Nhà phân tích nhà ở dự đoán thị trường Mỹ điều chỉnh có thể vượt khủng hoảng 2008

Dự báo: Một đợt điều chỉnh giá kéo dài nhiều năm

Nhà phân tích thị trường nhà ở và CEO của Huringa, Melody Wright, đã đưa ra dự báo tiêu cực về thị trường nhà ở Hoa Kỳ, dự đoán một đợt điều chỉnh giá đáng kể, kéo dài nhiều năm, có thể "tệ hơn năm 2008". Dự báo này dự kiến suy thoái sẽ bắt đầu vào năm 2025 với những đợt giảm giá nhà ở cấp quốc gia đầu tiên. Tâm điểm của đợt điều chỉnh dự kiến sẽ xảy ra từ năm 2026 đến năm 2027, với mức giảm giá tiềm năng từ đỉnh đến đáy có thể lên tới 50%. Theo Wright, sự điều chỉnh này là cần thiết để giá nhà tái cân bằng với thu nhập hộ gia đình trung bình.

Cơ chế tài chính của "Sự sụp đổ chuyển động chậm"

Wright quy kết đợt điều chỉnh sắp tới là do một số yếu kém tài chính tiềm ẩn, mô tả tình hình như một "sụp đổ chuyển động chậm". Một trụ cột trung tâm trong lập luận của bà là vai trò của các khoản vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), mà bà gọi là "các khoản vay dưới chuẩn hiện đại". Tình trạng vỡ nợ gia tăng trong loại khoản vay này là một dấu hiệu cảnh báo quan trọng.

Phân tích sâu hơn cho thấy một thị trường tách rời khỏi nhu cầu cơ bản. Dữ liệu chính từ năm 2024 cho thấy số lượng người mua nhà lần đầu đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ khi bắt đầu theo dõi vào những năm 1980. Đồng thời, các nhà đầu tư hiện chiếm một tỷ lệ đáng kể 30-40% thị trường. Wright gợi ý rằng con số này có thể bị đánh giá thấp do các hoạt động gian lận, chẳng hạn như sử dụng người thân làm người mua rơm để đảm bảo tài trợ FHA. Động thái này cho thấy một thị trường được thúc đẩy bởi đầu cơ chứ không phải nhu cầu hữu cơ. Thêm vào áp lực, các ngân hàng đang bắt đầu thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay, điều này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng chi trả và hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng.

Động lực thị trường và các chỉ số phía cung

Mâu thuẫn với câu chuyện chủ đạo về tình trạng thiếu hụt nhà ở dai dẳng, phân tích của Wright chỉ ra một nguồn cung dư thừa ngày càng tăng. Điều này được thúc đẩy bởi những thay đổi nhân khẩu học quan trọng, đặc biệt là xu hướng "người già hóa Boomer rời bỏ", dự kiến sẽ mang lại một lượng lớn hàng tồn kho cho thị trường.

Bằng chứng về một thị trường đang suy yếu đã được nhìn thấy. Hàng tồn kho đang tích lũy ở vùng Đông Bắc, Trung Tây và nhiều thị trấn nghỉ dưỡng khác nhau. Trong lĩnh vực xây dựng mới, các nhà xây dựng đang ngày càng đưa ra các nhượng bộ, và giá nhà mới giảm đang đóng vai trò là một chỉ báo hàng đầu cho thị trường rộng lớn hơn. Wright lập luận rằng những yếu tố này, kết hợp với sự mờ mịt của dữ liệu và các ưu đãi đầu cơ, đã tạo ra một bối cảnh nhà ở "đóng băng" đang trên bờ vực của một cuộc khủng hoảng.

Bối cảnh rộng hơn và hàm ý

Ý nghĩa của dự báo này vượt ra ngoài lĩnh vực nhà ở. Wright dự đoán rằng một sự gia tăng đáng kể trong các vụ tịch biên tài sản sẽ trở nên rõ ràng vào tháng 6 năm 2026, báo hiệu sự thừa nhận rộng rãi hơn về suy thoái. Điều này có thể có hiệu ứng dây chuyền đối với nền kinh tế, ảnh hưởng đến các tổ chức tài chính—đặc biệt là các tổ chức cho vay phi ngân hàng đang đối mặt với các vấn đề thanh khoản—và làm giảm niềm tin của người tiêu dùng. Phân tích cho thấy rằng ngay cả khi Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất, lãi suất thế chấp có thể không giảm đáng kể do việc thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay của các tổ chức tài chính, kéo dài cuộc khủng hoảng khả năng chi trả và đợt điều chỉnh thị trường sau đó.