Fannie Mae khởi xướng tịch biên tài sản đa gia đình Bronx trong bối cảnh thị trường căng thẳng rộng lớn hơn

Fannie Mae bắt đầu tịch biên tài sản đa gia đình ở Bronx

Fannie Mae đã khởi xướng thủ tục tịch biên đối với một khoản thế chấp thương mại 61,5 triệu đô la được bảo đảm bởi hai tài sản đa gia đình quan trọng ở Bronx, Tháp Fordham và Tháp Fulton. Hành động này xuất phát từ alleged defaults của bên vay, Fordham Fulton Realty Corp., và người bảo lãnh Rajmattie Persaud, đối với khoản vay được thực hiện vào tháng 12 năm 2018 với Greystone Servicing Corporation Inc., sau đó được chuyển nhượng cho Fannie Mae.

Chi tiết về việc vỡ nợ

Đơn kiện, được đệ trình vào ngày 23 tháng 9 năm 2025, tại tòa án liên bang Manhattan, khẳng định rằng các khoản thanh toán hàng tháng bắt buộc đã bị bỏ lỡ liên tục từ ngày 1 tháng 4 năm 2020 đến ngày 31 tháng 5 năm 2022, một giai đoạn kéo dài 26 tháng. Trong thời gian này, Greystone Servicing Corporation, Inc., hoạt động với tư cách là người quản lý khoản vay, đã ký bảy thỏa thuận giãn nợ riêng biệt với người vay. Các thỏa thuận này tạm thời đình chỉ việc Fannie Mae thực hiện các quyền của mình để đổi lấy việc người vay thừa nhận vỡ nợ và cam kết các điều khoản trả nợ cụ thể cùng với việc chuyển tiền thu nhập hoạt động ròng hàng tháng.

Mặc dù có những biện pháp này, Fannie Mae cho rằng Fordham Fulton Realty Corp. đã không khắc phục được nhiều sự kiện vỡ nợ. Các khoản thanh toán đến hạn từ tháng 10 năm 2024 trở đi được báo cáo là vẫn chưa thanh toán. Các khoản vỡ nợ khác bao gồm cáo buộc không cung cấp báo cáo tài chính cần thiết cho quý 3 và cuối năm 2024, và cản trở việc kiểm tra tài sản theo yêu cầu của các tài liệu vay.

Làm trầm trọng thêm việc vỡ nợ thế chấp là các khoản phí và quyền cầm giữ của thành phố chưa thanh toán đáng kể. Tính đến thời điểm nộp đơn kiện, Tháp Fordham và Tháp Fulton được cho là nợ lần lượt 1.669.439,13 đô la và 3.161.069 đô la phí chất thải và nước thải. Công ty Consolidated Edison của New York, Inc. cũng đã có được phán quyết 2.942.654,21 đô la chống lại người vay, được ghi nhận là một quyền cầm giữ. Ngoài ra, Approved Oil Co. đã nộp các quyền cầm giữ, và người vay đã ký các kế hoạch thanh toán với Ban Quản lý Nước thành phố New York với số tiền gốc 3.916.279,54 đô la cho các khoản phí nước và nước thải chưa thanh toán.

Những khó khăn tài chính này càng trở nên tồi tệ hơn do các vấn đề bảo trì tài sản đáng kể. Hội đồng Kiểm soát Môi trường đã áp đặt gần 705.000 đô la tiền phạt cho hàng trăm vi phạm tại cả hai tài sản. Hiệp hội Trợ giúp Pháp lý đã đệ đơn kiện vào tháng 4 năm 2024 thay mặt cho những người thuê nhà tại Tháp Fulton, viện dẫn hơn 600 vi phạm chưa được giải quyết và cáo buộc rằng chủ nhà "làm giả các chứng nhận nhằm che giấu bản chất nghiêm trọng của việc bỏ bê tòa nhà." Những người thuê nhà đã báo cáo tình trạng mất nhiệt và nước, và thang máy thỉnh thoảng ngừng hoạt động, với các điều kiện reportedly worsening kể từ khi Fordham Fulton Realty tiếp quản vào năm 2009. Các phán quyết trước đó của Cơ quan Bảo tồn và Phát triển Nhà ở (HPD), bao gồm một phán quyết 8.500 đô la vào năm 2023 vì thiếu nhiệt và nước nóng, càng nhấn mạnh sự neglect.

