Chính sách nhà ở của Tổng thống đang được xem xét kỹ lưỡng
Các nhà phân tích tại Raymond James đã bắt đầu thảo luận về những thay đổi tiềm năng trong chính sách nhà ở của Hoa Kỳ, đặc biệt là những thay đổi mà chính quyền Trump tiềm năng có thể theo đuổi. Những thay đổi được đề xuất này, bao gồm sửa đổi thuế lãi vốn, khung pháp lý và chính sách sử dụng đất, báo hiệu một môi trường có độ bất ổn cao và biến động tiềm tàng trong các lĩnh vực nhà ở và bất động sản.
Chi tiết sự kiện: Các cân nhắc chính sách
Việc tập trung vào chính sách nhà ở nhấn mạnh nỗ lực rộng lớn hơn nhằm giải quyết các thách thức trong thị trường nhà ở Hoa Kỳ, bao gồm các vấn đề về khả năng chi trả và nguồn cung. Các nhà phân tích của Raymond James đang cung cấp cái nhìn sâu sắc về những thay đổi tiềm năng này, có thể thay đổi cơ bản động lực thị trường. Đồng thời, cổ phiếu Fannie Mae (FNMA) đã giảm -3.29% khi các nhà đầu tư phản ứng với tâm lý đang thay đổi xung quanh quỹ đạo tương lai của thị trường nhà ở.
Thuế lãi vốn: Các cải cách tiềm năng và tác động thị trường
Một lĩnh vực quan trọng của cải cách tiềm năng tập trung vào thuế lãi vốn. Các mức thuế lãi vốn ưu đãi được thiết lập bởi Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm (TCJA) dự kiến sẽ hết hạn vào ngày 31 tháng 12 năm 2025. Việc hết hạn này có thể dẫn đến việc tăng mức thuế lãi vốn dài hạn cao nhất từ 20% hiện tại lên 25% dự kiến cho những người có thu nhập cao bắt đầu từ năm 2026. Ngoài ra, ngưỡng thu nhập cho các mức thuế này dự kiến sẽ thay đổi, có khả năng tăng gánh nặng thuế cho những cá nhân có thu nhập cao hơn.
Những thay đổi đối với Thuế Thu nhập Đầu tư Ròng (NIIT), vốn áp đặt thêm 3.8% thuế đối với thu nhập đầu tư cho những người có thu nhập cao, cũng được dự kiến, với ngưỡng thu nhập có thể được hạ xuống để bao gồm nhiều người nộp thuế hơn. Hơn nữa, những hạn chế đối với "cơ sở tăng giá" khi chết có thể dẫn đến thuế lãi vốn cao hơn đối với tài sản thừa kế, ảnh hưởng đến kế hoạch di sản.
Ngược lại, các đề xuất lập pháp như "Đạo luật Không Thuế đối với Bán nhà", được giới thiệu bởi Dân biểu Hoa Kỳ Marjorie Taylor Greene, nhằm mục đích loại bỏ thuế lãi vốn đối với việc bán một căn nhà chính. Dự luật này, mà Tổng thống Donald Trump đã bày tỏ sự ủng hộ, tìm cách giảm bớt "thuế vốn chủ sở hữu nhà ẩn" hiện đang ảnh hưởng đến nhiều chủ nhà có vốn chủ sở hữu đã vượt quá giới hạn miễn trừ không đổi trong một thời gian dài là 250.000 USD cho người nộp đơn độc thân và 500.000 USD cho các cặp vợ chồng đã kết hôn. Nếu các ngưỡng này theo kịp lạm phát, chúng sẽ được báo cáo là hơn 660.000 USD và 1.32 triệu USD ngày nay.
Riêng biệt, "Đạo luật Một hóa đơn lớn đẹp (OBBBA)" mới được ký gần đây nâng giới hạn liên bang đối với các khoản khấu trừ thuế nhà nước và địa phương (SALT) lên 40.000 USD cho năm thuế 2025, một động thái có thể giảm đáng kể các hóa đơn thuế liên bang cho hàng triệu chủ nhà. OBBBA cũng làm cho các khoản miễn thuế quà tặng cao hơn trở nên vĩnh viễn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ, bao gồm cả bất động sản.
Cải cách quy định và sử dụng đất: Giảm bớt phát triển và giải quyết nguồn cung
Ngoài thuế, các chính sách quy định và sử dụng đất là những lĩnh vực chính cho cải cách tiềm năng. Luật pháp gần đây ở Texas, bao gồm Dự luật Thượng viện 15, 17 và 840, minh họa những nỗ lực nhằm nới lỏng các hạn chế phát triển, thúc đẩy mật độ cao hơn và tạo điều kiện chuyển đổi từ thương mại sang dân cư ở các khu vực đô thị. Các biện pháp này, có hiệu lực vào ngày 1 tháng 9 năm 2025, nhằm mục đích tăng nguồn cung nhà ở bằng cách hợp lý hóa các quy định quy hoạch địa phương. SB 17 cũng giới thiệu các khía cạnh an ninh quốc gia, cấm sở hữu tài sản của các thực thể nước ngoài từ các quốc gia được chỉ định.
