Những điểm chính:
Thị trường nhà ở Mỹ đang có dấu hiệu khởi sắc tại một số khu vực, ngay cả khi lãi suất thế chấp và giá nhà cao khiến doanh số trên toàn quốc phần lớn vẫn đi ngang.
Doanh số bán nhà chờ xử lý — các hợp đồng đã ký nhưng chưa hoàn tất — đã tăng 1,4% trong tháng 4 so với tháng 3 và tăng 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái, theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) công bố hôm thứ Ba. Mức tăng này đưa ra một tín hiệu thăm dò rằng người mua đang quay trở lại một số thị trường nhất định, ngay cả khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã tăng trở lại mức 6,51% từ mức thấp 5,98% hồi tháng 2, theo dữ liệu của Freddie Mac.
"Sự gia tăng trong doanh số bán nhà chờ xử lý cho thấy người mua đang thận trọng lạc quan trở lại," Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng tại NAR cho biết. "Nhu cầu sẽ dễ dàng cao hơn nữa một khi lãi suất thế chấp quay trở lại mức hồi đầu năm nay."
Mức tăng tập trung rất lớn vào một số khu vực. West Palm Beach, Florida, ghi nhận mức tăng gần 40% trong doanh số bán nhà chờ xử lý so với một năm trước đó, mạnh nhất trong số các khu đô thị lớn của Mỹ được Redfin theo dõi. San Jose, Chicago và Oakland, California, cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Tại Austin, Texas, doanh số bán nhà hiện hữu tăng vọt 20% so với cùng kỳ năm trước, theo Zillow, khi lượng tồn kho tăng 52% so với mức trung bình trước đại dịch — mức phục hồi cao nhất trong bất kỳ thành phố lớn nào của Mỹ.
"Sau nhiều năm nguồn cung thấp, các thị trường có lượng tồn kho được bổ sung đang chứng kiến tốc độ tăng trưởng doanh số tương đối mạnh hơn," Orphe Divounguy, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Zillow cho biết. "Giờ đây, chính những thị trường có nhiều lựa chọn cho người mua đó đang chứng kiến doanh số phục hồi, khi thu nhập phù hợp hơn với giá cả."
Khoảng cách giữa các thị trường đang phục hồi và trì trệ đang ngày càng nới rộng.
Trên phạm vi toàn quốc, bức tranh vẫn bị kìm hãm. Doanh số bán nhà giảm so với cùng kỳ năm trước trong ba tháng đầu năm 2026 và đi ngang trong tháng 4, theo Bankrate. Báo cáo Nhà ở Quốc gia REMAX tháng 4 cho thấy doanh số tăng 7,6% so với tháng 3 — điển hình cho mùa bán hàng mùa xuân — nhưng chỉ tăng 0,1% so với một năm trước đó. Giá bán trung bình tăng 1,5% lên 445.000 USD, đánh dấu tháng thứ 34 liên tiếp giá nhà tăng so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho ở mức 2,3 tháng cung, thấp hơn mức 4-6 tháng — phạm vi xác định một thị trường cân bằng.
Tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ đã giảm xuống 65%, mức thấp nhất trong sáu năm và dự kiến sẽ giảm thêm trong năm nay, Yun cảnh báo. "Trừ khi nguồn cung tăng lên đáng kể, tốc độ tăng giá nhà có thể vượt quá tốc độ tăng lương," ông nói.
Một số thị trường Đông Bắc tiếp tục vật lộn với tình trạng thiếu hụt tồn kho kéo dài. New York ghi nhận doanh số bán nhà hiện hữu giảm 8,7%, trong khi Philadelphia giảm 7,7% và Providence giảm 8%, theo Zillow. Ngược lại, Milwaukee ghi nhận mức tăng 14,4% và Richmond, Virginia, chứng kiến doanh số tăng 12,7%.
Toll Brothers, công ty xây dựng nhà ở cao cấp, báo cáo điều kiện thị trường đang cải thiện tại các thị trường trước đây yếu kém. "Cả Austin và Florida có thể đang thấy những tín hiệu tích cực từ tất cả các nhà xây dựng," Giám đốc điều hành Karl Mistry phát biểu trong cuộc họp báo cáo thu nhập ngày 20/5. Công ty tập trung vào phân khúc cao cấp đã giúp họ tránh được một số áp lực về khả năng chi trả rộng hơn, Mistry lưu ý, với kết quả mạnh mẽ tại Las Vegas, Boise và hành lang ven biển từ Boston đến Nam Carolina.
Các chuyên gia kinh tế của TD Bank đưa ra quan điểm thận trọng về triển vọng toàn quốc. "Khả năng chi trả kém khiến người mua đứng ngoài cuộc trong khi lãi suất cao hơn khiến chủ nhà ngần ngại bán, ngoại trừ các trường hợp do nhân khẩu học hoặc nhu cầu bắt buộc," Eli Nir, Oscar Munoz và Molly Brooks viết trong một báo cáo gần đây. "Chúng tôi không thấy nhiều dư địa cho sự tăng tốc đáng kể trên thị trường nhà ở trong năm nay, trong khi lãi suất thấp hơn vào năm 2027 có thể mang lại một số hỗ trợ nhẹ."
Rủi ro là lãi suất thế chấp tăng cao có thể đảo ngược sự phục hồi non trẻ. Dữ liệu hàng tuần của Redfin cho thấy nhu cầu người mua đang suy yếu sau đợt tăng lãi suất gần đây nhất. "Lãi suất thế chấp cao hơn đang khiến một số người mua sợ hãi, nhưng điều đó lại mở ra cơ hội cho những người khác," Chen Zhao, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế tại Redfin cho biết.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