Phản ứng thị trường và bối cảnh rộng lớn hơn

Hành động tịch biên này của Fannie Mae diễn ra trong một giai đoạn đầy biến động đối với thị trường bất động sản đa gia đình của Thành phố New York, đặc biệt là đối với các tài sản được ổn định giá thuê. Tâm lý thị trường chung là tiêu cực, với biến động cao được dự đoán cho các phương tiện đầu tư liên quan, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị.

Sự khó khăn phần lớn được quy cho Đạo luật Ổn định Nhà ở & Bảo vệ Người thuê nhà năm 2019 (HSTPA), cùng với lạm phát cao và chi phí hoạt động leo thang vượt quá mức tăng tiền thuê được phép. Những yếu tố này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng sinh lời và giá trị của các tài sản được ổn định giá thuê, với giá trị tài sản giảm ước tính 35-60% kể từ năm 2017-2018. Căng thẳng tài chính này thường dẫn đến việc trì hoãn bảo trì và điều kiện sống của người thuê nhà xấu đi, như đã quan sát thấy tại các tài sản ở Bronx.

Các khoản nợ xấu cho vay đa gia đình ở NYC đã tăng vọt, với một số tổ chức báo cáo mức tăng đáng kinh ngạc 990% trong các khoản vay không hiệu quả, chủ yếu từ các tài sản được kiểm soát giá thuê. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) báo cáo rằng các khoản nợ xấu của Chứng khoán Thế chấp Thương mại (CMBS) đối với các tài sản đa gia đình ở NYC đã tăng từ 7% vào cuối năm 2023 lên 14,4% vào năm 2024. Trong khi tỷ lệ nợ xấu tổng thể của Fannie Mae đối với các khoản vay quá hạn 60 ngày trở lên ở mức 0,61% trong quý 2 năm 2025, thì việc tịch biên cụ thể này làm nổi bật những thách thức đang diễn ra mà các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) và các tổ chức cho vay khác phải đối mặt khi tiếp xúc với các tài sản đa gia đình gặp khó khăn.

Tình hình này không phải là một trường hợp cá biệt. Hơn 5.100 căn hộ được ổn định giá thuê ở Thành phố New York đang được rao bán để đấu giá phá sản tiềm năng, với Flagstar Bank nắm giữ hơn 564 triệu đô la nợ đối với các tòa nhà này. Bản thân Flagstar Bank đã đối mặt với những thách thức đáng kể về khả năng sinh lời và bắt tay vào chiến lược giảm rủi ro danh mục đầu tư của mình, bao gồm bán các tài sản gặp khó khăn và khởi xướng các hành động trước khi tịch biên đối với các khoản vay vượt quá 600 triệu đô la.

"Dữ liệu lạm phát đã thúc đẩy sự lạc quan của nhà đầu tư rằng Fed có thể tạm dừng tăng lãi suất, một động thái sẽ giảm áp lực lên chi phí vay của doanh nghiệp."

Nhìn về phía trước

Sự khó khăn tài chính đang diễn ra trong lĩnh vực đa gia đình của Thành phố New York, như được minh họa bằng hành động tịch biên của Fannie Mae, báo hiệu sự giám sát chặt chẽ hơn đối với các khoản vay bất động sản thương mại và các tác động lan tỏa tiềm tàng trên Thị trường Chứng khoán Thế chấp Thương mại (CMBS). Các hàm ý dài hạn có thể bao gồm một sự suy thoái rộng hơn đối với các tài sản có cơ sở hạ tầng cũ kỹ và các vấn đề quản lý, có khả năng khiến các tổ chức cho vay khác phải đối mặt với các rủi ro tương tự. Môi trường này cũng có thể dẫn đến sự can thiệp hoặc điều chỉnh chính sách thêm của chính phủ liên quan đến nhà ở giá cả phải chăng và quản lý tài sản.

Môi trường kinh tế vĩ mô, đặc trưng bởi lãi suất cao và triển vọng cắt giảm lãi suất đáng kể hạn chế vào năm 2025, tiếp tục làm trầm trọng thêm căng thẳng tài chính đối với cả chủ sở hữu tài sản và người cho vay. Mặc dù đưa ra những rủi ro đáng kể, bối cảnh hiện tại cũng có thể tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư gặp khó khăn mua lại tài sản với mức định giá thấp trong lịch sử, mặc dù có sự mong manh tài chính cố hữu và những trở ngại quy định liên tục. Các tổ chức cho vay dự kiến sẽ tiếp tục điều chỉnh các tiêu chí thẩm định và đánh giá lại các mô hình rủi ro cho các tài sản ngày càng rủi ro cao này.