Chính sách liên bang trong tương lai có thể phản ánh các sáng kiến cấp tiểu bang như vậy. Tổng thống Trump trước đây đã ủng hộ việc hợp lý hóa các quy trình phê duyệt quy hoạch và cung cấp đất liên bang cho các dự án xây dựng nhà ở mới. Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ sự phản đối đối với các dự án phát triển đa gia đình ở các khu dân cư chủ yếu là nhà ở một gia đình và nhà ở thu nhập thấp ở các khu vực ngoại ô, cho thấy một cách tiếp cận phức tạp đối với các giải pháp phía cung.
Thêm vào bối cảnh đang phát triển, Đạo luật Tái tạo cơ hội trong giấc mơ Mỹ (ROAD) về nhà ở năm 2025, một sáng kiến lưỡng đảng, báo hiệu một sự thúc đẩy của liên bang để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở. Đạo luật này nhằm mục đích giảm chi phí và tăng tốc sản xuất bằng cách loại bỏ các yêu cầu liên bang đối với khung gầm vĩnh viễn trong nhà sản xuất, xem xét tài chính của FHA cho xây dựng mô-đun và thành lập một Quỹ đổi mới để khuyến khích các cải cách quy hoạch địa phương. Hơn nữa, nó nâng giới hạn đầu tư ngân hàng cho nhà ở giá cả phải chăng lên 20% và hỗ trợ các dự án phát triển định hướng giao thông thông qua các chương trình như TIFIA/RRIF.
Phản ứng thị trường và bối cảnh rộng hơn
Phản ứng thị trường ngay lập tức đối với các cuộc thảo luận chính sách đã được quan sát thấy ở các cổ phiếu cụ thể. Cổ phiếu Fannie Mae (FNMA) đã giảm -3.10% vào thứ Tư, ngày 15 tháng 10 năm 2025, đóng cửa ở mức 10.01 USD từ 10.33 USD. Điều này đánh dấu ngày giảm thứ năm liên tiếp của cổ phiếu, đạt tổng mức giảm -17.48% trong khoảng thời gian 10 ngày trước đó. Khối lượng giao dịch của FNMA cũng giảm 3 triệu cổ phiếu, với khoảng 2 triệu cổ phiếu được giao dịch, tổng cộng 24.60 triệu USD.
Phân tích thị trường rộng hơn của J.P. Morgan Research vào tháng 2 năm 2025 đã dự kiến giá nhà ở Hoa Kỳ sẽ tăng nhẹ 3% tổng thể vào năm 2025. Triển vọng này được đóng khung bởi môi trường lãi suất "cao hơn trong thời gian dài hơn", với lãi suất thế chấp dự kiến chỉ giảm nhẹ xuống 6.7% vào cuối năm 2025. Môi trường lãi suất cao kéo dài này là yếu tố chính thúc đẩy sự trì trệ hiện tại của thị trường nhà ở, vì ước tính 80% người vay đang "lỗ 100 điểm cơ bản trở lên", tạo ra một sự bất lợi đáng kể để bán nhà của họ và do đó góp phần vào nguồn cung khan hiếm.
Doanh số bán nhà hiện có (EHS) vẫn ở mức cực kỳ thấp, mặc dù nguồn cung nhà ở đang có dấu hiệu tăng dần, tăng 0.7% theo tháng lên 1.37 triệu căn vào tháng 10 năm 2024, và doanh số bán nhà hiện có tăng 3.4% theo tháng lên 3.96 triệu căn. Mặc dù có những sự gia tăng này, mức tồn kho vẫn thấp hơn đáng kể so với mức trung bình lịch sử, với số lượng nhà ở một gia đình hiện có để bán trên toàn quốc vẫn thấp hơn 20-30% so với mức thấp trước đó.
Bình luận của chuyên gia và triển vọng tương lai
Các chuyên gia nhấn mạnh sự tương tác phức tạp của các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở. John Sim, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Sản phẩm Chứng khoán hóa tại J.P. Morgan, đã nhận xét về những tác động tiềm năng của các chính sách nhập cư:
"Bằng cách giảm nhập cư và giảm nhu cầu, Trump lập luận rằng chi phí nhà ở có thể được giảm bớt... Tuy nhiên, điều đó không đơn giản chút nào — khoảng 30% công nhân xây dựng là người nhập cư, vì vậy có thể có những tác động phức tạp. Cắt giảm nhập cư sẽ có nghĩa là cắt giảm nguồn cung lao động trong ngành xây dựng, điều này cuối cùng có thể làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà ở giá cả phải chăng."
Điều này làm nổi bật những thách thức tinh tế liên quan đến các can thiệp chính sách trong một thị trường có tính liên kết cao. Tâm lý thị trường đối với nhà ở và các lĩnh vực liên quan hiện được đặc trưng là không chắc chắn, với biến động cao dự kiến khi các cuộc thảo luận chính sách diễn ra và các thay đổi lập pháp tiềm năng được hiện thực hóa.
Nhìn về phía trước, các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ các tuyên bố chính sách và diễn biến lập pháp tiếp theo. Sự hội tụ của các cải cách thuế được đề xuất, điều chỉnh quy định và sáng kiến sử dụng đất có thể định hình lại đáng kể cảnh quan thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm tiến trình của luật thuế lãi vốn, việc thực hiện các cải cách quy hoạch cấp liên bang và tiểu bang, và quỹ đạo của lãi suất thế chấp, tất cả sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản, hoạt động xây dựng và khả năng chi trả nhà ở tổng thể trong những tháng và năm tới.
Edgen Stock·Oct 16 2025, 06:14