho các hoạt động nhỏ hơn, theo Arthur Beisner, nhà môi giới tại Transworld Business Advisors, người tư vấn cho các nhà quản lý HOA về mua bán và sáp nhập.
Nhà điều hành lớn thứ ba là RealManage, được American Securities hậu thuẫn từ năm 2022. Continuum Cos., thuộc sở hữu của CIVC Partners từ năm 2022, đã hoàn tất 32 thương vụ mua bán bổ sung, theo trang web của CIVC. Các công ty đáng chú ý khác bao gồm RowCal, thuộc sở hữu của Morgan Stanley Capital Partners, và CCMC, được Charlesbank Capital Partners hậu thuẫn.
Bất chấp hồ sơ tài chính hấp dẫn, quản lý HOA từ lâu đã chống lại sự hợp nhất. Hai công ty lớn nhất — FirstService Corp. niêm yết đại chúng và Associa do Summit Partners hậu thuẫn — chỉ chiếm 11% thị trường, theo Grant Thornton. Hầu hết các HOA vẫn được phục vụ bởi các nhà điều hành địa phương.
"Vốn cổ phần tư nhân đã học được một bài học khó khăn rằng ngành này không thích sự thay đổi, vì vậy bạn phải có chiến lược về cách thực hiện," Beisner nói.
Hai sai lầm phổ biến là thay đổi thương hiệu quá nhanh và mất đi những nhân viên chủ chốt, những người thường mang theo khách hàng. Các công ty hiện nay thường giữ lại thương hiệu của các công ty được mua lại và sử dụng tiền thưởng cùng các chiến lược giữ chân khác để giữ nhân viên ở lại.
Rào cản gia nhập thấp làm gia tăng thách thức. Các công ty quản lý HOA mới cần ít vốn để khởi nghiệp và không cần thiết bị đắt tiền, nghĩa là các đối thủ mới liên tục xuất hiện ngay cả khi vốn tư nhân mua lại các công ty hiện có. "Hợp nhất gần như không thể theo kịp quá trình tái phân mảng," Beisner nói.
Sự thay đổi cấu trúc này phản ánh những gì vốn cổ phần tư nhân đã đạt được trong lĩnh vực HVAC, hệ thống ống nước và kiểm soát dịch hại — những lĩnh vực trước đây cũng bị phân mảng trước khi làn sóng thâu tóm hợp nhất tạo ra các nền tảng quốc gia. Nhưng các mối quan hệ địa phương và tính chất dịch vụ chuyên sâu của ngành quản lý HOA có thể khiến nó trở thành một bài toán khó giải hơn. "Đây sẽ là một không gian mà các nhà đầu tư quan tâm trong một thời gian dài," Tyler Veit, đối tác tại Grant Thornton, cho biết. "Sẽ mất nhiều thời gian để hợp nhất thị trường này, do quy mô lớn và tính phân mảng cao của nó."
Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
