Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Quốc gia tăng vọt 9 điểm lên 110,6 báo hiệu một sự cải thiện về mặt thống kê cho người mua nhà, tuy nhiên thực tế tại hiện trường vẫn là một bức tranh phức tạp giữa sự giảm bớt căng thẳng và áp lực kéo dài.
Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Quốc gia (NAR) đã tăng vọt 9 điểm lên 110,6 vào tháng 4, tăng từ mức 101,4 của một năm trước đó, nhờ lãi suất thế chấp giảm dần và thu nhập tăng trưởng ổn định. Chỉ số này cho thấy một gia đình có thu nhập trung bình có thừa thu nhập để đủ điều kiện mua một căn nhà có mức giá trung bình, gợi ý về sự nới lỏng hữu hình trên thị trường nhà ở, ngay cả khi một phân tích riêng biệt cho thấy tình trạng định giá quá cao đáng kể ở một số thị trường khu vực.
"Bất chấp thu nhập tăng khiêm tốn trong những năm gần đây, nhiều người mua có thu nhập trung bình vẫn phải vật lộn để tìm nhà trong khả năng ngân sách của họ, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở bình dân, nơi nguồn cung vẫn khan hiếm và sự cạnh tranh vẫn gay gắt," Hannah Jones, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Realtor.com, cho biết trong một báo cáo tháng 5.
Sự cải thiện về khả năng chi trả được thúc đẩy bởi lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình giảm xuống còn 6,33% vào tháng 4 từ mức 6,73% một năm trước, theo dữ liệu từ 247wallst.com. Đồng thời, thu nhập cá nhân khả dụng bình quân đầu người đã tăng lên 68.617 USD từ mức 66.095 USD. Tuy nhiên, những thành quả này vẫn mong manh, với tâm lý người tiêu dùng vẫn ở mức suy thoái là 49,8 và tỷ lệ tiết kiệm cá nhân giảm xuống 4,0% từ mức 5,2% của một năm trước đó.
Dữ liệu tiết lộ một thị trường bị chia đôi, nơi mức trung bình toàn quốc che lấp những khác biệt rõ rệt giữa các vùng. Trong khi 19 trong số 100 khu vực đô thị lớn nhất hiện cho thấy sự phù hợp hơn giữa giá niêm yết và thu nhập so với trước đại dịch, các khu vực khác đang chứng kiến giá cả tách rời khỏi các yếu tố cơ bản của địa phương. Sự phân hóa này tạo ra cơ hội cho một số người mua trong khi lại ngăn cản những người khác, làm phức tạp thêm bức tranh phục hồi quốc gia.
Câu chuyện về hai thị trường: Cải thiện và Mất cân đối
Tại các thành phố như Denver và Honolulu, sự gia tăng nguồn cung mới đã giúp hạ nhiệt giá nhà, cùng với mức tăng trưởng tiền lương ổn định tại địa phương, đã cải thiện đáng kể khả năng chi trả, theo báo cáo của NAR và Realtor.com. New Orleans và Houston cũng chứng kiến nguồn cung lớn hơn giúp kìm hãm giá cả, giúp nhà ở trở nên dễ tiếp cận hơn.
Sự nhẹ nhõm này trái ngược với thách thức quốc gia rộng lớn hơn. Báo cáo nêu bật sự "mất cân đối về nguồn cung" đáng kể đối với các gia đình có thu nhập khoảng 75.000 USD. Trong khi các hộ gia đình này thường có thể chi trả cho một ngôi nhà lên tới 261.140 USD, thì những ngôi nhà trong khung giá đó chỉ chiếm 23% danh sách niêm yết trên toàn quốc. Thị trường vẫn mất cân đối hơn so với trước đại dịch, ngay cả khi có những cải thiện gần đây.
Nghịch lý định giá quá cao
Trong khi một số thị trường hạ nhiệt, những thị trường khác lại đang quá nóng. Một phân tích gần đây của trang tài chính MoneyLion, so sánh giá niêm yết trung bình với giá trị nhà trung bình, đã xác định được hàng chục khu vực đô thị "bị định giá quá cao". Báo cáo nhấn mạnh ý tưởng rằng làn sóng cải thiện khả năng chi trả quốc gia không mang lại lợi ích cho tất cả mọi người.
Ví dụ, tại Kingsport, Tennessee, giá niêm yết trung bình là 315.248 USD cao hơn 29% so với giá trị nhà trung bình của khu vực là 243.902 USD, khiến đây trở thành thị trường bị định giá quá cao thứ 16 trên toàn quốc. Danh sách này cũng bao gồm nhiều thành phố ở Florida, Texas và Alabama, cho thấy các túi mất kết nối giá cả cực đoan là một vấn đề lan rộng. Nghịch lý này—nơi các chỉ số khả năng chi trả quốc gia cải thiện trong khi các thị trường cụ thể trở nên khó tiếp cận hơn—đặt ra một trở ngại đáng kể cho những người mua tiềm năng.
Dữ liệu mâu thuẫn cho thấy thị trường nhà ở quốc gia không trải qua một sự phục hồi đồng nhất. Trong khi chênh lệch thế chấp thấp hơn đã mang lại một số cứu cánh, lạm phát dai dẳng và niềm tin tiêu dùng thấp vẫn là những trở lực đáng kể. Đối với những người mua tiềm năng, con đường sở hữu nhà ngày càng phụ thuộc vào động lực thị trường địa phương hơn là các xu hướng quốc gia, với mức tăng khả năng chi trả ở một số thành phố đang bị bù đắp bởi sự định giá quá cao kéo dài ở những nơi khác.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
